הסכם שיתוף יבוצע לפי מצב תכנוני עדכני

 ידוע ששיתוף במקרקעין הינו פתח לצרות ואי הבנות ואי הסכמות במקרקעין ולעיתים קרובות סיבה לכך שהחלקה נשארת כאבן שאין לה הופכין במשך תקופה ארוכה. לכן ובכדי לפתור את הפלונטר של קיפאון במקרקעין , המחוקק יצר את המכשיר של פירוק שיתוף שמביא למעשה לגט קנייני בין השותפים.

חוק המקרקעין קובע שלוש דרכים לביצוע הליך של פירוק שיתוף. חלוקה בעין , מכירת כל החלקה כולה ורישום בית משותף שהינו סוג של חלוקה בעין כשעיקר המקרקעין הם בית הראוי להירשם כבית משותף.

כמו כן בהוראות חוק המקרקעין יש אפשרות לעריכת הסכם שיתוף בין השותפים שנועד להסדיר את יחסי השיתוף ואופן הניהול של המקרקעין.

לעיתים יש והסכם השיתוף צופה פני עתיד וקובע חלוקת חזקה בין השותפים וקובע שככל שהצדדים ירצו לפרק את השיתוף ביניהם , יעשו זאת על דרך חלוקה.

אך לעיתים הצדדים גם קובעים הוראות המגבילות את אופי הבניה , גובה וקווי בניין. אך החיים הדינמיים של עולם מקרקעין מחייבים התייחסות למצבים שכעבור מספר שנים ועם שינויי תכניות בנין ערים , לפתע הוראות של אותו הסכם שיתוף הופכות להיות משהו ארכאי ולא יעיל באשר נתוני התכנון הפוטנציאלי בחלקה השתנו ללא הכר.

ונשאלת השאלה מה הדין עם הסכם שיתוף בין שותפים שנחתם לפני הרבה שנים וכעת מי מהם רוצה לפרק את השיתוף והמצב התכנוני שונה מאוד ממה שהיה בעת שהצדדים או קודמיהם ערכו הסכם שיתוף ?

בעניין זה לאחרונה בית משפט המחוזי דן בסוגיה מעניינת בפני כב' השופט חננאל שרעבי.

המבקשים / המערערים הינם בעלים של שליש מחלקה מסוימת בנהריה ואילו המשיבים בעלים של יתרת שני שליש. שני הצדדים רכשו זכויותיהם מבעלים שונים היסטוריים של החלקה כשאותם בעלים עשו לפני כחמש עשרה שנה הסכם שיתוף שקבע כי:

"חלוקת המקרקעין לשימוש ואחזקה בלעדי של כל אחד מהם בהתאם לתשריט חלוקה זכויות הבנייה בחלקה (לרבות זכויות בנייה עתידיות וזכויות להקלות), יתחלקו באופן יחסי בין החלקות על פי התשריט. כל צד רשאי לבנות בהיתר על חלקתו על פי התשריט, ובלבד שלא יהיה רשאי לבנות מבנה העולה על 2 קומות, אלא אם ניתן אישור מראש ובכתב של הצד האחר לכך. כל צד לא יבצע בנייה כלשהי בין החלקות באופן שהבנייה תבוצע במרחק הפחות מ- 3 מטר מהקו המפריד בין החלקות, על פי התשריט. באשר לפירוק שיתוף - הצדדים לא יהיו רשאים לתבוע פירוק של השיתוף על דרך מכירת המגרש כולו, ומכל מקום, לא יהיה צד רשאי לעתור לפירוק שיתוף כאמור בטרם חלפו 3 שנים בו הודיע על כל הצדדים האחרים בכוונתו לפרק את השיתוף. גם אם יעתור מי מהצדדים לפירוק השיתוף במקרקעין, יעשה כן רק על ידי בקשה לפירוק שיתוף בעין, על פי הגבולות שבתשריט ".

המשיבה הגישה תביעה לפרוק שיתוף על דרך של חלוקה בעין כך שהחלקה תחולק לשתי חלקות לפי תשריט חלוקה אך מבלי שיהיו המגבלות של שתי קומות כי כעת ניתן לבנות על שני שליש השייך למשיבה בניין ולטענתה אין להגביל את הצדדים להוראות העבר. המבקשים טענו שיש לבצע פרוק שיתוף אמנם על פי תשריט חלוקה אך לא לשתי חלקות נפרדות אלא כבית משותף אחד עם המגבלות של שתי קומות וכו'.

כב' השופטת אספרנצה אלון מבית משפט השלום קיבלה את תביעת המשיבה ומכאן הערעור שהוגש למחוזי.

השופט שרעבי ממחוזי חיפה דוחה את הערעור בעיקרו אך קובע כי יש לוודא שאכן המבקשים יכולים לנצל מבחינה תכנונית את השליש הנותר להם ולא יהיה מצב שיישארו עם חלק מחלקה שלא ניתן לפתחה.

נקבע כי אמנם נכון, כטענת המבקשים, גם פירוק שיתוף בדרך של רישום בית משותף הוא מקרה פרטיקולרי של חלוקה בעין. עם זאת נראה כי הצדדים המקוריים להסכם, העדיפו במקרה של פירוק שיתוף שלא להיוותר קשורים זה לזה, כפי שיהיה הדבר במקרה של פירוק בדרך של רישום בית משותף. אחרת היו רשומים דרך זאת בצורה ברורה בהסכם השיתוף.

עוד נקבע כי כל פירוק שיתוף בדרך של חלוקה בעין צריך להשתלב כהלכה בתכנון הסביבתי שהוכן ע"י רשויות התכנון. כך למשל יש לדאוג כי הפירוק בעין לא ייצור חלקות ששטחן קטן משטח מינימלי לבניה בהתאם למצב התכנוני הקיים של המקרקעין בעת הפירוק .

השופט שרעבי סבור כי בית המשפט קמא היה צריך בכל מקרה לבדוק, באמצעות מומחה מטעמו, התאמת תשריט החלוקה, שנערך לפני כ-15 שנים, למצב התכנוני הקיים של המקרקעין בעת הפירוק.

ככל שיסתבר כי חלוקה על-פי תשריט החלוקה תוביל להותרת שטח למבקשים הקטן מהשטח המינימלי לבניה (תוך פגיעה באפשרות ניצול אחוזי הבניה שיוותרו בידם), יש לפעול לשינויו בהתאם, כך שיקנה למבקשים שטח מינימלי לבניה עפ"י התכנון בהווה של רשויות התכנון הנוגע למקרקעין דנן.

בכך למעשה מחוזי מבקש לאפשר למבקשים ליהנות מאפשרות פיתוח המקרקעין, תוך ניצול מירבי של אחוזי הבניה שבבעלותם (שליש), דבר שיוביל, כך ניתן להניח בסבירות ראויה, להשבחת חלקם במקרקעין. מומחה כאמור גם יבחן במקרה של חלוקה בעין כזאת, אם יש צורך בתשלומי איזון למי מהצדדים ומה שיעורם .

פסק דין זה מציב פתרון אלגנטי ונכון כשמצד אחד נותן לאומד דעת הצדדים להסכם את הגיבוי הדרוש ומצד שני נותן מענה עדכני למצב התכנוני שאף שותף לא יישאר עם מגרש שלא יוכל לפתח אותו.

רע"א 51119-05-16 יקוטי ואח' נ' א.א ארזים שיווק ובניית פרוייקטים בע"מ

האמור בחיבור זה אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי בנושא.

הכותב הינו עו"ד, מומחה לדיני מקרקעין ותכנון ובניה.