"עובדה חוזרת ונשנית כחוט השני בהתנהלות ענבל אור הינה חוסר אכפתיות מוחלט להוצאות ולעלויות שהיא גורמת למאות נושים וגורמים אחרים שהתנהלו סביבה. עובדה נוספת החוזרת כחוט השני בהתנהלותה הינה ניתוק מוחלט מהמציאות הכלכלית והמשפטית בה היא מצויה".
כך כותב עו"ד איתן ארז, המפרק הזמני לקבוצת אור סיטי נדל"ן שבבעלות אור וכונס הנכסים הזמני לנכסיה האישיים, בתגובה לדוח הנכסים המלא שאור הגישה בשבוע שעבר לבית המשפט, וכן בתגובה להודעתה הדרמטית של יזמת הנדל"ן כי היא יכולה לפרוע את כל חובותיה.
לטענת עו"ד ארז, הגירעון של קבוצת החברות בבעלות ענבל אור "עולה בהרבה על 100 מיליון שקל, שלא לדבר על כך שמבחינה תזרימית אין לחברות כל תוחלת".
עו"ד ארז אף מאשים את אור בניסיונות להבריח כספים מקופת החברות שבפירוק. לטענתו, במהלך תקופת הכינוס הזמני, אור לא בחלה בניסיונות לגבות לעצמה דמי שכירות מהנכס ברחוב נווה יהושע ברמת-גן ומהדירה ברחוב הסנה ברמת-גן וכן בביצוע עסקאות מחתרתיות במזומן בתכשיטיה היקרים, לאחר שמימשה תכשיטים במחיר היצף של 63,000 דולר במזומן, וגם סכום זה לא הופקד בקופת הקפאת ההליכים אלא בוזבז על-ידה למטרותיה שלה.
עו"ד ארז מוסיף כי ברור לו כי יש לאור "מקורות כספיים סמויים". להערכתו, מ-1 במארס השנה היא הוציאה יותר ממיליון שקל במזומן לצורך העסקת עורכי דין רבים, שלושה יועצי תקשורת, רואי חשבון רבים, שמאים, יועץ לניהול משברים, שתי עובדות זרות בביתה, מובילים להעברת דירה ועוד כהנה וכהנה. "אין ספק כי הכספים המזומנים שבידי החייבת הינם כספים שנגזלו מנושיה הרבים עובר לקריסת החברות", כתב המפרק.
כצפוי, עו"ד ארז מתנגד לבקשתה של אור שלא להכריז עליה פושטת רגל ולא להורות על כינוס נכסיה, וטוען כי בניגוד להצהרותיה של אור - לפיהן החברות בבעלותה נמצאות בעודף נכסים על התחייבויות בסך של כ-7.3 מיליון שקל - הרי שבפועל קבוצת החברות מצויה בגירעון מינימלי של כ-57 מיליון שקל, לא כולל תביעות תלויות ועומדות בעשרות מיליוני שקלים, הוצאות ניהול פרויקטים קיימים, ולא כולל הוכחות חוב שיוגשו בוודאות לאחר מתן צו פירוק קבוע.
"בחישוב אריתמטי פשוט נראה כי קבוצת החברות מצויה בגירעון בסך 82 מיליון שקל, ובוודאי שאין בידי הקבוצה עודף נכסים על התחייבויות", כותב ארז, כשלהערכתו, בתום החישובים והבדיקות הגירעון יעלה בהרבה על 100 מיליון שקל.
"סכום שגוי ומופרך"
באשר למצבה הכלכלי של אור עצמה, שטוענת כי יש לה עודף נכסים על התחייבויות בסך 29.3 מיליון שקל, טוען ארז כי מדובר "בסכום שגוי ומופרך", המבוסס על הערכות שווי מופרזות ומוגזמות ואשר אינו מביא בחשבון חובות רבים של ענבל אור.
