מוקשים במיסוי דירה שלישית

מס ריבוי דירות שהוטל לאחרונה בחוק ההתייעלות הכלכלית הוא בבחינת גזירה חדשה למעגלים שונים באוכלוסייה, בראשם בציבור בעלי הדירות, אך גם לאוכלוסיות נוספות, כגון ציבורי שוכרי הדירות.

היעד אליו חותר המחוקק בהטלת מס ריבוי דירות הוא, בין היתר, הגדלת היצע הדירות בשוק והורדת מחירי הדירות. לצד השאלה המתבקשת, האם הטלת מס זה תוביל אל היעד הנכסף, מתעוררות שאלות נוספות נוכח גרסתו הסופית של החוק והסדרים שונים אשר נקבעו בו.

הדוגמה הבולטת ביותר היא האבסורד שעלול להיווצר בשל מנגנון החיוב במס שנקבע בחוק. נבהיר זאת באמצעות הדוגמה הבאה - אדם אשר יש בבעלותו 10 דירות ובכל דירה יש לו 20% מהזכויות, לא נכנס לתחולת החוק, שכן סך אחוזי הבעלות שלו נמוכים מ-249% שהם הרף התחתון לתחולת החוק. לעומת זאת, אדם אשר בבעלותו 11 דירות אשר ב-10 מתוכן יש לו 20% בעלות ואילו בדירה ה-11 יש לו 50% בעלות, נכנס לתחולת החוק. הפער בין שני אנשים אלו הוא הדירה ה-11, אך אותו בעלים שיש לו 11 דירות לא ימוסה רק על הדירה ה-11, אלא על 9 מתוך 11 הדירות שבבעלותו. הפער בין שני בעלי הדירות אלה הוא אדיר, ולא ברור אם יש לו הצדקה.

כשל נוסף נוגע למועד החיוב במס - אדם רכש דירה מאדם אחר והוא צפוי לקבל את החזקה בה בעוד כ-10 חודשים. כפי שעולה מהוראות החוק, החייב במס לגבי הדירה הנמכרת יהיה הרוכש, ולא המוכר, על אף שהדירה עדיין בחזקתו של המוכר למשך 10 חודשים נוספים.

בנוסף, יש לשים לב לכמה מן ההוראות בחוק אשר מחייבות תשומת לב מיוחדת - כך למשל, ההוראה הקבוע בחוק לפיה על אף האמור בכל דין והסכם, יחיד ובן זוגו, למעט בן זוג הגר דרך קבע בנפרד, ייחשבו כבעלים אחד. משמעות הקביעה "על אף האמור בכל דין והסכם" היא, כי הסכם יחסי ממון, למשל, נדחה מפני הוראות חוק זה. כלומר, הגם שבני זוג חתמו על הסכם יחסי ממון לפיו יצרו הפרדה רכושית לגבי דירה מסוימת כך שהיא תהא בבעלות הבעל או האישה בלבד, הרי שלצורך מס ריבוי דירות יראו את הדירה גם כדירת האישה והיא תיחשב במניין הדירות של שני בני הזוג תחולת מס ריבוי דירות.

קביעה נוספת בחוק המחייבת תשומת לב היא הגדרת דירת מגורים כדירה או חלק ממנה, שבנייתה הושלמה והיא מיועדת למגורים לפי טיבה או לפי התכנית החלה עליה או משמשת למגורים. הגדרה זו היא רחבה יותר מההגדרות הקבועות בחוק מיסוי מקרקעין, ולפיה גם דירה שאין בה את המתקנים הנמצאים בדרך כלל בדירת מגורים, כגון אמבטיה, שירותים ומטבח, ואף אם אינה משמשת למגורים בפועל, יכולה להיחשב כדירת מגורים לצורך תחולת מס ריבוי דירות, אם היא מיועדת למגורים על פי התב"ע החלה.

מעבר לאמור לעיל, יש כמה הוראות אשר אינן נהירות די צרכן. כך למשל, החוק מחריג ממניין הדירות שיימנו לצורך הטלת המס מספר סוגים של דירות. כך, מוחרגת דירה שהיא חלק מנחלה, אם לפי החלטות מועצת מקרקעי ישראל לא ניתן להעביר בה זכויות אלא כחלק מנחלה. לכאורה, לשון החוק סובלת מצב שבו הוקמו על גבי הנחלה עוד מספר דירות ללא היתר אשר לא יימנו אף הן במניין הדירות, שכן לא מדובר בהכרח על דירות שנבנו כדין. ספק רב אם זו היתה מטרת המחוקק.

החוק קובע בנוסף שדירות שפוצלו כדין ייחשבו כדירה אחת. מכלל הן שומעים את הלאו - דירות שפוצלו שלא כדין לא ייחשבו כדירה אחת. דהיינו אם דירה פוצלה שלא כדין ל-3 דירות, יילקחו בחשבון במניין הדירות - 3 דירות. לעומת זאת, לגבי דירות שאוחדו נקבע כי הן יחשבו כדירה אחת מבלי התנאי שהן אוחדו כדין. דהיינו, שתי דירות אשר חוברו באמצעות שבירת קיר, ללא היתר, עדיין ייחשבו כדירה אחת, למרות שהאיחוד לא נעשה כדין. פער זה בין שתי ההוראות אינו ברור.

שאלה נוספת הדורשת בירור אם מה הדין במקרה בו אדם החכיר דירה לתקופה של 30 שנה - במקרה זה קובע החוק כי הדירה תמנה במניין הדירות של החוכר ולא תיחשב כדירת המחכיר. בעניין זה לשון החוק קובעת כך - "דירת מגורים המוחכרת לתקופה שבשלה יש לחוכר זכות במקרקעין בדירת המגורים, לא תימנה כדירת המחכיר". בהקשר זה מתעוררת השאלה, האם כאשר חולפות 6 שנים כך שבידי החוכר זכות חכירה לפחות מ-25 שנה, אשר אינה מהווה זכות במקרקעין, מתהפך הגלגל, כך שהדירה תמנה במניין דירות של המחכיר ותגרע ממניין דירותיו של החוכר והאם נדרשים הצדדים להגיש על כך הודעה לרשויות המס.

שאלות אלו ואחרות נותרו בשלב זה ללא מענה ולא נותר אלא להמתין להוראות פרשנות של רשות המיסים בתקווה שישפכו אור בנושאים אלו.

להרחבה ניתן לפנות למאיר מזרחי ושות'