במקום דירות קנו אג"ח

אחת הסיבות הבולטות לעליית מחירי הדירות בארץ היא הביקוש הגבוה, הנובע גם מכך שהאוכלוסייה הולכת וגדלה, ויחד עם זאת, כמות הדירות החדשות הנוספות למשק אינה עומדת בקצב הנדרש. המצב הזה שבו היצע הדירות בשוק אינו מדביק את הביקוש, נמשך כבר קרוב לעשור. אם בתחום המוצרים השוק יציב פחות או יותר, בתחום המגורים, המחירים הולכים ועולים - וזאת, בגלל מחסור בהיצע דירות באזורי הביקוש.

הפוליטיקאים עסוקים בלחפש גימיקים כדי לשכנע את הציבור שהם, השרים, מצליחים לרסן את מחירי הדירות, והפתרון מונח מעבר לפינה; אך כל הפטנטים, החל מ"מע"מ 0" לדירה ראשונה, דרך "מחיר מטרה" ועוד, לא הועילו. גם הצעקה האחרונה, "מחיר למשתכן" הופכת ל"מחיר למזדקן" כי על כמות הדירות המוקצות לזכאים בתוכנית זו, מתנפלים פי עשרה יותר, כלומר, פחות מ-10% זוכים בהזדמנות לדירה בכל פרויקט, כך שהסיכויים של זוג צעיר לזכות בדירה בהנחה בתוכנית "מחיר למשתכן" אינם גדולים, ומבחינה סטטיסטית, הוא יזכה באופציה לדירה בעוד כמה שנים ואולי עשור.

נתוני הלמ"ס על הכנסות והוצאות משקי-הבית מראים, כי לעשירונים העליונים יש כסף פנוי, וכי הם מחפשים השקעות בסכומים אדירים. אם נצרף את הסכומים של ארבעת העשירונים העליונים, נמצא כי בשנת 2014, 6.5 מיליארד שקלים חיפשו כל חודש מקום להשקעה. מכיוון ששוק הדירות נגיש לכול, והיחיד שעולה בשנים האחרונות בעקביות, חלק מהסכומים הללו נשאבים אל שוק הדירות, ומעלים את מחירן.

מניתוח שעשה משרד האוצר עולה, כי מספר העסקאות לרכישת דירות שנעשו ב-2015 הוא 120 אלף דירות, כאשר ב-20% מהרכישות מדובר בדירות להשקעה. ייתכן, כי אם נגרע 20% מהביקוש לדירות, המחירים יעצרו, אולי אף יירדו, אבל כיצד עושים זאת? הרי המשקיעים בדירות למדו כי מחיריהן עולים בהתמדה, ומכיוון שתחומי ההשקעה אחרים, כמו בורסה, מטבע-חוץ, קומודיטיס וכד' נראים היום ספקולטיביים מאוד (ראו מחירי הנפט), הם שמים את יהבם על שוק הדירות, הנותן רווח כפול: גם עליית מחיר הנכס, וגם דיבידנד חודשי כדמי שכירות.

אם קברניטי המשק רוצים לבלום את עליית מחירי הדירות, עליהם ליצור ולהציע אלטרנטיבת השקעה אטרקטיבית, גם בשמירה על ערך ההשקעה וגם בתשואה המתבטאת בדמי השכירות. האלטרנטיבה הנגזרת ממצב השוק היום היא איגרות-חוב ממשלתיות ל-30 שנה, צמודות למדד מחירי הדירות ו/או מדד מחירי הבנייה, החסומות לארבע שנים לפחות, שנושאות ריבית של 2.5%-3% בשנה. כל אזרח יוכל לקנות אג"חים אלו בסכום של עד כ-500 אלף שקלים.

האג"ח הממשלתי ישמור על ערכו של הכסף בהתאם למה שקורה בשוק הדיור, הריבית דומה לתשואה הממוצעת של ההכנסה מדמי שכירות באזורי הביקוש; והחסימה לארבע שנים מעתיקה מצב שבו המשקיעים בדירות לא מתכוונים למוכרן בתוך ארבע שנים, כדי להימנע מתשלום הוצאות מכירה גבוהות יחסית להשקעה.

בנוסף, את האג"ח ינהלו בבנק ישראל, כמו מלוות המדינה, ולא בבנקים הדורשים דמי-ניהול; וכן יש לאפשר לכל אזרח לרכוש אג"ח עד 500 אלף שקלים באופן נוח, באמצעות הבנק הממשלתי, בנק הדואר.

חשיפה לאפשרות השקעה זו, תעביר חלק גדול מהמשקיעים לאפיק זה; וסביר שאפילו זוגות צעירים יבחרו להשקיע את חסכונותיהם העכשוויים באג"ח, ולצבור עוד קצת כסף, במקום למהר לקנות דירה עם משכנתה חונקת; וזאת תוך שמירה על ערך חסכונותיהם בצמוד למדד מחירי הדירה שברבות הימים יקנו.

תנועת הון כזו, ואפילו חלקית, יכולה להאט משמעותית את דהירת מחירי הדירות, ולשחרר כספים של הבנקים, המופנים כיום למשכנתאות, לצרכים אחרים של המשק, ואולי אפילו להוזיל את הריבית על ההלוואות.

מימון הריבית על האג"ח יתאפשר אם הממשלה תוותר על התוכניות השונות המוזילות את הקרקעות לבנייה. בחישוב גס, הסובסידיה שמשלמת הממשלה לזוכים ב"מחיר למשתכן" נעה בין 150-200 אלף שקלים לדירה; אם תמומש כוונת הממשלה לשווק בתוכנית זו כ-100 אלף דירות, הסובסידיה הממשלתית הכוללת תעמוד על 10-20 מיליארד שקלים.

חישוב הריבית על האג"ח המוצע מראה כי אם כל המשקיעים בנדל"ן יפנו במשך שנה אחת את משאביהם לרכישת אג"ח בכמות המקסימלית, המדינה תגייס כ-24 מיליארד שקלים, ותשלם ריבית, לכל היותר, כ-720 מיליון שקלים בשנה. מובן, שתשלום זה הוא הרבה יותר נמוך מהסבסוד בתוכנית "מחיר למשתכן", וטומן בחובו היתכנות להורדת מחירי הדירות לרווחת חסרי הדיור, משפרי הדיור והמשק כולו.

את התוכנית הנ"ל יש להתאים לתנאי השוק בתקופת הכרזתה, ולווסת אותה מדי פעם בהתאם למציאות המשתנה.

הכותב הוא כלכלן, חבר נשיאות לשכת המסחר ת"א והמרכז