כן הוא מוסיף כי "אין להתעלם מהעובדה הפשוטה כי החייבת (ענבל אור, א' ל"ו) ביצעה עירוב נכסים בין נכסיה האישיים לבין נכסי קבוצת החברות, ואין ספק כי בנסיבות יהיה מקום לבצע הרמת מסך ולייחס את חובות קבוצת החברות לחייבת ולחייבה באופן אישי בחובות החברות".
המסקנה המתבקשת, לטענת עו"ד ארז, הינה כי אין לקבל את טענותיה של ענבל אור, ו"יש להורות באופן מיידי על מתן צו פירוק קבוע לקבוצת החברות אור סיטי נדל"ן ועל צו כינוס נכסים קבוע לנכסיה".
פרשת ענבל אור: קיצור תולדות ההליכים המשפטיים
הבקשה להכריז על ענבל אור כפושטת רגל הוגשה לאחר שהתברר כי בשל הלחץ הכלכלי שממנו היא סובלת מכרה אור בחודש ינואר האחרון דירה ב"מגדלי הצעירים" בתל-אביב לרוכש עופר לוזון, זמן קצר לאחר שהיא שיעבדה את אותה הדירה כבטוחה לטובתו של שלי נרקיס, "מלך השוק האפור".
מאז הוגשה הבקשה הגיעו הצדדים - לוזון, שלי נרקיס, הכונס הזמני וקבוצת הרכישה של פרוייקט מציצים - להסדר גישור שקיבל תוקף של פסק דין בבית המשפט, ובמסגרתו פוצה לוזון בידי נרקיס. אולם הליכי פשיטת-הרגל וכן הליכי פירוק החברות שבבעלות אור נמשכו עקב טענות של רוכשי דירות ונושים שונים לחובות רבים של הקבוצה והיזמית.
בשבוע שעבר הגישה ענבל אור את תשובתה לבקשה להכריז עליה פושטת רגל ולהורות על כינוס נכסיה, ובמסגרתה טענה כי לקבוצת אור סיטי נדל"ן יש עודף נכסים עצום על פני התחייבויותיה, בסך של כ-36 מיליון שקל. לתגובה צורף דוח כלכלי שנערך על-ידי רו"ח יואב סומך המציג את כלל נכסיה של אור לכאורה, וממנו עולה כי היזמת יכולה לפרוע את כל חובותיה.
באמצעות עו"ד אוריאל זעירא ועוה"ד עמית חדד ותמר פולק ממשרד ד"ר יעקב וינרוט, טענה אור כי דוח הנכסים מוכיח כי לקבוצת החברות שבבעלותה עודף נכסים על התחייבויות בסך של 7 מיליון שקל, ואילו לענבל אור עצמה סך נכסים אישיים וזכויות במקרקעין בגובה 50.4 מיליון שקל. לאחר ניכוי התחייבויות ומס, אומדן נכסיה הפרטיים מוערך על-ידה בכ-29 מיליון שקל.
"פיסת נייר חסרת כל ערך"
עו"ד ארז לא התרשם מהטענות ומדוח הנכסים. לטענתו, הדוח שהגישה ענבל אור מבוסס על נתונים שגויים, המעוגנים בשמאויות שערך משרד השמאים (עו"ד) חיים מסילתי, שאינן מבוססות. ארז מציין כי השמאי לא בדק את המצב המשפטי של הזכויות ושווי הנכסים שבבעלות אור, לא פירט את פרטי הנכסים הנטענים, מצבם התכנוני, לא בדק עסקאות דומות באותו אזור ואף הצהיר בשמאות שערך כי המסמך שערך אינו מהווה ביקורת הנדסית או חוות-דעת משפטית, וכי הוא אינו מודד מוסמך, ולכן ייתכנו סטיות בין השטחים שנמדדו למצב בפועל.
על כך כותב עו"ד ארז: "זהו המסמך, ואין בלתו. לא שמאות, לא חוות-דעת ולא כלום. סתם פיסת נייר חסרת כל ערך! על בסיס אותו מסמך מבסס רו"ח סומך חוות-דעת כלכלית שלמה אודות קבוצת החברות ומגיע למסקנות מרחיקות לכת".
