שכח את ישראל?

חיים כצמן מוכר כאן, כבר שנים רבות, כאחד שיודע לזהות מגמות עולמיות ומקומיות בענף הנדל"ן בעת התהוותן.

בתחילת 2007, למשל, הוא כתב למשקיעי גזית גלוב כי השיפור המתמשך בכלכלה בישראל, יחד עם זרימת ההון הזר ושכלול המימון החוץ-בנקאי, הביאו לפריחה בענף הנדל"ן המסחרי כאן, שהמשיך להשתפר במהלך 2006.

כצמן המשיך וסיפר אז למשקיעים, כי האווירה התחרותית הביאה ליצירת מספר קבוצות גדולות שמחזיקות במרבית הנכסים בישראל. הוא הדגיש, כי "אנו הצלחנו בשנתיים של פעילות אינטנסיבית לרכוש 14 מרכזים מסחריים וקרקעות לפיתוח עתידי באזורי ביקוש, ולהפוך לגורם מרכזי בענף".

אלא שדומה כי במהלך העשור האחרון לא זכתה ישראל לתשומת לב מספקת מצד בכירי גזית גלוב. את 2006 אמנם סיימה החברה כשברשותה שישה מרכזים מסחריים להשכרה בישראל, בשטח בנוי כולל של 78.8 אלף מ"ר, ועוד שמונה מרכזים מסחריים בפיתוח. אולם 10 שנים אחר כך, היא החזיקה כאן "רק" ב-11 נכסים מניבים, בשטח בנוי כולל של 127 אלף מ"ר.

זה אולי נראה כמו כמעט הכפלה של היקף הפעילות, אולם כאשר משווים זאת לצמיחה בפעילות שחוו כאן שלוש הקבוצות המרכזיות - עזריאלי, מליסרון וביג - מגלים כי כצמן ויתר להן על הבכורה.

קבוצת עזריאלי, למשל, מחזיקה כיום בישראל 16 קניונים ומרכזים מסחריים, בשטח כולל להשכרה של 310 אלף מ"ר, וכן ב-11 נכסים מניבים נוספים (משרדים ועוד) בשטח כולל להשכרה של 393 אלף מ"ר. למליסרון יש כאן כיום 25 מרכזי קניות בעלי שטח השכרה כולל של 693 אלף מ"ר, ואילו ביג מחזיקה בישראל ב-22 נכסים מסחריים מניבים, בשטח בנוי כולל של 310 אלף מ"ר.

עבור גזית גלוב, ישראל לא היוותה מעולם את ליבת הפעילות, אבל החלטתה לוותר בשנים האחרונות על פיתוח הפעילות כאן הולכת ומתבררת כלא מוצדקת. מספיק מבט חטוף על הגרפים של חברות הנדל"ן המניב הגדולות בבורסה, כדי להבין שאלו שנהנו מחשיפה גבוהה לפעילות בישראל, גם העניקו בשנתיים האחרונות את התשואה הטובה ביותר למשקיעיהן.

הסיבות לכך הן בעיקר מחיר ההון הנמוך, שאפשר מחזור חובות והפחתה של עלויות המימון, לצד המשכה של הצמיחה הכלכלית בישראל והעלייה ברמת החיים. לכך יש להוסיף את העובדה כי חברות שגייסו בשנים האחרונות חוב בישראל, והשקיעו אותו בנכסים בחו"ל, סבלו בתקופה זו מהפסדי מטבע, בשל החוסן שהפגין השקל מול כלל המטבעות הזרים.

כצמן, בראיון הפתוח שמתפרסם כאן באתר "גלובס", מדבר על שלוש מדינות מערביות שבהן צומחת האוכלוסייה: ארה"ב, קנדה וברזיל, כדי להסביר מדוע בחר בשנים האחרונות לשים את יהבו דווקא על פיתוח פעילות חדשה בברזיל. אלא שגם בישראל צומחת האוכלוסייה מדי שנה, ולמעשה בעשור האחרון היא צמחה בלא פחות מ-23%, וסייעה להגדיל את התמ"ג של ישראל בכ-80% נומינלית בתקופה זו.

אז ברור שישראל אינה ברזיל, ומבחינת היקף האוכלוסייה היא קטנה אפילו מסאו פאולו, אולם ניתן כנראה להניח, כי אם הייתה גזית גלוב בוחרת להשקיע סכומי כסף רבים יותר בהרחבת הפעילות כאן, היא לא הייתה מפסידה מכך.

 גזית גלוב מול המתחרות