פרשת "אדמה": מה קרה מתחת לאף של גולדפרב-זליגמן?

פרשת מחדלם לכאורה של שומרי-הסף בפרשת קריסתה של משווקת האדמות החקלאיות והחלומות על "זכות לדירה", א. ר. לוגיסטיק ("אדמה"), ממשיכה להעסיק את קורבנות החברה הרבים. לאחר שהשופט המחוזי איתן אורנשטיין העלה את הספקות הקשים - האם ייתכן שהמעילה שביצע לכאורה בעל-השליטה בחברה אורן קובי בכ-20 מיליון שקל לפחות מכספי הלקוחות "עברה מתחת לרדאר" של עורכי-הדין ורואי-החשבון של החברה - ממשיכים סיפורים שונים לצוף ועימם סימני השאלה.

בין היתר עולות השאלות-תמיהות - האם עו"ד ממשרד עוה"ד גולדפרב-זליגמן היה נוכח בחדר כאשר לקוחת החברה העבירה לאורן קובי צ'ק בסך 180 אלף שקל, שאמור היה להיות מופקד בחשבון הנאמנות במשרדו? מי אחראי להטעיית הלקוחה לכאורה (לטענתה) כי הקרקע שרכשה באמת תניב לה "זכות לדירה"? האם משרד גולדפרב-זליגמן חתם על הסכם בשמה של לקוחה, לאחר שפג תוקפו של הסכם הנאמנות? ומדוע, חרף הטענות הקשות, המשיך המשרד הנודע להמשיך ולייצג את "אדמה" עוד כמה חודשים, תוך שהשימוש בשם הפירמה מסייע לחברה המפוקפקת בגיוס לקוחות חדשים?

בנעליו של ארדינסט

השבוע (א') פרסמנו ב"גלובס" טענות של רוכשת קרקע מ"אדמה" נגד משרד עוה"ד ארדינסט-בן-נתן, שהיה אמון על חשבון הנאמנות שאליו אמורה הייתה להפקיד את כספיה במסגרת העסקה. לטענת הרוכשת, המשרד הנכבד שיתף פעולה עם העברת הכספים שנועדו לחשבון הנאמנות, לחשבון שבשליטת אורן קובי. אף שהדבר נעשה לדרישתה של הלקוחה, טענתה הייתה שעורכי-הדין מהמשרד המוערך, לא מילאו את חובתם כנאמנים, בין היתר, כשאפשרו את הוצאת הכספים מן הנאמנות.

לפני כחצי שנה, התפטר משרד עוה"ד ארדינסט מהייצוג של אדמה, בין היתר על רקע סימני-השאלה שהעלתה אותה לקוחה. לדברי המשרד, התפטרות מן הייצוג, תוך מאמץ (שצלח חלקית) להשבת הכספים ללקוחה, הייתה המוצא המקצועי והמכובד מהסיפור, בנסיבותיו. בעקבות ההתפטרות, באוקטובר אשתקד, נכנס משרד עוה"ד גולדפרב-זליגמן בנעליו של ארדינסט.

בדומה לעוה"ד ארדינסט, גם משרד עוה"ד גולדפרב הוא מן המכובדים בישראל. המשרד אף מתחרה על התואר "משרד עורכי-הדין הגדול בישראל", כך שגולדפרב כמו ארדינסט לפניו, שימש כ"חותמת הכשרות" של "אדמה" בעיני לקוחותיה של החברה המפוקפקת.

משרד גולדפרב-זליגמן קלט את "אדמה" אחרי שפירמת ארדינסט פיטרה את הלקוח (אדמה ואורן קובי), ואחרי שמשרד עוה"ד שרקון-בן-עמי-אשר, שייצג את החברה לפני ארדינסט, נפרד אף הוא בטונים צורמים מקובי. כפי שנראה, משרד גולדפרב נחשף כמעט מיידית לטענות הקשות נגד "אדמה" בגין הטעיה, נטילת כספי נאמנויות ועוד. גם אם המשרדים הקודמים, ששמחו להיפטר מהצרה המכונה אורן קובי, לא הזהירו את גולדפרב מהפרקטיקות הפליליות לכאורה שבהן הוא נוקט, לקוחה אחת לפחות, עשתה זאת, כבר לפני יותר משבעה חודשים, באוקטובר 2015.