עו"ד ארז מדגים את "המופרכות של שווי הנכסים" באותו מסמך, בין היתר על-ידי בחינת הערכת השמאי ודוח הנכסים באשר ל"דירת מיני פנטהאוז" ברחוב פוריה 5 בתל-אביב שבבעלות אור. לטענת עו"ד ארז, מדובר בפרויקט המצוי בשלבי שלד בלבד לקומת א', כאשר הקבלן טרם התחיל בכלל לבנות את הדירה המדוברת. למרות זאת, אותה דירת מיני פנטהאוז הוערכה על-ידי מסילתי כדירה גמורה בסכום של 4,200,000 שקל, ועל-ידי רו"ח סומך בשווי 3,256,000 שקל.
עו"ד ארז טוען כי לגבי אותה הדירה נערכה רק לפני שבועות ספורים בדיקת שמאות לבקשת המפרק הזמני. בבדיקה, שנערכה על ידי השמאית עדינה גרינברג ממשרד גרינברג אולפינר ושות', הוערך שוויה של הזכות נכון להיום ב-2,670,000 שקל כולל מע"מ (במכר מרצון ולא במימוש מהיר).
נכסים נוסף בו נמצאו פערים בין הערכות השמאות שנערכה לבקשת המפרק הזמני לבין הערכות המומחים מטעם אור, הם נכסים שהוגשו בדוח הנכסים של אור כ"דירות 3 חדרים ברחוב בגין 158 בתל-אביב - פרויקט מגדלי הצעירים".
מדובר בדירות הרשומות על שם בנותיה הקטינות של ענבל אור, ולא על שמה. ראשית, טוען עו"ד ארז, גם במקרה זה אין מדובר בדירות בנויות אלא בפרויקט המצוי בשלבי חפירה בלבד, כאשר הבניין יימסר למגורים בשנת 2020.
שנית, נטען, אותן זכויות לדירות הרשומות על שם בנותיה של אור ולא על שמה הוערכו על-ידי מסילתי נכון להיום בסכומים של 3.6 מיליון שקל ו 3.86 מיליון שקל, ואולם, משמאות שנערכה לפני ימים ספורים על-ידי אינג' יוסף זרניצקי הוערכו אותן זכויות בסכומים שבין 2 מיליון ל-2.3 מיליון שקל.
אולם, נטען, בהתאם למידע שהתקבל במשרדו של עו"ד ארז בימים אלה, הזכויות לדירות הנ"ל כבר נמכרו בפועל במחירים הבאים: דירה 138, קומה 25 - 2.36 מיליון שקל; ודירה 152, קומה 27- 2.35 מיליון שקל.
"מופרכות בלתי נתפסת"
"הפערים האדירים בין הנתונים שפורטו בטבלה של מר מסילתי לבין חוות-הדעת השמאית החיצונית והבלתי תלויה, כמו גם המחיר שהתקבל בפועל, מצביעים על המופרכות הבלתי נתפסת של הנתונים שניתנו על-ידי מר מסילתי", כותב עו"ד ארז. הוא מוסיף: "מבוקש מכבוד בית המשפט בהקשר זה להעביר למועצת שמאי המקרקעין החלטה מתאימה בעניין זה או להסמיך את הח"מ להגיש תלונה למועצת שמאי המקרקעין בגין להטוטיו של מר מסילתי".
לטענת עו"ד ארז, "מר מסילתי הוא בעל מקצוע נוסף שנפל ברשתה של הגברת ענבל אור, כפי שהוליכה שולל שורה ארוכה של עורכי דין ורואי חשבון, שהתפתו לסכן עבורה את רישיונם ושמם הטוב".
