לא סחטנות אלא הגנה על זכות

מאמרים רבים הוקדשו בשנה האחרונה למדיניות הרווחת של המפקחים על רישום בתים משותפים ביחס להתנגדות דיירים סרבנים לפרויקטים של תמ"א 38. השורה התחתונה ברובם הייתה כי כשמדובר בדייר המבקש לעצמו זכויות יתר ביחס ליתר הדיירים בבניין, הרי שבית המשפט איננו מוכן לקבל "סחטנות" מעין זו, והתנגדותו תידחה.

יחד עם זאת, קיימים מקרים נדירים בהם דייר יוכל להוכיח כי יש בסיס להתנגדותו וכי אין מדובר בסחטנות. במקרים כאלה יידרש הדייר המתנגד לשכנע שהופר השוויון בינו לבין יתר בעלי הדירות (לעניין קבלת התמורות מיזם הפרויקט), או לשכנע שרוב בעלי הזכויות לא נהג בתום-לב כלפי המיעוט, ושעקב כך נפגעו זכויות הקניין של המיעוט. צריך לזכור כי פגיעה בזכויות קניין אפשרית, על-פי שיקול-דעתו של המפקח, אלא שהוא רשאי להתנותה בתנאים שדי בהם לאיין אותה פגיעה בזכויות המיעוט.

ממש לאחרונה, באופן יוצא דופן, עשה המפקח על רישום המקרקעין בתל-אביב שימוש בסמכות רחבה זו, בדחותו תביעה שהגישו רוב בעלי הזכויות בבית משותף בתל-אביב, למרות שהיזם הציג היתר בנייה בתנאים מאת הוועדה המקומית (זהו תנאי הכרחי, אך לא מספיק לקבלת אישור המפקח).

ביחס לאחד מהנתבעים בתביעה זו קבע המפקח בפסק הדין כי דין התביעה נגדו להתקבל, אולם זאת רק בכפוף לתיקון של הסכם התמ"א, כך שיכלול התקנת חלון בדירת הנתבע, בהתאם למתווה שהוצג בחוות-דעת מומחה שהוגשה לבית המשפט.

ביחס לנתבעים האחרים, המפקח דחה את התביעה לאכיפת הסכם התמ"א, שכן - וזה החשוב לענייננו - הוכח כי בכוונת היזם לבטל גרם מדרגות המוביל למרתף של אחת הדירות, המהווה כניסה ישירה ונפרדת אליו (למעשה היחידה). ביטול כזה של אלמנט בנוי, לטעמו של המפקח, מהווה "פגיעה מהותית בזכויות הנתבעים ופגיעה בשוויון בין בעלי הדירות", שאין להתירה, ודאי כאשר מדובר במדרגות אשר קיימות עוד מאז קום הבית ומופיעות בתשריט הרישום.

מבחינת המפקח, כאשר יזם שוקל ביטול אלמנט כזה, ולא מציע לבעל הזכויות אפשרות חילופית שבה תבוצע העתקת אותו אלמנט, הרי מדובר בתוכנית פוגעת, המהווה גם העדפה פסולה של בעלי דירות אחרים בבניין.

כמו כן מצא המפקח, שוב, על יסוד חוות-דעת מומחה, כי אי-מציאת פתרון ליצירתה של "חצר אנגלית" ולהסטת גרם מדרגות למיקום אחר בבית המשותף כתוצאה ממיקומן של יחידות מיזוג ושטח שירות של חנות קיימת, אף הוא פוגע "פגיעה מהותית" בזכויות של אחד הדיירים.

מכל אלה עולה כי כאשר דייר מציג בפני המפקח חוות-דעת מומחה המלמדת בבירור כי היזם מבכר את התוכנית שהוא מציע על פני תוכנית, ולו יותר מורכבת, שתאפשר צמצום פגיעה בנתבעים - יזכה הדייר לגיבוי מצד המפקח.

על כן מומלץ לכל דייר המהווה חלק מרוב של דיירים המעוניינים לקדם פרויקט של תמ"א 38, וליזם המתעתד לבצע את הפרויקט, להימנע ככל שאפשר מ"העמסת" הפגיעה הנלווית לביצוע הפרויקט על דירה מסוימת, ולחתור לתוכנית שתצמצם את הפגיעה התכנונית והקניינית בדיירים מסוימים, על-מנת לזכות בתמיכתו של המפקח על רישום המקרקעין.

מכל מקום, כדי לשכנע בטענותיו של דייר המתנגד לקידומה של תוכנית, על הדייר להצטייד מבעוד מועד בחוות-דעת מהנדס ואדריכל, שתעמוד במבחן כאשר המפקח יידרש להכריע בהתנגדות המובאת בפניו.

■ הכותב הוא שותף במשרד עורכי הדין שיפמן, ספיר, שטורם ושות', המתמחה בדיני מקרקעין, דיני תכנון ובנייה, התחדשות עירונית וליטיגציה מסחרית.