מהו "דוח האפס" ומדוע הוא כל-כך לא מדויק?

בשבועות האחרונים, מאז התפוצצו פרשיות ענבל אור, אדמה ועוד, נשמעת ביקורת רבה על "שומרי הסף" שנרדמו בשמירה, בדגש על עורכי הדין ורואי החשבון. הסיפורים הבאים מעלים תהיות לגבי אחריות שמאי המקרקעין, שמנסח למשל את "דוח האפס" - התוכנית הכלכלית של הפרויקט.

דוח אפס מתבסס על מצב הנכס וכולל את עלויות הבנייה הצפויות. הדוח מוגש לבנק במטרה לקבל ליווי פיננסי ועל בסיסו מציגים מארגני קבוצות רכישה לרוכשים נתונים אודות העלויות הצפויות.מבדיקה שערך "גלובס" מתברר כי דוחות אפס שעורך אחד ממשרדי השמאות הגדולים בארץ, הפופולרי מאוד גם בקרב קבוצות רכישה, הציגו עלויות צפויות נמוכות, שהפכו את המחיר לאטרקטיבי. בפועל, כשהפרויקט יצא לדרך, התברר שהסכומים היו נמוכים משמעותית מהעלות האמיתית.

מצגי שווא

בשנת 2009 ארגנה חברת "גיאות נדל"ן" קבוצת רכישה לרכישת מגרש ברחוב עין הקורא 13 באזור התחנה המרכזית הישנה בתל אביב. באוגוסט 2009 חתמו חברי הקבוצה על הסכמים, והמגרש נרכש תמורת 4.7 מיליון שקל בתוספת מע"מ. בשנת 2011 הגישו 14 מתוך 19 חברי הקבוצה תביעה נגד החברה המארגנת ונגד בעליה.

בתביעה שהוגשה לבית המשפט המחוזי בסך 5.7 מיליון שקל, טענו החברים באמצעות עו"ד יניב בוקסר כי הצטרפו סמך מצגי שווא של המארגנים.

עוד טענו התובעים כי על פי המצג הפרויקט היה כדאי ורווחי בגלל שני יתרונות יחסיים: עלות הפרויקט וזמינות המועד של תחילת בנייה. חברי הקבוצה חתמו על הסכם רכישה והסכם שיתוף, ושילמו לגאות נדל"ן שכר טרחה בסך חצי מיליון שקל, עבור איתור הקרקע, חתימת הסכמים וייזום הפרויקט.

כיום, טוענים התובעים כי הוליכו אותם שולל, שכן הצגת הפרויקט וכדאיותו היתה מטעה. עלויות הבנייה הישירות היו גבוהות לדבריהם בלמעלה מ-75% מהעלות שהוצגה. עוד נטען כי היתר הבנייה התקבל באיחור של שנה ושמונה חודשים מהמועד לו התחייבנו הנתבעים. לאור המצב, החליטו חברי הקבוצה באסיפה שנערכה במארס 2011 להפסיק את ההתקשרות עם גאות נדל"ן.

"הנתבעים התרשלו רשלנות רבתי בהצגת חישוב עלויות הבנייה ולא העמידו את התובעים על עלויות הבנייה האמיתיות הצפויות בפרויקט", טוענים התובעים. "היה עליהם לדעת כי עלויות הבנייה שהוצגו בדוח האפס - דוח הבדיקה העסקית שהוכן לפרויקט, הן נמוכות ובלתי מתקבלות על הדעת".

מהתביעה עולה כי דוח האפס שהוצג לחברי הקבוצה הראה כי עלויות הבנייה הישירות צפויות להסתכם ב-6 מיליון שקל כולל מע"מ. בפועל, לאחר שהתקבל היתר בנייה, יצא מכרז לקבלנים והתקבלו הצעות שהמחיר הממוצע שלהם הסתכם ב-11.5 מיליון שקל, כמעט פי שניים. ההצעה הנמוכה ביותר היתה בסך 10.1 מיליון שקל (לא כולל מכפילי חנייה ומעלון). לתובעים הסתבר, כי בדוח האפס שהציגו הנתבעים לא תומחרו כלל מכפילי החניות ומעלון, הנאמדים במאות אלפי שקלים, ומהווים חלק בלתי נפרד מעלויות הקמת הפרויקט. לאור זאת, ובהתאם לדרישות הבנק המלווה, היה צורך להוציא דוח אפס חדש, שבו יוצגו העלויות האמיתיות של הקמת הפרויקט. התובעים פנו לאנשי מקצוע בתחום - שמאים, מהנדסי בניין, ואף לאדריכל הפרויקט, על מנת להבין את הפערים העצומים בין עלויות הבנייה שהוצגו להם, לבין עלויות הבנייה בפועל. "בעלי המקצוע חיוו את דעתם כי דוח האפס אינו ריאלי ולא היה ריאלי במועד שבו נכתב והוצג לתובעים על ידי הנתבעים, וכי כל בעל מקצוע בתחום הנדל"ן היה עומד על כך שעלויות הבנייה בדוח האפס תומחרו בחסר".

