מיזוג ששווה מיליארדים: חיים כצמן ממזג את אקוויטי לריג'נסי

חברת המרכזים המסחריים הבינלאומית גזית גלוב  מבצעת מהלך דרמטי, במסגרת האסטרטגיה החדשה שלה לצמצום החזקה בחברות בנות ציבוריות, לטובת החזקה ישירה בנכסים פרטיים. ענקית הנדל"ן המניב דיווחה היום (ג') כי תמזג את החברה הבת האמריקאית שלה, אקוויטי וואן (Equity One), אל תוך אחת ממתחרותיה הגדולות בארה"ב, ריג'נסי סנטרס (Regency), בעסקת מניות. המיזוג ייצור את חברת מרכזי המסחר הגדולה בארה"ב, בשווי שוק כולל של 11.7 מיליארד דולר, עם נכסים בשווי של 15.6 מיליארד דולר.

שווי שוק כזה עשוי בעתיד להוביל את החברה הממוזגת למדד היוקרתי של 500 החברות הגדולות בארה"ב (S&P 500), לעומת המצב הנוכחי שבו הן ריג'נסי והן אקוויטי וואן נכללות במדד 400 החברות הבינוניות של סטנדרד אנד פור'ס (S&P 400 MidCap index).

מחיר העסקה משקף לאקוויטי שווי של 4.6 מיליארד דולר ופרמיה של 13.7% על שוויה הנוכחי בבורסת ניו יורק. במסגרת העסקה יקבלו בעלי מניות אקוויטי וואן 0.45 מניות של ריג'נסי עבור כל מניה שברשותם, ובסך הכל יחזיקו בעלי מניות אקוויטי וואן ב-38% מהחברה הממוזגת. גזית גלוב, שמחזיקה כיום בכ-34% מאקוויטי וואן, תחזיק ב-13.2% מהחברה הממוזגת, ותהיה בעלת המניות הגדולה ביותר.

השלמת העסקה מתוכננת לרבעון הראשון של שנת 2017, וכפופה למספר תנאים מתלים, כולל תמיכת מרבית בעלי המניות של כל אחת מהחברות. להערכת גזית גלוב, תיצור לה העסקה רווח הון חשבונאי של כ-1 מיליארד שקל. מניית החברה הגיבה לדיווח בזינוק של כ-7% וקיזזה מחצית מהירידה בשנה האחרונה.

לאקוויטי וואן ייעץ בעסקה בנק ברקליס הבריטי, ואילו ריג'נסי הסתייעה בשירותיו של ג'יי.פי מורגן האמריקאי.

חיים כצמן יכהן כסגן יו"ר

גזית גלוב, שנסחרת בבורסת ת"א לפי שווי של כ-6.4 מיליארד שקל, נמצאת בשליטת חיים כצמן ודורי סגל. באמצעותה חולשים השניים זה שני עשורים על שתי חברות נדל"ן מניב בצפון אמריקה - אקוויטי וואן בארה"ב ופירסט קפיטל בקנדה.

שתי החברות מתמחות בפיתוח ובהשבחה של מרכזים מסחריים מעוגני סופרמרקטים. את אקוויטי וואן הוביל כצמן, בעוד שאת פירסט קפיטל הוביל סגל. כעת ממזגת כאמור גזית גלוב את אקוויטי וואן, בשעה שהיא עדיין מחזיקה ב-36.5% ממניות פירסט קפיטל, שנסחרת בבורסת טורונטו לפי שווי של 4.75 מיליארד דולר קנדי (3.5 מיליארד דולר ארה"ב).

כצמן, המשמש כיום כיו"ר גזית גלוב וכיו"ר אקוויטי וואן, יחליף לאחר השלמת העסקה את תפקידו השני בתפקיד סגן יו"ר ריג'נסי. שני דירקטורים עצמאיים של אקוויטי וואן יצטרפו גם הם לדירקטוריון ריג'נסי, שאותה ימשיך להוביל היו"ר והמנכ"ל מרטין "האפ" סטיין ג'וניור.

כצמן אמר לאחר חתימת הסכם המיזוג כי הוא מלא סיפוק מהעסקה, וכי היא משקפת את איכות נכסיה של אקוויטי וואן ואת אמונתה של ריג'נסי בפוטנציאל הקיים בהם. "אקוויטי וואן צמחה במשך שני עשורים וחצי, מנכס בודד ששוויו עמד על 4.5 מיליון דולר, לחברה שעסקת המיזוג הנוכחית משקפת לה שווי שוק של כ-4.6 מיליארד דולר. עסקה זו מציפה ערך למשקיעי אקוויטי וואן וגזית גלוב, על פי האסטרטגיה ארוכת-הטווח שלנו ליצירת ערך".

בשיחה עם גלובס סיפר כצמן, כי בשנים האחרונות הוא קיבל מספר רב של פניות לרכישת אקוויטי וואן, אולם זו של יו"ר ריג'נסי היתה היחידה שתפסה אותו. "שתי החברות פועלות מפלורידה, הם מג'קסונוויל ואנחנו ממיאמי, ואני מכיר אותו כבר עשרים שנה. לפני יותר משנה הוא בא אלי יחד עם נציג של בנק ההשקעות שלהם, ויחד הם התחילו להראות לי למה העסקה הזאת כדאית. מה שצד את תשומת ליבי זה כמה שהחברות בעצם זהות מבחינת פריסת הנכסים".

