השבחה תכנונית בקרקע לא מחייבת החזר הוצאות למשביח

דיני עשיית עושר נועדו למנוע מצב שאחד נהנה על חשבון השני מבלי שישלם תמורה על כך. החוק העיקרי המטפל במצב זו , הינו חוק עשיית עושר ולא במשפט, תשל"ט-1979 .

החוק כולל שבעה סעיפים בסך הכל אך שבעה סעיפים הללו יצרו ים של ספרות, מאמרים ופסקי דין.

הסעיף העיקרי בחוק האמור הינו סעיף 1 שבו הקובע כי: " 1. (א) מי שקיבל שלא על פי זכות שבדין נכס, שירות או טובת הנאה אחרת (להלן - הזוכה) שבאו לו מאדם אחר (להלן - המזכה), חייב להשיב למזכה את הזכיה, ואם השבה בעין בלתי אפשרית או בלתי סבירה - לשלם לו את שוויה. (ב) אחת היא אם באה הזכיה מפעולת הזוכה, מפעולת המזכה או בדרך אחרת" . במציאות של החיים יש לא מעט מקרים שמי מאתנו זוכה לטובת הנאה כלשהי מפעולה של אחר שלעיתים נעשית מתוך טעות והנהנה שותק וממשיך ליהנות.

ניטל לדוגמא ,מפיץ של עיתון יומי אשר בטעות מניח את העיתון היומי בפתח ביתו של מי שלא מנוי. הנהנה ממשיך לקבל את העיתון וליהנות ממנו מבלי ששילם עליו ולא טורח ליידע את המפיץ על טעותו. על פי חוק האמור למזכה מלוא הזכות להגיש תביעה נגד הנהנה אשר נהנה ביודעין ובחוסר תום לב ולמעשה גם גרם לאובדן כיס אצל המזכה שכעת חייב לפצות את המנוי האמתי על שלא קיבל את העיתון.

גם בענייני מקרקעין ותכנון ובניה , יש לעיתים היבטים שונים של עשיית עושר וזה כשבעל קרקע יוזם שינוי כלשהו בתכנון של בניין או בתכנית בניין עיר אך הרשות כופה עליו לעשות שינויים שמשביחים נכס של האחר.

ניטול לדוגמא מצב שבעל דירה מבקש לבצע תוספת לדירתו. והינה הרשות המקומית כופה עליו , לדוגמא לשפץ את הלובי או הכניסה לבניין. האם אותו בעל דירה רשאי לדרוש מיתר בעלי דירות פיצוי על חלק היחסי של מה שהשקיע בשיפוץ שחוץ ממנו יתר בעלי דירות נהנים בטענה שהתעשרו שלא כדין.

שאלה מעניינית זו נידונה לאחרונה בבית משפט המחוזי בלוד אצל השופט ארנון בנימין .בעלי קרקע של עשרות דונמים ( התובעים) הגיש תכנית לשינוי ייעוד לקרקע שלהם באבן יהודה אך הרשות התכנונית כפתה עליהם לדאוג לשינוי ייעוד גם בקרקע של הנתבעים הנמצאת בסמיכות לקרקע של התובעים.

התובעים הגישו תביעה ודרשו מהנתבעים מכוח עשיית עושר ולא במשפט את החלק היחסי בהוצאות ייזום ושינוי ייעוד בטענה כי הנתבעים למעשה נהנים מפעולת התובעים ללא ששילמו על כך ועליהם לפצות את התובעים.

מחוזי לאחר ניתוח יסודות של הזכות להגשת תביעה לעשיית עושר קובע כי בעל מקרקעין אשר האינטרס התכנוני שלו לקידום התכנון של מקרקעיו "כלוא" עם האינטרסים של שכנו, אינו זכאי להשבה מכוח חוק עשיית עושר ולא במשפט בגין פעולות שנקט להשבחת מקרקעי השכן, מקום בו השכן לא ביצע פעולות שליליות וחסרות תום לב כלפיו.

עוד נקבע כי אין לקבוע כי זכות תביעה לפי חוק עשיית עושר ולא במשפט הינה בעלת אופי אישי ולפיכך אינה ניתנת להמחאה. ישנם שלושה יסודות להתגבשותה של עילת תביעה בגין עשיית עושר ולא במשפט: התעשרות; שבאה לזוכה מהמזכה; שלא על פי זכות שבדין. במקרה דנן, גרמו פעולותיהם של התובעים לעליית שווי המקרקעין של הנתבעים, ובכך נגרם לנתבעים יתרון אובייקטיבי לעומת מצבם הקודם. בין אם הנתבעים מעוניינים לבנות כיום על מקרקעיהם ובין אם לאו, אין בכך כדי לשנות את עצם עובדת התעשרותם. היות שמקרקעי הנתבעים הופשרו בשל התכניות שיזמו התובעים, ולא עלה בידיהם להוכיח כי ההפשרה של המקרקעין הייתה מתבצעת גם ללא פעולותיהם של התובעים - מתקיים יסוד הקשר הסיבתי. עם זאת, לא מתקיים היסוד בדבר "התעשרות שלא על פי זכות שבדין", שכן לא נטען כי הנתבעים ביצעו פעולות שליליות וחסרות תום לב כלפיהם, מלבד עצם התנגדותם ל"השבה". אכן, קיים טעם לפגם בכך שאדם מתעשר בזכות שכנו אך הוא מסרב לשלם לשכנו אפילו את החלק היחסי בהוצאותיו, אך בתביעה להשבה מכוח חוק עשיית עושר ולא במשפט על התובע להוכיח כי התעשרות הנתבע נעשתה תוך הפרת דין חיצוני, או תוך התנהלות שלילית וחסרת תום לב של הנתבע. שאם לא כן, בעל מקרקעין אשר האינטרס התכנוני שלו לקידום התכנון של מקרקעיו "כלוא" עם האינטרסים של שכנו אינו זכאי להשבה מכוח חוק עשיית עושר ולא במשפט בגין פעולות ההשבחה של מקרקעי הזולת אשר ננקטו על ידו.

אין ספק שמדובר בפסק דין די פרקטי שיישומו בהליכי תכנון ובניה רב ועל מי שיוזם ונאלץ להשביח קרקע של אחר שישים לב שלא בטוח שיוכל לקבל הוצאות בחזרה.

■ הכותב הינו עו"ד, מומחה לדיני מקרקעין ותכנון ובניה.

האמור בחיבור זה אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי בנושא.