עו"ד ארז טוען גם כי לפי דוח השמאות שעליו מבוסס דוח הנכסים של ענבל אור, קרקע ברחוב הירדן ברמת-גן הוערכה ב-38 מיליון שקל, "אך לחייבת או לקבוצת החברות שלה מעולם לא היו זכויות בה". "באופן דומה יכול היה השמאי ליתן חוות-דעת לפיה מגדל התצפית השלישי במגדל אייפל בפריז עם נוף מקסים לשער הניצחון מצוי בבעלות ענבל אור, בטענה כי 'החייבת מסרה' שיש לה זכויות בנכסים הללו", כותב עו"ד ארז בציניות.
עו"ד ארז תוקף בתגובתו גם את הדוח שניסח רו"ח יואב סומך ואת אמינותו של המומחה מטעם ענבל אור. עו"ד ארז מציין כי אמינותו של רו"ח סומך עורערה בעבר על-ידי בית המשפט, שקבע כי אין לייחס לעדותו משקל רב.
לטענת עו"ד ארז, רו"ח סומך מתעלם מחובותיה של ענבל אור מערבויות אישיות שעולים על 10 מיליון שקל, חובות המתבררים בתביעות משפטיות תלויות ועומדות שעומדים על כ-9 מיליון שקל, חובות רבים של קבוצת החברות בבעלות, הוצאות הנהלה והוצאות כלליות הנדרשות לניהול והפעלת קבוצת החברות, וכן כולל בדוח נכסים שכבר נמכרו ונכסים שמוערכים בשווי מופרז ולא מציאותי בעליל.
עו"ד ארז מציין כי במסגרת הליך הפירוק נמחקו תביעות משפטיות בסך כ-29 מיליון שקל שהוגשו כנגד ענבל אור וקבוצת החברות בבעלותה. לטענתו, "מובן כי אם יבוטל צו הכינוס, יחודשו כל ההליכים. למעשה, החייבת צריכה להודות על קיומו של צו הכינוס הזמני אשר חסם את כל התביעות נגדה".
"התנגדויות-סרק"
עו"ד ארז מציין כי ערך בחינה של היקף החובות והנכסים של קבוצת אור וענבל אור עצמה, בסיוע רואי חשבון מפירמת רואי החשבון RSM, ואלה מצאו חובות רבים שלא הוזכרו בחוות-דעתו של רו"ח סומך, ומהם עולה כי קבוצת החברות מצויה בגירעון בסך 82 מיליון שקל לפחות, וכי גם אור עצמה בגירעון.
"התנגדויות החייבת הן התנגדויות-סרק שאין בהן ממש, וכך גם חוות-הדעת של רו"ח סומך הוכחה כשגויה ובלתי מהימנה, ו'השמאות' שצורפה לחוות-הדעת אינה אלא טבלה חסרת משמעות שאין בינה לבין המציאות כל קשר, והגשתה מהווה זלזול בבית המשפט הנכבד ובצדדים לתיק", מסכם המפרק הזמני, ומוסיף: "החייבת עיכבה במשך 4 חודשים את מתן צו הפירוק הקבוע והכינוס הקבוע, תוך הצגת מצג-שווא לפיו היא והחברות סולבנטיות, וכי חוות-דעת חשבונאית שתגיש תוכיח טענתה זו.
"כעת, משזו הוגשה, הוכח כי לא זו בלבד שהחברות והחייבת חדלות פירעון, אלא שהחובות גבוהים בהרבה. התנגדויות-הסרק שהגישה החייבת לבקשות השונות מנעו מימוש מידי של נכסים, בזבזו ארבעה חודשים יקרים מפז, גרמו להפעלה גירעונית וכתוצאה מכך עוכב תהליך מימוש הנכסים והשלמת הפרויקטים".
אור, נזכיר, נקלעה להליכים המשפטיים בקבוצת החברות שבבעלותה לפני מספר חודשים, לאחר שנעצרה ונחקרה ברשות המסים בחשד כי העלימה מסים בהיקף של עשרות מיליוני שקלים, בין היתר באמצעות הוצאת חשבוניות פיקטיביות. חקירה זו מצויה בעיצומה.