בשל כך, הם מציינים, "לתובעים נתגלתה בעיה קשה במציאת המימון, שכן הבנק המלווה את הפרויקט דורש שהתובעים ישלימו חלק ניכר מהמימון בהון עצמי שלהם הנאמד במאות אלפי שקלים לכל בעל יחידה ומכאן שהתובעים נאלצים להתמודד עם חיפוש מקורות חליפיים למימון. דבר שגם כרוך בהוצאות ובזבוז זמנם היקר וגם מייקר את המימון אשר היה צפוי בפרויקט לכל אחד מן התובעים וגורם לעיכוב בהשלמתו של הפרויקט, עד כדי סיכון בהיתכנות קיומו".

הבנק המליץ

בכתב ההגנה שהגישה גאות נדל"ן נטען כי אין להטיל עליהם כל אחריות. בנוסף, הגישו המארגנים תביעה שכנגד וכן תביעה נגד משרד פז כלכלה והנדסה, בבעלות דניאלה פז, בסך 2 מיליון שקל כצד שלישי להליך.

בתביעה נטען כי מארגני הקבוצה שכרו את שירותי פז כלכלה והנדסה לצורך הערכת כדאיות הפרויקט, גיוס מימון בנקאי והכנת דוח אפס עבור חברי הקבוצה. המארגנים טוענים כי למיטב ידיעתם זה הוא אחד ממשרדי השמאות המובילים והמקובלים על הבנקים בישראל בתחום הערכת כדאיות עסקית לפרויקטים של קבוצת רכישה, והוא מעורב בעשרות רבות של פרויקטים מסוג זה, ואף הומלץ על ידי מחלקת הליווי של בנק דיסקונט למשכנתאות.

לטענת מארגני הקבוצה, הם הסתמכו על הנתונים המפורטים בדוח האפס, ולא היה להם יסוד להניח שנפל דופי כלשהו בנתוני הדוח, לרבות בדבר עלויות הבנייה הצפויות. לטענתם, ככל שייקבע כי עלויות הבנייה שהוערכו בדוח האפס היו נמוכות, חסרות, בלתי מתקבלות על הדעת או מטעות, הרי שיש להטיל את האחריות המלאה לכל נזק שנגרם לתובעים על הצד השלישי - משרד פז כלכלה ואת "נוכח רשלנותו המקצועית בהכנת דוח האפס".

בכתב ההגנה ששלחה פז כלכלה והנדסה לבית המשפט, הכחישה החברה את הטענות, וטענה כי גאות נדל"ן שכרה את שירותיה לצורך הכנת דוח אפס, שבמסגרתו בוצע אומדן ראשוני של עלויות הבנייה הצפויות בהתאם לתכנון המקורי שבוצע על ידי אדריכל ועל בסיס המפרט שהועבר לה ע"י גאות, ומתוך הערכה כי הבנייה תחל בזמן.

לדברי החברה, דוח האפס הוא אומדן ראשוני בלבד של עלויות הבנייה הצפויות נכון למועד הוצאת הדוח, שמשקף את מחירי השוק המקובלים באותו מועד, והוא נתון לשינויים בין היתר נוכח חלוף הזמן ובשל תנודות מחירים לרבות תעריפי בנייה בשוק, או בשל שינויים במפרט הבנייה או במספר המטרים הנבנים. לטענת פז, אף בהסכם השיתוף עליו חתמו התובעים מול גאות, צוין כי זה אומדן ראשוני בלבד, והמארגנים עצמם הם שניסחו את הסעיף לפיו ידוע לחבר הקבוצה שטרם ניתן היתר לביצוע הפרויקט, ולפיכך ייתכנו שינויים בתכנון ובעלויות.