הצ'ק שולם ל"אדמה"

משורת מכתבים ששלח עורך-הדין של אותה לקוחה, עו"ד אבי סלומון, שהגיעו לידי "גלובס", עולה טענתה של הלקוחה, שלפיה במעמד שבו מסרה צ'ק על-סך 180 אלף שקל לפקודת חברת "אדמה", במקום לפקודת חברת הנאמנויות, ובניגוד להסכמים - היה נוכח עו"ד ממשרד גולדפרב-זליגמן.

כך נכתבו הדברים בהודעת ביטול העסקה ששלח עו"ד אבי סלומון, ביום 19 באוקטובר 2015, לאורן קובי ול"אדמה" (כשעורכי-הדין היו מכותבים להודעה): "במסגרת החתימה על המסמכים, נדרשה הלקוחה לרשום שני צ'קים - האחד על-סך 180 אלף שקל, לכבוד א. ר. לוגיסטיק ('אדמה'), והאחר - 534 אלף שקל - לכבוד חברת הנאמנויות. יוטעם, כי הצ'ק על-סך 180 אלף שקל, ששולם לפקודת 'אדמה', במשרדי עוה"ד גולדפרב-זליגמן, בנוכחות עו"ד מהמשרד ובאישורו, נעשה בניגוד מפורש להוראות ההסכם, תוך הפרת הוראותיו, ועולה כדי הונאה של ממש".

בהודעת הביטול הזאת, צוין כי הלקוחה הוטעתה לחשוב שהיא רוכשת "זכות לדירה עתידית", לאחר הפשרת הקרקע, בגודל של 86 מ"ר, בקרקע במתחם "תא 3700", בתמורה לכ-1.06 מיליון שקל. זמן קצר לאחר הרכישה, החליט משרד ארדינסט לפטר את הלקוחה, "אדמה", על רקע הטענות של לקוחותיה, לנטילת כספי הנאמנויות לחשבונות החברה בניגוד להסכמים.

אז, כמו רוכשים אחרים לפניה, הוזמנה הלקוחה המתלוננת למשרדי "אדמה", ואורן קובי עצמו החתים את אותה הלקוחה על שורת מסמכים, ובתוכן הוראות להחלפת זהות הנאמן, החלפת חלקת הקרקע שבמרכז העסקה, וכן העברת 315 אלף שקל ששכנו לבטח בחשבון "ארדינסט נאמנויות" לחשבון חברת הנאמנויות של גולדפרב-זליגמן. בהמשך, הוסעה הלקוחה, לטענתה, למשרד גולדפרב-זליגמן, כדי לחתום על עוד מסמכים בפני עורכי הדין במשרד.

עו"ד סלומון מוסיף באותו מכתב-הודעה, כי "נמסר ללקוחה כי החברה 'מעבירה' אותה לחלקה אחרת שבה מטפל משרד עו"ד חדש - גולדפרב-זליגמן", ומציין, כי בתגובה לבקשת הלקוחה להתייעץ עם עו"ד מטעמה, מסר לה אורן קובי כי "לא ניתן לדחות את מועד החתימה, שאחרת לא תירשם הערת-אזהרה לזכותה, מה שעלול לסכן את הכספים ששילמה עד לאותו מועד".

עוד נטען, כי הוצגו בפני הרוכשת "מצגים כוזבים ומטעים" ע"י אנשי "אדמה", ו"ככל הנראה גם ע"י עורכי-הדין מטעמה". זאת, "בקשר למהות הזכויות שאותן אמורה הייתה לרכוש, הן לגבי ההיתכנות של הפרויקט ורכישת 'דירת מגורים', הן לגבי לוחות-הזמנים למימוש הזכות לדירה, והן לגבי יתר העלויות הנלוות לרכישה, ובפרט דרישתה של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בתל-אביב להיטלי השבחה של כ-550 אלף שקל לכל יחידת-דיור".

עו"ד סלומון הוסיף וטען, כי שיווק הקרקע כדירה פוטנציאלית - היא לא יותר מבלוף. "מבדיקה שערכה הלקוחה עולה גם, כי בניגוד למצגים מטעם 'אדמה', הזכות שאותה הייתה אמורה לרכוש על-פי ההסכם השני (זה שנחתם בהמשך, במשרד גולדפרב-זליגמן - ג' מ') - לא תקנה לה בשום אופן זכות לדירת מגורים, שכן על-פי התוכניות הקיימות בקרקע, המינימום הנדרש לזכות לדירה הוא כ-111 מ"ר. למותר לציין, כי עניין מהותי זה עולה כדי מרמה והונאה של ממש הגובלת בפלילים".