"כשהסתכלתי על ריג'נסי ראיתי את החוסן שלהם, וגם לא היה ספק שייווצר כאן חיסכון אמיתי בעלויות ניהול הנכסים, בגלל הקרבה של כל כך הרבה נכסים של שתי החברות, אבל לא הייתי מוכן לשמוע לפני שהם יבואו עם הצעה שתהיה קוסמת לבעלי המניות של אקוויטי וואן. סיכמנו מראש שזאת תהיה עסקה במניות, כדי לא הגדיל את המינוף, אבל מעבר למחירי המניות, עניין אותנו שבעלי המניות של אקוויטי וואן יקבלו פרמיה גם על הערך הנכסי הנקי (NAV) של החברה".

כצמן מספר כי לא מעט טיוטות ומספרים עבור בין הצדדים, וכי בסופו של דבר הם נפגשו בנקודה שמשקפת פרמיה על ה-NAV, לאחר שריג'נסי הגיעה למסקנה כי זוהי עסקה משמעותית מאוד עבורה, וכי אין הרבה תיקים של נכסים מסחריים בארה"ב, כמו זה של אקוויטי וואן.

"זאת גאווה גם ברמה האישית וגם לשוק ההון הישראלי כולו, שחברה שהוא טיפח והוא גידל נכללת בעסקת ענק גם במונחים של שוק הנדל"ן המסחרי בארה"ב. אנחנו תמיד אמרנו שאנחנו רוצים להיות ה'טבע' של הנדל"ן ושנגדל דרך מיזוגים ורכישות. וכפי שאלי הורביץ אמר שהוא מעדיף להחזיק שיעור קטן יותר בחברת טבע גדולה יותר, כך גם אנחנו מעדיפים להחזיק שיעור קטן יותר אבל בחברה שתהיה הכי גדולה בתחומה בארה"ב" הוסיף כצמן.

רחל (רוחה) לוין, מנכ"לית גזית גלוב, הוסיפה כי עסקת המיזוג מביאה לידי ביטוי באופן אופטימלי את פרמיית השליטה של החברה בחברות הבנות, וטומנת בחובה יתרונות משמעותיים, כמו חיסכון בהוצאות הנהלה של 6 מיליון שקל בשנה במטה גזית גלוב.

עוד הדגישה לוין, כי מדובר בצעד משמעותי לקידום התוכנית האסטרטגית של גזית גלוב, שיביא בין השאר גם להגדלה מיידית של הדיבידנד השנתי שמתקבל מההשקעה בארה"ב, להפחתה במינוף ברמת הסולו, לקבלת מניות בעלות רמת סחירות גבוהה יותר, לפיזור נכסים גדול יותר ולהורדה משמעותית של סיכוני שוק.

לדבריה, עסקת המיזוג אינה כרוכה בתשלום מסים שוטפים והיא פותחת כאמור את האפשרות להקמת או רכישת פעילות ישירה בארה"ב על ידי גזית גלוב במסגרת האסטרטגיה להגדלת רכיב הנדל"ן הפרטי שלה.

אקוויטי וואן מחזיקה כיום ב-122 נכסים בעלי שטח של 1.4 מיליון מ"ר להשכרה, הכוללים גם 13 נכסים בפיתוח או בפיתוח מחדש ושש קרקעות לפיתוח. נוסף על כך, היא שותפה בשישה נכסים מסחריים, וכן בשני מבני משרדים הכוללים כ-130 אלף מ"ר להשכרה.

ריג'נסי סנטרס, שפועלת מהעיר ג'קסונוויל שבפלורידה, הוקמה ב-1963 בידי בני הזוג מרטין וג'ואן סטיין, הוריו של היו"ר והמנכ"ל הנוכחי מרטין סטיין ג'וניור. ארבע שנים מאוחר יותר הקימו בני הזוג את הקניון הראשון שלהם בג'קסונוויל, ומאז הלכה החברה והתפתחה. כיום היא נסחרת בבורסה לפי שווי של 7.3 מיליארד דולר, ונחשבת לחברה המובילה בארה"ב בתחום של בעלות, ניהול ופיתוח של מרכזי מסחר שכונתיים ומרכזים מסחריים מעוגני סופרמרקטים.

ריג'נסי מחזיקה בבעלותה (כולל שותפויות) 307 נכסים קמעוניים הממוקמים באזורים אורבניים שונים בארה"ב, בעלי שטח כולל להשכרה של 3.9 מיליון מ"ר, לאחר שמראשית שנת 2000 היא פיתחה 223 מרכזי מסחר בהשקעה של כ-3 מיליארד דולר. המיזוג עם אקוויטי וואן ייצור חברה המפעילה 429 נכסים עם 5.4 מיליון מ"ר להשכרה, ויביא להערכת ריג'נסי לחיסכון של 27 מיליון דולר בשנה (החלה מ-2018) בזכות הפחתת עלויות מטה.

נוסף על כך, מאמינות שתי החברות, המיזוג ביניהן יחזק את יכולתן לפתח נכסים נוספים, ואף יביא לחיזוק המעמד מול השוכרים. להערכתן, המיזוג אף טומן בחובו את האפשרות לעלייה בדירוג האשראי של החברה הממוזגת לקבוצת ה-A, ולהפחתה בעלויות החוב בשל כך. כיום מחזיקה ריג'נסי בדירוג BBB פלוס, בעוד שאקוויטי וואן מדורגת BBB.

 אקוויטי וואן מול ריג'נסי סנטרס