לטענת פז, בכל פרויקט בנייה בו מתבקש הבנק לאשר מימון טרם קבלת היתר בנייה, מבקש הבנק המלווה לאחר קבלת היתר לערוך עדכון לדוח האפס המקורי, זאת מאחר שבהליך ההיתר עשויים לחול שינויים תכנוניים אשר יש להם השפעה כספית, כמו גם נוכח הזמן שחלף. במקרה זה נערך דוח האפס המקורי ביולי 2009, ואילו היתר הבנייה בפועל הוצא באפריל 2011, בנוסף לשינויים שחלו תוך כדי הליך התכנון. עוד טוענת פז כי בדוח האפס החדש שנערך ב-2011 עבור חברי הקבוצה על ידי השמאי ירון ספקטור, עלויות הבנייה שהציג הקבלן מוגזמות, מופרכות וחסרות כל בסיס. בנוסף טוענת פז כי הקבוצה החליטה להתקשר לבסוף עם קבלן מבצע שעלותו גבוהה ב-1.7 מיליון שקל מעלות קבלן ראוי אחר, מה גם שבת זוגו של הקבלן הנבחר חברה בקבוצה.

אבל לא מדובר במקרה יחיד. חברי קבוצת רכישה המחזיקים בשבע דירות מתוך 25 דירות שהוקמו בפרויקט "גבעת הכורכר" ברחוב טורי הזהב 21-23 בשכונת שפירא בתל אביב, הגישו תביעה נגד מארגנת הקבוצה חברת די.אנד. אי ייזום ובנייה וכן נגד פז כלכלה ודניאלה פז אישית.

מהתביעה שהוגשה לבית המשפט המחוזי בתל אביב באמצעות עו"ד אלי שגב, עולה כי בשנת 2008 גיבשה החברה המארגנת קבוצת רכישה ייחודית "לאמנים, בוהמה, אנשי תקשורת, אנשי רוח, ואקדמאיים", שכלל פרויקט שהציע למכירה דירת 4 חדרים במחיר שווה למחיר שני חדרים בשכונת פלורנטין. נטען כי המארגנים הציגו לרוכשים הפוטנציאליים הוזלה משמעותי במחיר, כך שדירת 4 חדרים ששוויה 1.1 מיליון שקל, תעלה לחבר הקבוצה 880 אלף שקל.

בתחילת 2009, במהלך גיבוש הקבוצה, הציגו המארגנים תחשיב כלכלי שנערך על ידי משרד פז כלכלה והנדסה באמצעות דניאלה פז בנוגע לעלות הפרויקט בכללותו, עלויות הבנייה הישירות והעקיפות והרווח היזמי, חישוב שצורף להסכם השיתוף. המארגנים טרחו להדגיש פעם אחר פעם את ניסיונה הרב של פז כלכלה בתחום הנדל"ן ובתחום קבוצות הרכישה.

"חסרה ורשלנית"

לטענת התובעים, חוות הדעת של פז כלכלה היתה "חסרה ורשלנית", ולא נכללו בה עלויות בנייה שונות ומתבקשות בפרויקט בנייה מעין זה. "התברר בדיעבד ועל פי טענות הנתבעים עצמם, כי לא נלקחו בחשבון הצורך בבניית חדר טרנספורמציה מבוטן, הצורך בחדר משאבות, דיפון והוצאות שונות נוספות". בין היתר מציינים התובעים כי בדוח האפס שערכה פז נקבעו לוחות הזמנים של הפרויקט, כאשר הגשת הבקשה להיתר אמורה היתה להתבצע במאי 2009, והיתר הבנייה אמור היה להתקבל בחלוף חמישה חודשים. בטבלת ניתוח כדאיות הפרויקט צוין כי עלויות הבנייה עומדות על 11.8 מיליון שקל כולל מע"מ.

בפברואר 2009 רכשה הקבוצה את הקרקע, אך היתר הבנייה לפרויקט התקבל בשלהי 2010, איחור של שנה מהמועד שצוין. הקבוצה פנתה לטענתה לקבלני ביצוע, 15 קבלנים התעניינו במכרז, אבל ההצעה הנמוכה ביותר עמדה על 16.5 מיליון שקל כולל מע"מ - תוספת של 40% לעלות המקורית שהעריכה פז.

