היטל השבחה ממוכר למוכר

אחד תשלומי מס הנכבדים שיש לקחת בחשבון בכל עסקת מקרקעין הינו תשלום היטל השבחה. המדובר בסוג של מס שמשולם לוועדה המקומית לתכנון ובניה שהנכס נשוא הדיון שייך אליה.

הבסיס לדרישת התשלום הינה סעיף 10 לתוספת השלישית של חוק התכנון והבניה תשכ"ה 1965 הקובע כי: "לא תירשם בפנקסי המקרקעין פעולה שהיא בבחינת מימוש זכויות במקרקעין, אלא לאחר שהוצגה בפני הרשם תעודה החתומה ביד יושב ראש הועדה המקומית או ביד מי שהסמיכו לכך, המעידה כי שולמו כל הסכומים המגיעים אותה שעה כהיטל החל על המקרקעין על פי תוספת זו, או ניתנה ערובה לתשלומו, כולו או מקצתו, הכל כנדרש על פי תוספת זו."

למרבה הצער המודעות בציבור לעניין חובת תשלום היטל ההשבחה אינה גבוהה במיוחד ולא פעם בעלי נכסים תמימים שמוכרים את זכויותיהם , לא מודעים שבפינה רובץ לו תשלום זה ואשר הדרישה לגבייתה באה לעיתים הרבה אחרי שהבעלים חתם על הסכם מכר ושינה את מצבו. ככל שהמוכר בטרם חתימתו על הסכם מכר , בירר וידע על חיוב היטל השבחה וגובהו , הוא יוכל לכלכל צעדיו לפני המכירה ולהביא זאת בחשבון בעת המכירה וקביעת המחיר. אך כשהיטל השבחה באה בהפתעה , כאן נוצר חסרון כיס עמוק למוכר.

הבעיה מסתבכת כשהרשות המקומית לא דאגה לגבות בשעתו היטל השבחה ממוכר כלשהו והרוכש נרשם בנסח המקרקעין וכעת כשאותו רוכש בא למכור מצדו, לפתע הרשות מתעוררת ודורשת את התשלום מהמוכר הקודם ומחזיקה את המוכר השני כבן ערובה בגין חוב שהשאיר המוכר הקודם שמשום מה לא נגבה ממנו בזמן.

והרוכש כעת מצדו , ולאחר שחתם על הסכם מכר עלול להיות בהפרת הסכם ככל שלא יביא אישור עירייה לרישום זכויות על שם הרוכש מטעמו.

כזה היה המקרה שנדון בפני כב' השופט אחיקם סטולר בבית משפט המחוזי מרכז בלוד.

העותרים רשומים כבר משנת 2005 כבעלי זכות חכירה לדורות לגבי דירה המצויה בישוב כוכב יאיר. העותרים רכשו את הזכויות בשנת 1992 מכונסי נכסים שמונו בשעתו על זכויות של המוכר הראשון. בשנת 1992 הנכס היה רשום במה שהיה אז מנהל מקרקעי ישראל ובשנת 2005 מנהל מקרקעי מקרקעין דאז רשם את זכויות של העותרים כבעלי זכויות חכירה מכוח חוק רישום שיכונים ציבוריים (הוראת שעה), תשכ"ד-1964 . זהו חוק שמכוחו יש בידי גופים כמו מנהל מקרקעי ישראל וחברות משכנות לרשום את "הרוכש הקצה" שמופיע אצלם בפנקסים במרשם המקרקעין. הסתבר כי הרישום שנעשה ב 2005 למעשה "עקף" חיוב של היטל השבחה שהיה קיים על הנכס בגין תכנית עוד משנת 1989.והינה העותרים חותמים על הסכם מכר עם צדי ג' ומתחייבים כנהוג בהסכמי מכר מקרקעין להמציא אישור הוועדה המקומית ללשכת רשום מקרקעין. דע עקא שהוועדה המקומית התנתה את הנפקת האישור בתשלום היטל השבחה שלמעשה הוועדה הייתה צריכה לגבות ב 1992 מהמוכרים שמכרו ( באמצעות הכונסים) את הנכס לעותרים.

