עו"ד אולמן ממליץ על פירוק חברת אדמה: "עסק שנוהל בתרמית"

"נדמה כי אף הנייר מסמיק נוכח השימוש הציני שנעשה בכספי רוכשי הקרקעות, כאשר בעודם מנסים לברר היכן מופקדים כספיהם, ומתי ימשיכו הליכי המכר בעניינם, אורן קובי שוטט בטיולים ראוותניים בחו"ל, יצא למסעות רכישה של מיטלטלין ומקרקעין עד שלעיתים נדמה כי אין גבול לבושה... ניתן להצביע, כבר עתה לאחר מספר ימים של חקירה, על סכומי כסף עצומים של 35 מיליון שקל לפחות אותם נטל אורן מהחברה שלא כדין".

במילים הקשות והמפורשות הללו מנמק המנהל המיוחד שמונה לחברת "אדמה", עו"ד חגי אולמן ממשרד יהודה רוה ושות', את המלצתו לפרק את החברה במסגרת הדוח הראשוני שהגיש הבוקר (א') לבית המשפט המחוזי בתל-אביב. 

 אולמן מפרט בדוח על אודות החגיגה הבלתי-נתפסת שערך קובי בכספי קורבנות עוקץ הקרקעות של "אדמה", שכללה נדל"ן, רכבים, ביגוד יוקרתי, שעונים, טיסות לחו"ל, שני רכבים שנרכשו עבור אמו של קובי, חברות שניתנו ב"מתנה" לחברו של קובי (לא לפני שחברת "אדמה" העבירה להם 2 מיליון שקלים בנסיבות שעוד יתבררו) ועוד מיליונים ש"נחלבו" מן החברה בשיטות שונות ע"י קובי.

"תמונה קשה ועגומה, כמעט בלתי נתפסת, של התנהלות שערורייתית, הכרוכה במעשים החשודים, חשד כבד, כמעשי מירמה", תיאר המנהל המיוחד את השוקת השבורה שהותיר קובי והמליץ על צו כינוס אישי לקובי, וצווי איסור דיספוזיציה לחברותיו וכן לנכסי אמו - סימה דן.

עו"ד אולמן ביקש גם להרים את מסך ההתאגדות מעל חברותיו של קובי ולייחס לו את מלוא חובות החברות, שכן לטענתו מדובר ב"עסק שנוהל במירמה", כהגדרת המונח הזה, בפקודת החברות.

גם ממדי האסון הכלכלי, מתבררים כבר עכשיו כחמורים יותר מאלה שמסר קובי בתחילה - לדברי המנהל המיוחד, חובות החברה גבוהים לפחות בכ-13 מיליון שקל יותר מהסכום הראשוני של 32 מיליון שקל, שמסר קובי בבקשת הקפאת ההליכים מטעמו.

"מחדל רודף שערורייה"

"היכן ששמנו פעמינו בחקירה זו, מצאנו עצמנו עומדים מול מחדל נוסף, שערורייה נוספת ודומה כי עוד היד נטויה ואין במפורט להלן משום סוף פסוק למעללי ומחדלי הקבוצה, החברה ואורן קובי בפרט", כתב אולמן.

"אורן קובי הקים חברת שיווק אגרסיבית, המפעילה מניפולציות שיווק ואיום על המתעניינים הפוטנציאלים ברכישת זכויות באדמות חקלאיות, עד חתימת הסכמי השיווק, והעברת כל התמורה, רובה מראש ובמזומן, לחשבונות החברה", הוסיף.

אולמן מתאר את שיטת הפעולה של "אדמה": הלקוחות הובלו לפגישה במשרדי החברה המפוארים, הוצפו במצגים כוזבים לכאורה, והופעלו עליהם לחצים כבדים כדי שיחתמו, בו ביום, על הסכמים ויעבירו כספים באופן מיידי לחשבונות החברה, לפני שיספיקו לקרוא את ההסכמים ולהבין את מהותם.