"חריגה מהרשאה"

כמה ימים מאוחר יותר נשלח מכתב ישירות לעו"ד יודי לוי, אחד משני השותפים הבכירים במשרד עוה"ד גולדפרב-זליגמן, שבו נטענו טענות חריפות נגד המשרד. במכתב הזה, טען עו"ד סלומון, כי משרד גולדפרב חרג מסמכותו כנאמן, וחתם על הסכם לרכישת הקרקע מול בעלת הקרקע מטעמה של הלקוחה, לאחר שפגה תקופת הנאמנות המוגדרת בהסכם.

נבהיר - לפי ההסכמים, לקוחות "אדמה" מפקידים בידי עורכי-הדין בנאמנות את הכספים להשלמת העסקאות מול בעלי הקרקעות. במעמד זה, מסמיכים הלקוחות את עורכי הדין לחתום על העסקאות מול בעלי הקרקעות בשמם. ההסמכה בעלת תאריך תפוגה. טענת הלקוחה היא, שהמשרד חתם בשמה על ההסכם מול בעלת הקרקע, לאחר שפגה ההרשאה שמסרה למשרד לעשות זאת.

לטענת עו"ד סלומון, "סעיף 6 להסכם קובע כי הנאמנות נשוא ההסכם, תישאר בתוקף עד המועד הקובע שבהסכם - קרי, 24.9.2015, ותפקע מיד לאחר מכן. מכאן, שעסקת הרכישה מיום 13.10.2015 שבוצעה בין היתר, ב'נאמנות' עבור מרשתי, לא עסקה היא, שכן לא הייתה במועד זה כל נאמנות".

עו"ד סלומון דרש ממשרד גולדפרב, לדאוג להחזרת מלוא הכספים ללקוחתו, לרבות אותם 180 אלף שקל שנמסרו ישירות לאורן קובי, לכאורה בנוכחות עורך-הדין ממשרד גולדפרב-זליגמן, בניגוד להוראות ההסכמים.

בעקבות תלונותיה הקשות של הלקוחה, הושג הסדר, שבמסגרתו הוכנסה רוכשת אחרת בנעליה (השקועות עמוק בבוץ, יש לציין) והלקוחה יצאה מן העסקה.

אולם מספר חודשים לאחר מכן, התעורר עניין נוסף - על הלקוחה הוטל מס-רכישה בסך כ-60 אלף שקל בעקבות העסקה, שממנה יצאה, ושבוטלה. עו"ד סלומון פנה למשרד גולדפרב -זליגמן ודרש, כי הוא ידאג ש"אדמה" תישא בעלות הזאת.

בתגובה השיב בקצרה עו"ד ארז גוריון מהפירמה המובילה, כי "אבקש להודיעך כי משרדנו אינו מייצג יותר את א.ר. לוגיסטיק ('אדמה') בעניין זה", והפנה את בא-כוח הלקוחה ל"נציגי החברה, המכותבים להודעה זו, לטיפולם ולהתייחסותם".

עו"ד סלומון לא ויתר ודרש כי גולדפרב יישא באחריות להסדרת תשלום ההחזר. סלומון ציין, בין היתר, כי "כפי הידוע לך היטב, למרשתי היו טענות קשות וחמורות נגד משרדכם, בין היתר בעניין חריגה מהותית מהשליחות שנטלתם על עצמכם בשמה... אינני מעוניין לשוב ולשלוח בשם מרשתי מכתבי התראה לפני הגשת הליך אתי, כמו גם הגשת תלונות לוועדת האתיקה בלשכת עורכי-הדין. ניסיונכם 'לגלגל' את מרשתי לפתחו של מר אורן קובי ושלל החברות שבשליטתו, לא יצלח".

עו"ד ארז גוריון מגולדפרב התאכזב מהאיום המרומז לפנות להליכי אתיקה. הרי לא כך נוהג עו"ד בחברו לגילדה. "אבי, אני מופתע ומאוכזב מהמייל שלך", כתב עו"ד גוריון לעו"ד סלומון, בנימה אישית. בהמשך המכתב הקפיד גוריון לציין, ש"משרדנו דוחה את הטענות שהיו למרשתך, כביכול, כלפינו".