עקב האמור נדרשו חברי הקבוצה להוסיף כ-26% מהעלות האפריורית של הדירה, תוספת שנפלה עליהם כ"רעם ביום בהיר". "בן רגע, השתנתה באופן קיצוני כדאיותה הכלכלית של הרכישה באמצעות קבוצת רכישה", מציינים התובעים. "כך לפתע מצא עצמו כל אחד מהתובעים במצב בלתי צפוי ובלתי נסבל, שבו הוא נאלץ לתור אחר מקורות מימון כדי לגייס את אותם מאות אלפי שקלים שנוספו על עלות דירתו".

לטענת התובעים, מבדיקות שביצעו עם מומחים מטעמם עולה כי עלויות הבנייה אפריוריות כפי שהוערכו בחוות הדעת היו נמוכות, חסרות, בלתי ריאליות ובלתי סבירות, נוכח המצב ששרר בענף הבנייה במועד בו נערכת חוות הדעת. "הפער העצום והבלתי סביר של כ-4.5 מיליון שקל המגלם תוספת עלויות בשיעור כ-40% בין אלה שהוערכו על ידי הנתבעים לבין העלויות שהושתו בפועל על חברי הקבוצה במשך הבנייה, העלה תמיהות ותהיות לא מעטות בלשון המעטה באשר להתנהלות הנתבעים". לטענת התובעים, הם נאלצו להוסיף 250 אלף שקל ויותר על עלות הדירה כי שהוצגה בפניהם מלכתחילה, זאת בהסתמך על חוות הדעת של פז.

בכתב ההגנה שהגישה פז כלכלה, נטען כי התובעים מבקשים לסחוט את הנתבעים. לטענת פז כלכלה, המארגנים ביקשו הכנת דוח אפס המופנה לבנק בלבד, לצורך קבלת מימון לפרויקט. הדוח הוגש בתחילת 2009 על בסיס הנתונים שהיו ידועים באותה עת, על בסיס תכנון ראשוני בלבד, ועל פי סטנדרט בנייה מקובל באזור שהינו נמוך יחסית, ובשום צורה הוא לא אמור היה לשמש לימים כתעודת ביטוח לרוכשים ולא לשמש כלי פרסומי לשיווק קבוצת הרכישה.

"תביעות סרק"

לטענת פז כלכלה, השינויים מאז הכנת דוח האפס, ועד לביצוע הפרויקט שהושלם בשנת 2012, כללו דרישות של הוועדה המקומית ושל חברי הקבוצה שהובילו להתייקרות, שדרוגי אלומיניום בפרויקט, תוספת עלות בגין מכפילי חניה ובגין הקמת מאגר מים, תוספת שטחים לעומת הפרוגרמה שהוצגה בדח האפס ותוספת אלמנטים ארכיטקטוניים בבניין.

בתגובה לכתבה, נמסר מפז כלכלה והנדסה כי "מדובר בתביעות סרק ישנות הגובלות בסחטנות. כתב ההגנה מדבר בעד עצמו. משרד פז כלכלה והנדסה ימשיך לפעול במקצועיות כפי שעשה ב-20 השנה האחרונות".

"לא ראיתי בחיי דוח אפס שעומד במבחן המציאות"

"סוד ידוע שדוח אפס ניתן פה אחד - פיו של המזמין", אומר קבלן ביצוע ותיק בת"א. "כשאומרים לקבלן שהצעה שלו יותר גבוהה מדוח אפס, הוא יודע שהוא לא מתמודד מול חברות קבלניות, אלא מול שמאים. עוד לא ראיתי בימי חיי דוח אפס אחד בתל אביב שעומד במבחן המציאות, ותמיד ישנם פערים.

"הדבר תקף במיוחד כשמדובר במארגני קבוצות רכישה שלטעמי אין להם להלין על השמאים, כי הם אלה שלוחצים עליהם שהמחירים יהיו נמוכים וכולם בענף יודעים זאת. מי שנותן בסופו של יום את האישור הסופי לדוח האפס הוא המזמין. דוחות אפס הם שטחיים ולא מעמיקים, וחברי קבוצות רכישה צריכים לדעת את זה. הם בפועל היזמים".