"מבין עשרות רבות של לקוחות ועסקאות שנבחנו על ידנו, לא נמצאה ולו עסקה אחת, בה הרוכשים יוצגו על ידי עורך דין מטעמם!", מציין המנהל המיוחד, "הרוכשים זכו לקבל 'ברושור' של משרד עורך הדין שיטפל בעסקה, משרדים ראויים ביותר, בשורה הראשונה של משרדי עורכי הדין בתחום הנדל"ן, ומשכך, כך הוצג, אין כל צורך בייצוג נוסף".

אולמן פירט כי "שיטת העבודה שבין החברה לבין משרדי עורכי הדין שייצגו אותה, הייתה כזו שהמשרדים הונחו לקיים פגישות חתימת הסכמים, על פי הצורך, מהרגע להרגע נקבעה בדרך של שליחת הודעה על פרטי המתקשרים והנתונים לעסקה (גוש, חלקה, מחיר)". הרוכשים, מתאר עו"ד אולמן, הובלו במונית או ברכב השרד של אורן קובי למשרדי עוה"ד השונים, שם חתמו הרוכשים על הסכמי שיווק, נאמנות וייפוי כוח.

"ברוב רובן של העסקאות הרוכשים שילמו את כל התשלום, בצ'ק פתוח, עוד קודם לחתימת הסכם השיווק או במעמד חתימת הסכם השיווק, צ'ק שנמסר לנציג החברה ששהה במעמד החתימה... דומה כי מרבית הרוכשים, כלל לא הבינו כי בשלב זה, אין בידם כלל ועיקר הסכם רכישה ואין בידם כל בטוחה בנסיבות בהן כל התמורה הקבועה בהסכם כבר שולמה על ידם", כתב אולמן.

אך מסכת הרמייה מצד החברה לא נסתיימה בכך, מתאר אולמן. כך למשל, הוא מתאר כי בעוד הוצג ללקוחות בין היתר במסמכים כתובים, כי עמלת החברה בעסקאות עמדה על עשרות אלפי שקלים, "העמלה הייתה בפועל, בסך של אלפי אחוזים יותר מכך" והגיעה לכדי סכומים של מאות אלפי שקלים לכל לקוח.

"מסכת עובדתית זו", מתאר עו"ד אולמן, "סופה בכך שעשרות של לקוחות נורמטיביים, מצויים כיום כשידם על ראשם, ללא כל חוזה רכישה, כאשר אין להם דבר למעט הסכם שיווק עם החברה ואשר כל כספם שולם מזמן ובמזומן לחשבונות החברה. רוכשים אחרים זכו לחתום (באמצעות החברה כנאמן) על הסכם עם מוכר מקרקעין אך התמורה למוכר לא שולמה במלואה וכספים בנאמנות אין".

לאן זרמו אותם כספי רוכשים? לדברי אולמן, "התשובה לכך אף היא ברורה. סך של עשרות מיליוני שקלים, זרמו במעלה הדרך לכיסו של אורן קובי, ללא כל זכות בדין וללא שקיים רווח ראוי לחלוקה ובזרם הולך ומתגבר ככל שרבו עסקאות השיווק".

אולמן טוען כי "כספי הרוכשים שימשו לתשלומים בסכומים עצומים לרכישת נכסי נדל"ן על שמו של אורן קובי, לרכישת רכבי שרד כל אחד בשווי של מאות אלפי שקלים על שמו של אורן קובי, לביצוע שיפוץ בסך של מיליוני שקלים במשרדי החברה וכן בבתיו הפרטיים אותם רכש מכספי החברה".

"בכך לא די", ממשיך אולמן ומתאר: "מבדיקות המנהל המיוחד עולה חשד ממשי כי במהלך התקופה האחרונה, בוצעו הברחות כספים בסך של מיליוני שקלים מהחברה, וודאי כי בוצעו פעולות חשבונאיות בלתי הגיוניות בספרי החברה".

