דיירים מוגנים בעולם ההתחדשות העירונית

במציאות הישראלית שבניינים רבים נהרסים לצרכי התחדשות ובניה חדשה, זהו מחזה נפוץ שבבניין יש דייר אחד או שניים שהינם דיירים מוגנים ועל בעל הבית להגיע להסכמות אתם בין על דרך מתן פיצוי לפינוי בין על דרך מתן דירה חלופית.

מושג דיירות מוגנת באה לעולם המשפט הישראלי כמעט עם קום המדינה , עת כמות הדירות לא הספיקה לגלי העלייה והיה צורך בלהגן על שוכרים של דירות ועסקים שלא יהיה תלויים לשרירות לבם של בעלי בתים שיעלו את דמי השכירות כרצונם או יבקשו לפנות אותם לרחוב.

על פי דיני הגנת הדייר , דייר מוגן , חסין בפני תביעות לפינוי כל עוד הדייר המוגן פועל על פי החוק המסדיר את הזכויות של דיירות המוגנת. הכוונה לחוק הגנת הדייר משנת 1972 שמסדיר את מכלול היחסים שבין דייר מוגן לבעל בית.

הדייר המוגן נתפס כמי שגם אם החוזה שלו הסתיים כעבור שנה , החוק מגן עליו ולא ניתן לפנותו אלא לפי העילות המנויות בסעיף 131 לחוק הגנת הדייר.

סעיף זה מונה מספר עילות פינוי שלפיהם ניתן לפנות דייר מוגן. למעט עילה אחת , כל העילות דנות בהפרות של הדייר המוגן כגון אי תשלום דמי שכירות בזמן, שינויים במושכר ללא הסכמת בעל בית, הטרדת שכנים ועוד עילות שכולן במסגרת של הפרות מצד הדייר.

יחד עם זאת בחוק הגנת הדייר יש עילה אחת שלפיה בעל בית יכול לפנות את הדייר המוגן גם אם הדייר לא עשה כל הפרה . עילה זו נקראת עילה של צורך עצמי. זהו מצב שבעל בית מוכיח לבית משפט כי הוא זקוק לנכס בעצמו כי אין לו מקום אחר לגור או שהנכס זקוק לשיפוץ רציני או הריסה ובניה של בניין מחדש. במקרה כזה המחוקק מאפשר לבעל הבית לפנות את הדייר המוגן גם אם אין הפרה מצד הדייר אך על בעל בית להעמיד לרשות הדייר "דירה חלופית " בכדי שאותו דייר יוכל להמשיך בחייו.

ונשאלת השאלה האם בעל הבית חייב להעמיד לרשות הדייר דירה חלופית בפרויקט החדש או שמא במקום זה יוכל לשלם לו פיצוי בכדי שהדייר ימצא לעצמו דירה חלופית במקום אחר ?

שאלה זו נדונה לאחרונה בבית משפט השלום בתל אביב על ידי כב' השופטת לימור ביבי. התובעים הינם הבעלים הרשומים של מקרקעין ועליהם בניין בתל אביב .הנתבע הינו דייר מוגן בדירה בת 2 חדרים בקומה העליונה המוגבהת ממפלס המבואה ב - 22 מדרגות, אשר פונה לחזית המבנה לכיוון הרחוב . הנתבע הינו דייר מוגן וזאת בהתאם להסכם שכירות מוגן, אשר נחתם בין הנתבע לבין בעליו הקודמים של הבניין. הנתבע טען כי על התובעים לסדר לו דירה בבניין החדש שהתובעים מקימים.

בית המשפט דחה את טענת הנתבע וקבע כי במסגרת הפסיקה נקבע כי הסידור החלוף הראוי המצאת מושכר חלופי או תשלום פיצוי כספי במקום זאת - נתון לשיקול דעתו של בית המשפט בהתאם לנסיבותיו הקונקרטיות של העניין.

הצד השווה בכל דרכי הסידור החלוף הוא שכולן באות לשם "סידור", הוא סידורו של הדייר המפונה מדירתו... אך בכל אותם מקרים- והם הרוב הגדול- אשר בהם יהא בפינויו כדי לנשל הדייר מדירתו ולאלצו להשיג לו מקום דיור חלוף, תכליתו של "הסידור" חייבת להיות לספק לו אותו הדיור החלוף או את האמצעים להשגתו.

יחד עם זאת, נקבע כי לעניין טיבו ומהותו של הסידור החלוף הרי שאין להכריע לפי פרט בודד זה או אחר אלא לפי מכלול העניינים הרלבנטיים, ובעיקרו של דבר צריך הסידור החלוף לענות על הנתונים החשובים והעיקריים, ואין הוא צריך לדמות בכל פרט מפריטו לדיור. לנתבע - הוצג מספר רב של דירות חלופיות ואולם, הנתבע מתוך שאיפה לקבל דירה חלופית בבניין החדש אשר יוקם במקרקעין נשוא התביעה או זכויות בעלות בדירה חלופית - סירב. בית משפט קבע כי סירוב הנתבע הינו בחוסר תום לב .

. לאור האמור בית המשפט סבור כי הנתבע איבד זכותו לדיור חלוף בעין ומשכך, כי יש לפסוק לטובתו פיצוי כספי בגין פינוי המושכר. יתרה מכך, מתוך עדותו האחרונה של הנתבע ולפיה השכיר, בהסכמת הבעלים הקודם את הדירה ובתקופה זו לא התגורר בה, ניתן אף ללמוד כי לנתבע אין קשר מיוחד וספציפי דווקא למושכר במיקומו הנוכחי.

יש בהתנהלותו של הנתבע בהליך לפני בכדי להוביל לשלילת זכאותו לדיור חלוף בעין וקביעת פיצוי כספי תחתיו. אשר על כן בית המשפט הורה על פינויו של הנתבע מהמושכר וזאת, בכפוף לתשלום דמי פיצוי בסך של 587,853 ₪ שהוא שווה ערך ל 60% מבעלות הדירה שהנתבע מחזיק וכן, סך 50,000 ₪ בגין הוצאות העתקה.

ת"א 18298-01-16 גוזלן ואח' נ' ז'אן

האמור בחיבור זה אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי בנושא.

■ הכותב הינו עו"ד, מומחה לדיני מקרקעין ותכנון ובניה