עוד ציין עו"ד גוריון כי "משרדנו עשה את כל שלאל ידו לסיים את הסכסוך בין החברה לבין מרשתך בהסכמה וברוח טובה, ומאמצינו הכבירים נשאו פרי - הסכם הסבה נחתם בין הצדדים לבין נהנית נוספת, ובמסגרתו הוסבו זכויות והתחייבויות מרשתך לנסובה. משרדנו פעל בהתאם להוראות שנמסרו לו בהסכם ההסבה באופן מלא... למעלה מן הצורך, אזכיר שהסכם ההסבה כלל אף סעיף ויתור על טענות".

לבסוף כותב עו"ד גוריון כי "ניסיונך לגרור את משרדנו לסכסוך המסחרי בין מרשתך לבין החברה הנ"ל, אינו מקובל עלינו".

בהתייחסותו של עו"ד גוריון לאיומים בפנייה לוועדת האתיקה של הלשכה, יש הסבר לשאלה - מדוע עורכי-הדין נותנים את הדין בקשר לחריגות אתיות שהם מבצעים לכאורה, לעיתים נדירות כל-כך. השאלה הזו עולה ביתר שאת בעקבות הפרטים שנחשפו בפרשת "אדמה", ובפרשה התאומה שלה - פרשת ענבל אור. ההתייחסות של עו"ד גוריון חושפת את הנורמה - שראוי לעיין בה מחדש - זו שבולמת תלונות לוועדת האתיקה.

"אם באתיקה עסקינן", כתב עו"ד גוריון, "נראה שגם לשון האיומים שנקטת אינה מקובלת בין חברים בלשכה, ואנו דוחים אותה מכול וכול".

גולדפרב-זליגמן: "הטענות מסולפות, פעלנו במקצועיות"

ממשרד עוה"ד גולדפרב-זליגמן נמסר: "מדובר בטענות עובדתיות מסולפות ומשוללות יסוד ביחס למעורבותו הקצרה של משרדנו בעניין זה, העשויות אף לעלות כדי לשון הרע. בתקופה הקצרה שבה ייצגנו את 'אדמה', פעלנו במיומנות ובמקצועיות, ולא נפל כל דופי בפעולתנו.

"ההסכמים שערך משרדנו כוללים הסדרים והוראות אשר מטרתם להבטיח כי כל התשלומים במסגרת העסקאות יועברו באופן בלעדי אך ורק לחשבונות נאמנות מפוקחים וייעודיים, שנוצרו לצורך העסקאות. משרדנו לא היה מעורב, בידיעה או בכל דרך אחרת, בכל תשלום שבוצע מחוץ למסגרת הסכם הנאמנות אשר כאמור נאסר במפורש בהסכמים שהוכנו על ידינו.

"בעניינה של הלקוחה שבה עסקה פנייתכם, נדגיש כי רק לאחר שהיא ביקשה לבטל את העסקה, נודע למשרדנו לראשונה, כי היא העבירה משיקוליה היא, תשלום מסוים ישירות לחברה - וזאת כאמור בניגוד מוחלט להוראות ההסכם שעליו חתמה, שנועד להגן עליה, וללא מעורבות משרדנו או ידיעתו.

"אין כל בסיס לטענות, כי חילופי הייצוג ממשרד אחר היווה בסיס ל'שיפור הסכמים'. משרדנו ערך את הסכמי ההתקשרות לפי מיטב הבנתו ושיפוטו המקצועיים.

"בניגוד למשתמע מפנייתכם, המלצנו לחברה היזמית להסכים מיידית לביטול עסקת הרכישה, תוך השבה ללקוחה של מלוא הכספים ששולמו על-ידיה, ולמיטב ידיעתנו, כך אכן נעשה, וזאת לשביעות רצונה המלאה.

"יצוין כי, בתום התקשרות קצרה, בניגוד לנטען, משרדנו החליט להפסיק את התקשרותו עם החברה היזמית, וזאת בלי שהיה בידו כל מידע או ראיה לביצוע מעשים פליליים כלשהם".

עו"ד אבי סלומון מסר בתגובה: "הלקוחה עומדת על גרסתה, שלפיה הצ'ק על-סך 180 אלף שקל נמסר לאורן קובי לפקודת 'אדמה', מול עיניו הפקוחות של עו"ד ממשרד גולדפרב. לאחר פניות חוזרות ונשנות, ובסיועו הפעיל של משרד גולדפרב, הלקוחה קיבלה את כספה בחזרה".