העותרים בראותם מצב זה שהוועדה לא נותנת אישור ובכדי לא להיות בהפרה מול הרוכשים שלהם בתשלום פיצויים מוסכמים של 250,000 ₪ שילמו את היטל ההשבחה בגובה כ 52,000 ₪ תחת מחאה והגישו עתירה זו נגד הוועדה המקומית.

השופט סטולר קבל את העתירה של העותרים בקובעו כי החייב הנושא בתשלום המס של היטל ההשבחה הינו מי שהיה בעלים של המקרקעין או החוכר לדורות של המקרקעין במועד שבו בוצעה ההשבחה של הנכס.

קביעה זו מבוססת על פסק דין הידוע ע"א 1321/02 נוה בנין ופיתוח בע"מ נ' הוועדה לבנייה למגורים ולתעשייה, מחוז המרכז, שקבע כי:

"לנוכח העובדה כי נקודת הזמן הרלוונטית לקביעת זהותו של החייב בהיטל הינה המועד שבו התרחש מעשה ההשבחה, אין בהקשר זה כל חשיבות לשאלה מתי מכר החייב את המקרקעין המושבחים ומתי רשם אותם על שם הקונה. הניסיון למצוא נקודת חיבור בין מועד רישום המערערות-הקונות כבעלים של המקרקעין נושא חוזה המכר ובין המונח "בעלם" שבו משתמש סעיף 2(א), העוסק במי שהיה בעלים בעת אישור התכנית החדשה, ..."

אין זה סביר ובוודאי שלא מתקבל על הדעת שוועדה מקומית תחייב מאן דהוא בתשלום כספים, בשעה שהוועדה יודעת שאינו חייב בתשלום כספים אלו, ומבלי שפנתה אל החייב האמתי (במקרה זה המוכר הקודם) בתשלום נוכח העובדה כי העותרים שילמו את דמי היטל ההשבחה - תחת מחאה ועל מנת לקבל את האישור הנדרש ללשכת רישום המקרקעין, ובהתאם לעתירתם החלופית, עתרו לקבלת הכספים ששולמו שלא כדין. ויש להורות על החזרת הכספים ששולמו לוועדה המקומית.

עוד נקבע כי אי מתן האישור ללשכת הרישום פוגע בעותרים, שאינם חייבים עפ"י דין בתשלום היטל ההשבחה בגין המקרקעין. . לאור זאת, כאשר הוועדה המקומית סירבה ליתן לעותרים את האישור הנדרש, היא פעלה באופן בלתי סביר ובלתי מידתי, ובפרט שהיה עליה היה לפנות למי שחייב בתשלום היטל ההשבחה.

הוועדה המקומית פעלה באופן בלתי סביר עת חייבה את העותרים בתשלום דמי היטל ההשבחה, וזו בשעה שסברה ואף ידעה כי תשלום זה אינו חובם של העותרים. יתרה מזאת, מצאתי כי נפלה שגגה בהחלטת הוועדה המקומית עת חייבה את העותרים בהיטל ההשבחה, כאשר לא היה יסוד שבדין לחייבם. כך גם החלטת הוועדה המקומית שלא להנפיק אישור לגבי היטל ההשבחה ללשכת רישום המקרקעין אינה החלטה סבירה ומידתית, ובפרט כאשר הזכויות רשומות ע"ש העותרים משנת 2005.

המדובר בפסק דין מנחה אשר יש בו כדי להאיר את עיני הוועדות למיניהן. יחד עם זאת מומלץ לכל מי שמוכר נכס מקרקעין לנסות לקבל אישור בכתב בעניין היעדר היטל השבחה ואז יוכל בבטחה לעשות את העסקה וגם אם יופתע לאחר מכן , הרשות נתפסת באשור שכבר נתנה למוכר ויהיה לה קשה להתכחש לאשור.