המנהל המיוחד מפרט כי כ-2 מיליון שקלים הועברו לחברות שהיו בשליטת קובי, אך הועברו סתם כך, לחבר של קובי. אולמן מוסיף כי החברה רכשה רכבים יקרים במיליוני שקלים - אך הם נרשמו על קובי. החברה שילמה על דירות שרכש קובי, וכן על המרצדס והניסאן שקנה (באהבה), לאמו סימה דן.

אולמן מפרט כי קובי הוציא כ-12 מיליון שקל היישר מכיסה של החברה האם של "אדמה" על רכישת דירת היוקרה שלו במגדלי אקירוב, מיליונים נוספים על שיפוץ הדירה, כ-1.7 מיליון שקל על רכישת שני רכביו הנודעים (רינג' רובר ומזרטי) שנרשמו על שמו, ועוד כ-420 אלף שקלים על רכישת המרצדס לאמו.

"שיטת קובי", כפי שהיא מצטיירת מדוח הנאמן, הייתה פשוטה למדי - שעה שהלקוחות המומים מ"שטיפת המוח" שעורכים להם אנשי המכירות האגרסיביים של "אדמה", נוטלים מהם נציגי "אדמה" צ'קים ישר לחשבון החברה, במקום לחשבון הנאמנות שמנוהל ע"י משרד עורכי הדין של החברה.

"באופן קבוע ושיטתי, גרמה החברה לאי הפקדת כספי הרוכשים בחשבונות הנאמנות, והפקידה את מרבית הכספים בחשבונותיה שלה, תוך שהיא עושה בהם שימוש לצרכיה", דברי אולמן, "על עובדה זו אין כל מחלוקת, והיא עולה במפורש מנתוני החברה עצמה, מנתוני עורכי הדין הנאמנים ומטענות הרוכשים".

לגבי עסקיו הנוספים של קובי, עו"ד אולמן מפרט כי בקבוצת לוגיסטיק עוד מספר חברות, ובהן חברה "טרה", העוסקת אף היא בשיווק קרקעות חקלאיות בשיטה זהה לזו של "אדמה", וחברות שונות שעיסוקן בתחום ייעוץ המשכנתאות וכן בתחום האופציות הבינאריות.

כפי שחשפנו ב"גלובס" בשבועות האחרונים, ההפרדה בין הוצאות והכנסות החברות, נראית מלאכותית למדי, בין היתר לאור מימון שכירת המשרדים של החברות האחרות ע"י אדמה, וניוד של עובדים בין החברות - נושאים שאולמן אף הוא חוזר עליהם בדוח שהגיש הבוקר.

לגבי חברת "טרה" מפרט עו"ד אולמן כי זו בין היתר שיווקה קרקע חקלאית בפרויקט בבנימינה לעשרות רוכשים לפחות. "קיימים מספר רוכשים אשר שילמו כספים על פי הסכמי השיווק, אולם לא נחתם עבורם הסכם לרכישת קרקע או שההסכמים עמם בוטלו, והכספים ששולמו על ידם, לא הושבו להם".

אולמן מסר כי הוא מברר את הנושא, אך לא מסר פרטים על היקף הפעילות של "טרה" ותוצאותיה נכון לעתה. חשיפת מלוא פעילותה של "טרה", צפוי להעמיק את בור החובות ואת קבוצת הקורבנות שייכללו ב"תיק קובי" ההולך ומתרחב.

אולמן מסביר כי "נעשה ניסיון על ידי אורן קובי להעתיק את פעילות החברה ל'טרה', לאור מצבה של החברה", ומצביע בין היתר על קליטת עובדי חברת "אדמה" ע"י "טרה", שנחשפה ב"גלובס".

