פירוק שיתוף בבית משותף

חוק המקרקעין מסדיר את ההוראות של פירוק שיתוף במקרקעין בין השותפים. יש שלוש דרכים לפירוק השיתוף במקרקעין ואלו הן: חלוקה בעין, מכירת כל החלקה לצד ג', רישום הנכס כבית משותף. עוד יצוין כי נכס נשוא פרוק שיתוף הינו חלקה הרשומה בפנקס המקרקעין כחלקה בודדת.

יודגש כי בדרך של חלוקה בעין יש מגבלה והיא שאם מכירת הנכס גורמת להפסד ניכר לשותפים פירוק שיתוף יהיה על דרך מכירה. לדוגמא אם חלקה מסוימת שווה מיליון ₪ ויש דין חלוקה לחלקה כלומר יש לחלקה שני שותפים שחלקיהם שווים ולכן השווי של כל חלק שלהם אמור להיות חצי מיליון ₪. אך חרף זאת שמאי מטעם בית המשפט מוכיח כי בעוד מכירת כל החלקה תביא תמורה של מיליון₪ לשני הצדדים ,מכירה של שתי חלקות קטנות לא תביא לחצי מיליון ₪ בגין כל חלקה קטנה.כלומר הקופה הכללית תקטן.

כאן על פי הדין , בית המשפט יורה למכירת כל הנכס לצד ג'. עוד יצוין כי רישום בית משותף הינו סוג של חלוקה בעין וזאת לגבי חלקה שהעיקר בה זה בית הראוי להירשם כבית משותף. כעת נשאלתי השאלה מה בנוגע לחלקה שרשומה כבית משותף ובמקום שכל תת חלקה תהיה רשומה על שם שותף בודד , מה שבדרך כלל קורה, כל תת חלקה רשומה ל שם מספר שותפים. האם ניתן לפרק שיתוף בבית משותף כזה , כך שנייחד לכל שותף תת חלקה בודדת ובכך נגרום לכך שבבית המשותף יבוצע פירוק שיתוף בתוך פירוק שיתוף כי כאמור לעיל בית משותף הינו סוג של פירוק שיתוף בעצמו.

כזה היה המקרה שנידון בבית משפט השלום בתל אביב בפני כב' השופטת לימור ביבי. במקרה שבפניה דובר על של שותפים שהם בעלים של חלקה מסוימת במרכז תל אביב. החלקה רשומה כבית משותף וכשתי תתי חלקות. התובעת הינה הבעלים של 33% מהבעלות בכל אחת משתי תתי חלקות ואילו הנתבעת הינה בעלים של 67% מהבעלות בכל אחת משתי תתי חלקות. התובעת הגישה תביעה לפרוק שיתוף ובקשה לייחד כל תת חלקה לכל אחד מהצדדים תוך הצמדה של חלקים מהחצר ובכך ליצור איזון בין שני הצדדים כך שהשותפות ביניהם , תפורק וכל אחד יהיה בעלים של תת חלקה מיוחדת. בית המשפט קובע כי מקדמא דנא, נטה הדין להתייחס אל הבעלות המשותפת כאל מצב שאינו רצוי ומשכך, פותחו כללים שתכליתם להקל על הבאת יחס השיתוף אל קיצו. יש לעודד פירוק שיתוף מקום בו הצדדים ניצים וכן להקל על ביצועו. מאז ומעולם לא חיבבו שיטות המשפט את יחס השיתוף במקרקעין, בהיותם מקור פוטנציאלי מובהק לסכסוכים ומריבות, ובהיות בתי ­המשפט מוגבלים למדי ביכולתם להבטיח שלום בין שותפים נצים לאורך זמן, ומשום כך אף הקלו בהבאת יחסי השיתוף אל קצם"

השופטת ביבי דחתה את התביעה בקבעה כי הסעד אשר התבקש על ידי התובעת במסגרת תביעתה שהינו להלכה ולמעשה משום איחוד וחלוקה מחדש של שתי חלקות רישומיות, אינו במסגרת הסעדים האפשריים כמתווה לפירוק שיתוף במקרקעין, בהתאם ל חוק המקרקעין ומשכך, על התובעת לשקול מחדש תביעתה במתכונתה. בהתבסס על פסיקה השופטת ביבי קובעת כי אין התייחסות מפורשת בחוק לאפשרות של פירוק שיתוף על ידי ייחוד נכסים, כאשר יש לאותם בעלים משותפים יותר מנכס משותף אחד. בייחוד נכסים הכוונה לפירוק שיתוף על ידי כך שכל אחד מן הבעלים המשותפים מקבל לבעלותו הייחודית אחד, או כמה, מן הנכסים המשותפים, במקום חלק פיסי מכל אחד מן הנכסים המשותפים. נראה לנו כי במקרקעין משותפים שניתן לחלקם בעין אין לבית המשפט סמכות לכוף פירוק שיתוף על ידי ייחוד נכסים. בנכסים שכאלה לבעל המשותף זכות לקבל בפירוק השיתוף חלק פיסי מכל אחד מן הנכסים שבהם יש לו זכויות כשותף. כשם שאין לכוף שותף לקבל כסף במקום מקרקעין (ועל כן אין לבית המשפט סמכות לכוף על מכירה במקום חלוקה בעין) כך אין לכוף אותו לקבל מקרקעין אחרים במקום אלה שבהם יש לו בעלות משותפת ועל כל אין לבית המשפט סמכות לכוף על פירוק על ידי ייחוד נכסים במקום על ידי חלוקתם.

לבסוף בית המשפט קובע כי בהינתן שהסעד לו עותרת התובעת במסגרת תביעתה, אינו סעד המצוי בגדר סמכותו של בית המשפט בתביעה לפירוק שיתוף הרי שלכאורה דין התביעה להימחק. יחד עם זאת, לפנים משורת הדין, השופטת מאפשרת לתובעת להודיע, בתוך 30 אם היא מוכנה לתקן את כתב תביעתה על דרך הוספת סעד חלופי של פירוק שיתוף בדרך של מכירת הזכויות בשתי תתי חלקות.

ת"א 67546-12-15 מץ-פוגל (1988) בע"מ נ' ג.ע.ז.מ. השקעות ונכסים בע"מ