אם ייאספו די ראיות נגדה, אור עלולה לעמוד בפני כתב אישום פלילי, ובינתיים היא מתמודדת בזירה המשפטית עם הבקשה לפירוק החברות בבעלותה והבקשה להכריז עליה כפושטת רגל.
הדיון בבקשה יתקיים ביום רביעי השבוע, במהלכו צפוי עו"ד ארז לחקור את המומחה מטעם אור, רו"ח סומך, וכן את אור עצמה.
ענבל אור בתגובה: "שפל חדש"
ענבל אור מסרה בתגובה: "חבל שהמפרק כהרגלו שולח תגובות מתלהמות ומנסה לפגוע אישית בי ובבאי-כוחי. הפעם איני מתכוונת לשתוק. בטח לא על כך שהיא מאשים אותי בגניבת 5 מיליון שקל לכיסי. אלה כספים שהועברו לחברות שלי, ויש לי אישור מתועד של רואה חשבון על כך. יתרה מכך, אני העברתי 10 מליון שקל מחשבונתיי הפרטיים ללקוחות שנפגעו מהקפאת החשבונות שלי בבנק המזרחי.
"דוח הנכסים שהגשתי ביום שלישי האחרון לבית המשפט נערך על-ידי מיטב בעלי המקצוע בארץ ומגובה באסמכתאות. לעומת זאת, המסמך שהגיש המפרק הוא רק טבלאות ומספרים משוערים ללא אסמכתאות של בעלי מקצוע. ממש דוח 'מציצים' עם השערות דמיוניות לגבי שיפוצים וצרכים אחרים. מדובר גם בדוח ללא שום תקווה לנושים, בשעה שניתן עדיין להציל את כספם.
"אני גם מניחה שהשמאים, רואי החשבון ועורכי הדין שהגישו את הדוח שלי, יידעו כיצד לתבוע את עלבונם על ההכפשות שלו בפורומים המתאימים. האיומים שלו עליהם הם שלב חדש של השפל שאליו הוא הגיע. אני מאמינה שבדיון ביום שלישי בבית המשפט תצא האמת לאור, תרתי-משמע".
שמאי המקרקעין עו"ד חיים מסילתי מסר בתגובה: "אני מתפלא על להטוטיו על עו"ד ארז עצמו, שאינו מבדיל בין תמצית נכסים לחוות-דעת שמאית מלאה. עורכי הדין של ענבל אור הגישו בשבוע שעבר לבית המשפט את תמצית הנכסים בלבד. חוות-הדעת המלאות עוברות בימים אלה לעורכי הדין, על-מנת שאלה יגישו אותן לבית המשפט.
"צר לי על המשך ההתקפה הברוטלית וחסרת האחריות של עו"ד ארז. דבריו מהווים חשש להוצאת לשון הרע, ולאחר הגשת חוות-הדעת המלאות, אשקול להגיש תלונה ללשכת עורכי הדין".
רו"ח יואב סומך מסר בתגובה: "קודם כל, ברצוני להדגיש כי אין לי כל היכרות מוקדמת עם ענבל אור, ואני נשכרתי כבודק אובייקטיבי וכאיש מקצוע לגבי מצב הנכסים וההתחייבות של החברות בבעלותה נכון ל-31 במארס השנה. כל מה שכתב עו"ד איתן ארז על כך שנקבע כי העדתי עדות לא אמינה במשפט, אינו אמת.
"איני מכיר את המשפט המדובר, והוא כנראה התבלבל עם רואה חשבון אחר. יש לי ניסיון רב, ואני עוסק שנים רבות בלווי חברות בנושא הנדל"ן וקבוצות רכישה, ותמיד בהצלחה רבה. גם מול הבנקים וחברות המימון.
"לגבי הנקודות שהוא הביא במסמך, יינתנו תשובות עליהן אחת לאחת בבית המשפט. ישנן מיעוט נקודות בסכומים נמוכים מהסכומים שעו"ד ארז נקב, שבהן הוא צודק, ואנחנו נתקן אותן".
כתבות
ני"ע