באשר למצבה הכספי של החברה, מסתבר כי הוא גרוע אף ביחס לדוח המתוקן שהגישה החברה, שבמסגרתו הוצמדה לה הערת "עסק חי" (ראו מסגרת). אולמן מציין כי "התחייבויות החברה כאמור כוללות טענות בגין הפרות הסכמים לרבות טענות בגין מצגי שווא בגינן אף הוגשו תביעות כנגד החברה ואחרים". לטענת המנהל המיוחד יש להוסיף לסעיף התחייבויות החברה ללקוחותיה בדוחות הכספיים חובות של כ-13 מיליון שקל לפחות בגין תביעות חוב צפויות החברה, ומשתמע מדבריו שסכום זה עוד עשוי לתפוח.

כמו כן, לטענת אולמן "התחייבויות החברה אינן כוללות חשיפת מס" - מסתבר כי בין החברה לבין רשות המסים שוררת מחלוקת קשה אודות מס רכישה שלא שולם בגין העסקאות שביצעה. אם יתקבלו טענות רשות המסים בעניין, ייווצרו לחברה עוד חובות במיליונים רבים, לרשות המסים.

הדוחות הכספיים לא משקפים את המציאות

גם משרד רו"ח שטיינמץ-עמינח, שנדמה שספג מכה קשה לאחר שעמד במרכז ביקורת קשה מפי השופט אורנשטיין בתיק ענבל אור, ממשיך לעורר סימני שאלה.

המשרד הגיש דוחות בשם "אדמה" בסוף מרץ האחרון, אך אז ביוזמתו, ערך בדיקה נוספת והגיש שוב, דוחות שהפער ביניהם לבין הדוחות המתוקנים עולה כדי עשרות מיליוני שקלים, וכולל סיווג מחדש של רווחים בסך יותר מ-20 מיליון שקל. מדובר בכספי המעילה של קובי בחשבונות הנאמנות של הלקוחות, שסווגו מחדש לאור הגילויים. הדוח החדש כלל הערת "עסק חי" לחברה.

אך גם הדוח החדש מוטל בספק ומעלה סימני שאלה לדעתו של עו"ד אולמן. לדבריו סעיף הרכוש הקבוע של החברה, בשווי 13.3 מיליון שקל, מנופח. בין היתר, 6.5 מיליון שקלים שהוצאו מכיסה של החברה בגין "שיפורים במושכר" שימשו לשיפוץ דירת הפאר של אורן קובי במגדלי אקירוב. גם חלק ניכר מהריהוט בשווי של כ-4 מליון שקלים, מעלה סימני שאלה - האם אינו ריהוט המשמש לדירתו של קובי.

"האם בוצעה אבחנה כנדרש בין רכישת ציוד לחברה אל מול רכישות פרטיות? על פי הדוח הכספי, בשנת 2015 נערך שיפוץ משרדי החברה ורכישת ציוד בסך של למעלה מ-11 מיליון שקלים. האם הוצאות אלו הינן סבירות? בדיקה הייתה מגלה כי חלק מההוצאות האמורות הנן הוצאות פרטיות של אורן קובי ששולמו על ידי החברה", ציין אולמן. באשר למחיקת חובות לחברות הקשורות לאדמה ב-2 מיליון שקלים עולה תמיהה קשה עוד יותר, לאור העברת מניות החברות לחבר אישי של קובי. "בעניין זה קיימת תמיהה, כיצד ייתכן כי מחד החברה משלמת סכומים אלו לחברות קשורות ומאידך מוחקת את החוב בסוף אותה שנה כחוב בלתי ניתן לגבייה? וכיצד מחיקה זו מקבלת גיבוי בביקורת רואי החשבון. נציין כי לא נמצאה חוות דעת של עורכי דין המגבה את חוסר האפשרות לגביית הסכומים", נכתב בדוח.

