דרוש: יזם רציני למימוש פרויקט פינוי-בינוי גדול בקרית ביאליק

בשורה גדולה ל-288 דיירי רחוב העצמאות בקרית ביאליק: לאחר שנים ארוכות שהם ממתינים למימוש תוכנית פינוי-בינוי מאושרת, ולאחר סכסוך שנתגלע עם היזם עמו חתמו על הסכם לקידום הפרויקט, שהגיע לפתחו של בית המשפט, נדחה ערעור שהגיש היזם ונקבע כי זכויותיו בפרויקט יימכרו בהליך כינוס נכסים. פסק הדין מאשר פסק בוררות שניתן לפני שנה במסגרתו אף נקבע כי היזם יפצה את 56 בעלי הדירות אשר הגישו את התביעה בכ-100 אלף שקל לכל אחד. עוד נקבע כי במסגרת מכירת זכויות היזם בפרויקט, הוא יקבל חזרה את הסכומים שהשקיע עד כה בפרויקט.

מדובר במתחם ישן משנות ה-50 הכולל את כל הבניינים ברחוב העצמאות בעיר, שבהם נבנו 288 דירות שמצבן הפיזי כיום ירוד ביותר. הקרקע היתה בבעלות קרן היסוד שהחכירה את הדירות לדיירים בשנת 1951 (ומכרה את הבעלות רק ל-8 מהן), ומשהסתיימה תקופת החכירה התקשו הצדדים להגיע להסכמות לגבי גובה דמי חידוש החכירה והסכסוך עבר בשנת 2000 להכרעת בית המשפט ששלח את הצדדים לגישור. במסגרת הליך הגישור עלה נושא הפוטנציאל התכנוני והכלכלי למימוש פרויקט פינוי-בינוי במתחם, שעשוי להביא גם לפתרון המחלוקת הכספית בין הצדדים. המתחם הוכרז על ידי הממשלה כמיועד לפינוי-בינוי, ובמתחם אכן קודמה ואושרה תוכנית בניין עיר שקיבלה תוקף בשנת 2007. התוכנית מאפשרת הריסת הדירות הישנות והקמת כ-880 דירות חדשות במקומן, ובנוסף 30 אלף מ"ר שטחי מסחר ומשרדים.

בשנת 2006 התקשרו הדיירים עם היזם אבי סלע שהתחייב לקדם את הפרויקט, ולשם כך הוקמה חברה בשם "דיירי רחוב העצמאות". במסגרת ההסכם שנחתם בין החברה שהוקמה לדיירים, לקרן היסוד ולעיריית קרית ביאליק, רכשה החברה את הזכויות בשטחים הציבוריים מקרן היסוד והתחייבה להעביר את הדירות על שם הדיירים בטאבו. בנוסף היא התחייבה כי היתרי הבנייה לפרויקט יונפקו בתוך 48 חודשים, ובמסגרת הקמת הפרויקט התחייבה כי כל דייר יזכה לדירה בשטח כפול מהשטח הקיים. בנוסף היא התחייבה לשאת בהוצאות המשפטיות של הדיירים. ההסכם, שהיה למעשה הסכם פשרה, הביא לסיום הסכסוך בין הדיירים לקרן היסוד, ואושר על ידי בית המשפט המחוזי שנתן לו תוקף של פסק דין ביוני 2007.

אולם כעבור ארבע שנים התברר כי החברה לא עמדה בהתחייבויותיה כלפי הדיירים ולמעשה הפרה את ההסכם. כתוצאה מכך הגישו כ-60 מהדיירים, שיוצגו על ידי עו"ד ליטל צור דורי, תביעה לבוררות בשנת 2010. הדיירים מינו כבוררים מטעמם את טוביה נוס ואת עו"ד ד"ר אריאל פלביאן, שותף במשרד הרצוג פוקס נאמן. לבורר מכריע מונה השופט בדימוס יצחק יעקבי-שווילי.

הדיירים טענו כי החברה פעלה בחוסר תום לב, ויש להביא לסילוקה מהפרויקט ולחייבה בפיצויים לדיירים. לטענתם היא לא עמדה בהתחייבותה לקבל היתר בנייה בתוך 48 חודשים, לא רשמה 140 דירות על שם הדיירים, למרות שהועבר תשלום לקרן היסוד בגין דמי חכירה, והדבר גורם לבעלי דירות אלה נזקים כבדים שכן היא הגדילה לעשות ורשמה הערות אזהרה לטובת החברה בניגוד להוראות ההסכמים, והדיירים מצאו עצמם במצב בלתי אפשרי שבו הם לא יכולים לבצע כל דיספוזיציה בדירותיהם. "התחייבות הנתבעת שלא לרשום הערת אזהרה ולרשום את הבעלות בדירות על שם הדיירים הופרו גם הופרו", טענו הבוררים מטעם הדיירים. "אצה לנתבעת הדרך להבטיח את זכויותה היא, אך לא אצה לה הדרך להבטיח את זכויות הדיירים", כתבו הבוררים מטעם הדיירים והוסיפו כי בניגוד להתחייבות, החברה לא שילמה אפילו את ההוצאות של הדיירים בסך 150 אלף שקל אשר מחובתה היה לשלם לפי הסכם הפשרה.

מנגד טענה החברה כי מצבם של הדיירים לפני כניסתה לתמונה היה עגום, רבים מהם היו בהפרה של חוזי חכירה מול קרן היסוד ולחלקם אף נשלחו דרישות לפינוי. בעצם סלע היא שהביאה לפיתרון המחלוקות בין קרן היסוד לדיירים, לאחר שסילקה את חובותיהם והסדירה את מעמדם המשפטי. עוד טענה החברה כי הסיבה שהפרויקט לא מומש אינה תלויה בחברה אלא בנסיבות כמו סירובם של חלק מהדיירים לחתום על הסכם פינוי-בינוי, ועיכובים בהליכי התכנון של הפרויקט. החברה הוסיפה כי רישום הערות האזהרה התאפשר על פי הסכם על זכויות קרן היסוד ואף להגן על זכויותיה מפני עסקאות נוגדות.

