למה תמיד פתרונות עקומים

כל כלכלן וכלכלנית יודעים כי תפישת השוק החופשית עובדת, פועלת ויעילה. עם זאת, קיימים כשלי שוק ועל הממשלה לפעול כדי להתגבר עליהם. ההצעות של פקידי האוצר מעידות שהם מאמינים שיש כשל שוק בשוק הדירות בישראל אך הצעותיהם מוזרות.

הליך מסודר דורש בדיקה אם אכן קיים כשל, מה מקורו וכיצד מתגברים עליו. ניתוח פשוט יגלה, צחוק הגורל, שהכשל העיקרי בתחום מחירי הדירות הוא יציר כפיהן של ממשלות ישראל לדורותיהן. הוא נוצר דווקא כתוצאה מהתערבות ממשלתית: מהטבות מס שאין לדעת מה עלותן ויעילותן בכלל, ומהענקת פטורים ממס לדירות מגורים בפרט.

לכך נוספת רתיעת הממשלה להעניק טיפול שורש לתשתיות. הימנעות הממשלה להשקיע בתשתיות ראויה לרשימה (ארוכה) אחרת. כאן אעמוד על השימוש הקלוקל במערכת המסים שהסלים את בעיית מחירי הדירות ועל הצעות האוצר שרק יחריפו את המצב.

אדם מחפש השקעות שיניבו לו את התשואה הגבוהה ביותר. מערכת מס יעילה והוגנת צריכה להיות ניטרלית ולהימנע משינוי שיקוליו של אדם כיצד לפעול ובמה להשקיע. מכאן לכלל בסיסי: מס שווה על הכנסות שוות הנובעות מכל ההשקעות והפעילויות הכלכליות.

קשה לדעת מה גרם לממשל להעניק הקלות מרחיקות לכת לדירות מגורים (ציניקנים הציעו כי הדבר נבע ממספרם הגדול של חברי הכנסת משכירי דירות). תחילה בוטל סעיף 2(3) לפקודת מס הכנסה, שחייב במס הכנסות זקופות הנובעות מהשימוש העצמי בדירה. מאוחר יותר בוטל מס רכוש על דירת מגורים. בהמשך נקבע פטור גורף ממס שבח לרווח הנובע ממכירת דירת מגורים - דירת חדר או ארמון יקר. אחר כך הוסף פטור מלא ממס הכנסה לשכר דירה למגורים עד סכום מסוים, ושיעור מס מרבי של 10% על כל הכנסה נוספת, ללא כל תקרה. ההסבר הפופוליסטי להקלות אלה הוא שהן מחלחלות לשוכרים ולכן הן תורמות לירידה בשכר הדירה. ואולם בהיעדר מחקרים אמפיריים, ספק אם טענה זו נכונה שהרי אין ודאות שבעלי הדירות יצליחו לגלגל את המס על הדיירים.

מנגד, הפטורים הללו מביאים לעלייה במחירי הדירות. הדברים ידועים ופשוטים. כאשר קיימות שתי השקעות המניבות זרם הכנסות זהות; הכנסות האחת פטורות ממס ושל השנייה חייבות במס, חישובים מורכבים (ביקוש קשיח, היצע נמוך ערך נוכחי של זרם ההכנסות הנקיות הנובעות מדירת מגורים, ניכויי הפחת ושווי הגרט) מאמתים תובנה פשוטה: השקעה בנכס המניב הכנסה פטורה ממס מייצרת זרם הכנסות נקי גבוה יותר מהשקעה חייבת במס ולכן הביקוש להשקעה הפטורה עולה, וכשהביקוש עולה המחיר עולה. כך בעיקר כאשר הביקוש להשקעה קשיח וההיצע נמוך. יתרה מזו, אם בתום תקופת ההחזקה הדירה נמכרת ברווח הפטור ממס שבח, תגבר מגמת עליית המחירים. במילים אחרות, הפטור ממסים ושיעור המס הנמוך של 10% לדירות מגורים, מביאים לעליית מחירי הדירות.

בכך נפתח מעגל. משקיעים יעדיפו השקעות בדירות על פני השקעות ריאליות טובות ויעילות למשק, יגדילו הביקוש לדירות מגורים, ומכאן לעליית מחירן וחוזר חלילה. נוסף על כך, הפטורים גורמים גם נזקים עקיפים. נישומים החייבים במס מלא, מיתממים ומתחמקים מדיווח אמת לרשויות ב"תירוץ" הפטור. לאחרונה פורסמו שני פסקי דין המוכיחים זאת. האחד, מקרה שבו משפחה שהשכירה 120 דירות שילמה מס של 10%, עד שרשות המסים בתמיכתו של בית המשפט המחוזי בת"א קבעו שמדובר בעסק החייב בשיעורי מס רגילים. השני עסק בתביעת נזיקין שהגיש אדם, ובית המשפט הבחין שהתובע השכיר כ-30 דירות בלי לדווח על כך לרשויות המס.

הפתרון פשוט ביותר לסילוקו של כשל השוק בשוק הדירות הוא ביטול הפטורים. לא יצירת עיוותים חדשים שהממשלה הנוכחית יוזמת ונוקטת. היוזמה הראשונה הביאה להגדלת שיעור בלתי סבירה של מס הרכישה על קניית דירה שנייה ויותר. זהו צעד עקום שאין לו כל הצדקה מינהלית, חוקית וחוקתית והוא עומד בניגוד לתכליתו של מס הרכישה. עכשיו באה הצעה בדבר מס רכוש על דירה שלישית ויותר (אגב, למה שלישית? האם מציעי הרעיון הם בעלי שתי דירות בלבד?).

ספק אם שתי היוזמות הללו תשפענה על מחירי הדירות אך פגיעתן קשה. הן יביאו לפגיעה בשלטון החוק, בשוויון, בחופש העיסוק ובזכות הקניין החוקתיות ולהאדרת תרבות הרמייה והקריצות. הן תגרומנה לקשיים מינהליים מרובים שהטיפול בהם יביא לגיוס כוח אדם, לתוספת עבודה למתכנני המס השונים, למעקמי החוק, לשמאים, לעורכי הדין והן תגברנה הנטל על בתי המשפט.

מכאן לשאלה נאיבית: האם לא מגיע לנו, אחרי 68 שנות עצמאות, לדרוש מהממשל להתחיל לעבוד בצורה ישרה ומקצועית; להפסיק לאלתר פתרונות עקומים, לחדול מהמצאת דוקטרינות שאף פקיד בכיר במדינה מתוקנת לא היה מעז להציע? למה לא לפתור בעיות בדרכים מקובלות, פשוטות ויעילות? למה לא להפסיק להיות "אובר חוכמים" להתחיל לעבוד לפי הספר, לפי תובנות שפויות ודוקטרינות מקובלות? למה לא ליישר קו ולמסות דמי שכירות ושבח מקרקעין כמו כל הכנסה אחרת? איזו יד נעלמת ואינטרסנטית ממשיכה לתעתע בשרי אוצר עם עצות הגורמות לטשטוש המציאות ולסירבול המערכות המביאים, תמיד, בסופו של דבר, להגדלת הפערים החברתיים?

הכותב הוא מומחה לדיני מסים וחקיקה פיסקאלית באוניברסיטת חיפה