משטיינמץ-עמינח נמסר בתגובה: "בדוח הראשון שהוצאנו לחברה בסוף מרץ 2016 נכללו בהכנסות החברה, סכומים שהתקבלו בחשבונה ודווחו כהכנסה. הסתמכנו על נתונים ומסמכים שנמסרו לנו מהלקוח, שכן חשבונות הנאמנות אינם חלק מהנהלת החשבונות של החברה. כבר בתחילת אפריל, החלנו ביוזמתנו בתהליך מהיר של בדיקות וביקורות שהביאו להוצאת הדוח השני. בדיקות אלו בסופו של התהליך אף הביאו את החברה לבקשת הקפאת ההליכים. הוצאות נסיעה לחו"ל, ביגוד וכיבודים שהוציאה החברה, הינן הוצאות מעורבות שבהתאם להוראות מס הכנסה אינן מוכרות, בשל כך תואמו ההוצאות בדוח ההתאמה למס. נמנענו מליצור נכס חשבונאי (יתרת חייבים של אורן) בגין חוב זה, ובגין החוב לחברות קשורות, שכן האפשרות לגבות חוב זה אינה ודאית לאור מצבו של אורן קובי".

תהיות קשות על מעללי עורכי הדין

"הסוגייה העגומה של שומרי הסף", כך כינה עו"ד אולמן את משרדי עורכי הדין ורואי החשבון של "אדמה" בפתח דבריו, תוך שהוא מפרט כי לא נתקל בלקוח של "אדמה", שיוצג בידי עו"ד מטעם עצמו.

באשר לעורכי הדין, משרדי שרקון-בן-עמי-אשר, ארדינסט בן-נתן, גולדפרב-זלימן וכן עמר-רייטר ז'אן, ששירתו את "אדמה", ושכספי הרוכשים אמורים היו להיות מופקדים בנאמנות בחשבונותיהם; אולמן פירט כי "מדובר במשרדים המדורגים בדירוג העילית של משרדי עורכי הדין בתחום הנדל"ן, אשר ודאי לא ידעו במועד התקשרותם עם החברה ואורן קובי על פעולותיו ואורחותיו (וודאי מצטערים עד מאוד על התקשרותם עמו בדיעבד) אך לצערם ולצערם של יתר הצדדים בתיק זה, נפלו אף הם בפח שטמנה להם החברה ובעיקר טמן להם אורן קובי וטחו עיניהם מראות את המציאות הניצבת נגד עיניהם.

"שיטת ההחתמה המהירה שנקטו קובי ואנשיו בשיתוף עורכי הדין, מעלה אף היא סימני שאלה. הלקוחות הובהלו עם נציגי החברה למשרד עורכי הדין המטפל מטעם החברה, לצורך חתימה מהירה על ההסכם", פורט. פרטי ההסכם נערכו כאמור, במשרדי עורכי הדין, בהתאם להודעות טקסט ששלחו אנשי המכירות של קובי לעורכי הדין בעודם מובילים את ה"סחורה" (הלקוחות) אל משרדי עורכי הדין.

"אין המדובר על קביעת פגישה כמקובל זמן מה מראש המאפשרת לצדדים לה להתארגן בהתאם אלא בפגישת חתימת מסמכים, אד הוק, המונחתת על משרד עורכי הדין ועל הלקוחות, כאן ועכשיו, לעיתים בשעות לא שעות", מפרט אולמן.

"גם כאן הופעלו מניפולציות שונות על ידי נציגי החברה כדי לזרז ולסיים את חתימת המסמכים וגביית מלוא התמורה, דבר שלא אפשר לרוכשים לקרוא את ההסכמים ו/או לשאול שאלות ולקבל מידע. רוכשים טענו אף כי לא נמסרו להם עותק המסמכים לאחר החתימה", נכתב בדוח. חלק מהרוכשים ביקשו לבטל את ההסכמים בימים שלאחר החתימה, אך לדברי אולמן, נתקלו בסירוב.

"לו היו מופקדים כספי הרוכשים בנאמנות, אזי לא היה נגרם נזק עקב התנהלות זו של החברה".

עוד באותו נושא: 

■ "אורן קובי איים ברצח על עורך דין, תקף אותו באלימות וגרם לו חבלות גופניות"