באשר לטענה כי לא שילמה הוצאות משפט ציינה כי הדיירים לא הציגו ראיות שהם אכן נשאו בהוצאות שאת החזרם הם דרשו מהחברה. לפני כשנה קיבל השופט בדימוס יצחק יעקבי-שווילי שכיהן כבורר מכריע את טענות הדיירים שהועלו באמצעות הבוררים מטעמם וקבע כי הדיירים רשאים להשתחרר מההסכם עם החברה שתצא מהפרויקט, ובמקומה ייבחר יזם אחר, זאת בהתאם להסכם בין הצדדים. עוד קבע הבורר כי יימחקו הערות האזהרה שנרשמו בטאבו. בנוסף הוא הורה למנות את עו"ד סולי וואנו מחיפה ככונס הנכסים לפרויקט, שהוסמך למכור את זכויותיה של החברה ליזם אחר שי יבחר על ידי כל הדיירים במתחם תוך שנה בתמורה שלא תפחת מ-1.54 מיליון דולר. בנוסף, החברה חוייבה בתשלום פיצויים לדיירים (שהגישו את התביעה) בשיעור של כ-100 אלף שקל לכל דירה, אשר יופחתו ל-65 אלף שקל לכל דייר אם ימצא יזם חדש. עוד נקבע כי החברה תשלם 80 אלף שקל הוצאות משפט לדיירים שבהן התחייבה לשאת. זאת מלבד הוצאות משפט הבוררות בסך 200 אלף שקל.

"חלק מהדיירים כבר נפטרו"

החברה הגישה בקשה לבית המשפט המחוזי בחיפה לביטול פסק הבוררות. השופטת תמר שרון נתנאל שלחה את הצדדים להגיע להבנות בתוך 60 יום, ובמהלך תקופה זו הודיעה החברה כי מכרה את זכויותיה בפרויקט לחברה אחרת, טובול דניאל. שרון נתנאל קבעה כי הסכם המכירה שנעשה ללא ידיעת הבעלים איננו תקף ואישרה את פסק הבוררות מלפני שנה. יחד עם זאת, היא לא אישרה את הסעיף שקבע כי אם בתוך שנה הדיירים לא יצליחו הדיירים להגיע להסכם עם יזם חדש, יבחר כונס הנכסים ביזם חדש ללא סכמת הדיירים.

לדברי עו"ד אריאל פלביאן המייצג את הדיירים, המשמעות היא כי היא כונס הנכסים יריץ את קידום הפרויקט בשיתוף הדיירים. כאשר לדיירים יש שנה להמליץ על יזם נבחר. "כרגע אנחנו מקיימים פגישות עם יזמים, ונבחר ביזם המתאים ביותר למימוש הפרויקט".

אלי דוקורסקי, ראש עיריית קרית ביאליק, התייחס לפרשה: "התוכנית אושרה לפני למעלה מעשור, ובמהלך התקופה הסתיימו שתי תקופות הכרזה של הממשלה על המתחם. לצערי הרב היזם התכתש בערכאות משפטיות עם הדיירים, אף שבסוף נקבע שהוא ייצא מהפרויקט וייבחר במקומו יזם חדש. אנחנו כרשות מקומית מעוניינים מאוד במימוש הפרויקט. ויתרנו על היטלי השבחה ועל דירות שמגיעות לעירייה במסגרת הפרויקט, והכול על מנת שהפרויקט ייצא לפועל. לצערי, היזם לא מילא את התנאים, למרות שעשינו כל דבר שיכול להקל על המימוש של הפרויקט. מדובר בסך-הכול באוכלוסייה לא מהחתך הסוציו אקונומי הגבוה, באנשים שעבדו כל החיים ונאבקו בשיניים כדי להביא את לחמם, ולכן כמעט כולם ראו בפרויקט הזדמנות לשיפור חייהם ושיתפו פעולה מתחילת ההליך. בינתיים לצערי חלקם הלכו לעולמם, ויש היום יורשים ורבים שאיבדו תקווה ואמונה שהפרויקט ייצא לפועל".

לאחר פסק הדין שמשחרר למעשה את הדיירים מהקשר עם סלע, דוקורסקי אופטימי לגבי מימוש הפרויקט: "המתחם ממוקם בפנינה נדל"נית של ממש בקרית ביאליק, בסמוך לקיריון ולשכונות חדשות שהוקמו לידו. הגענו אפילו להסכמה עם משרד האוצר שבמידה ויהיה צורך ניתן מגרשי השלמה לטובת מימוש הפרויקט, מאחר שהתוכנית היום מדברת על מקדם של ארבע דירות חדשות במקום כל דירה ישנה.

"יש לנו שלוש שכונות שאמורות לקום במסגרת הסכמי גג שחתמנו עליהם ל-7,253 יחידות דיור חדשות והוסכם ש- 10% מהן יהוו שטחי השלמה טובת פרויקטים של התחדשות עירונית ואז אפשר יהיה לשפר את המקדם. ניסיון העבר מלמד שחשוב שהיזם החדש שייבחר יהיה חברה עם איתנות פיננסית שהוכיחה מימוש פרויקטים גדולים של בינוי. אנחנו נפעל ביחד עם החברה מול הוועדה המקומית והמחוזית עד להוצאת ההיתרים, ואין לי ספק שמדובר בפרויקט שההיתכנות שלו גבוהה יותר מכל פרויקט פינוי-בינוי אחר שאושר במחוז חיפה".