הגינה שייכת לדירה מכוח שטר היסטורי

בדירות ובבתים ישנים יש תופעות רבות של הצמדת גינות או חלקים מהגגות לדירה כזו או אחרת. לעיתים נוהג זה מבוסס על נוהג של שנים והסכמות בין שכנים בינם לבין עצמם וכולם חיים עם זה בשלום עד שמגיע בעל דירה חדשה וכופר בעיקר ומבקש לשנות סדרי בראשית.

לעיתים ההבנות הן בכתובים ומתוך הסכמים היסטוריים בין בעלי דירות המקוריים כשהדירות עברו כבר הרבה ידיים במשך עשרות שנים.

כל עוד הצמדה כלשהי מצאה את ביטויה בנסח רישום מקרקעין לא מתעוררת בעיה כלשהי באשר הנסח גובר כמעט על כל הבנה בעל פה ובכתב למעט מקרים חריגים שהרישום הושג במרמה או בטעות כלשהי. במקרה כזה נטל ההוכחה על מי שטוען לרעת הרישום הינו נטל הוכחה כבד ביותר ואין הרבה פסיקה שהכירו באפשרות של שינוי רישום מקרקעין.

יש גם מקרים שהחלוקה בין בעלי דירות אמנם מבוססת על מסמכים היסטוריים אך המסמך במשך השנים , אבד ממרכזיות שלו בהסכמי המכר עד שבא אחרון הקונים ושולף את המסמך בכדי להוכיח כי הדירה שרכש מלכתחילה כלל גג או גינה או חלק צמוד אחר וכי מן הדין לצרף את ההצמדה לדירתו גם אם בהסכם אין אזכור בכך.

כמובן התנאי הוא כי המוכר בהצהרות שלו כלל הצהרה שאכן מוכר את מלוא הזכויות שיש לו ( וכך הוא בדרך כלל) ואז כל מה שנותר הוא לראות מה הסיבה שבשלב כלשהו של גלגול קנייני בין מוכר כלשהו לקונהו , נעלם המסמך או לא צוין באופן מפורש בהסכם.

כזה היה המקרה שנדון לאחרונה בבית משפט המחוזי בחיפה בפני כב' השופטת בטינה טאובר . במקרה דנן , התובע רכש דירה בקריית מוצקין וטען כי לדירה שלו צמודה חלק מהגינה שמסביב ל מבנה וזאת מכוח שטר חכירה היסטורי שציין את הגינה כהצמדה לדירה זו. כמו כן התובע טען כי מאז ומתמיד הגינה שימשה רק את הדירה נשוא הדיון ומגודרת ,וזאת כמו שכל דייר במבנה גידר חלק מהחצר והפך חלק ממנה לגינה פרטית שלו. במהלך המשפט התברר שהדירה עברה ידיים רבות ומשום מה בחלק מהסכמי מכר , המוכר והקונה ,בשעתו לא הזכירו את עניין ההצמדה וזאת חרף העובדה שבשטר חכירה מקורי ששייך לדירה אכן הגינה נשוא הדיון סומנה כהצמדה לכל דבר ועניין. השכנים ובראשם בעלי אחת הדירות התנגדו להצמדה זו והתכחשו לה וטענו שהגינה הינה חלק מרכוש משותף.

מרבית השכנים לא התערבו במשפט .בית משפט המחוזי קבל את תביעת התובע וקבע אמנם עיון בהסכמי חכירת המשנה/הסכמי המכר, שנעשו ביחס לדירת התובע מעלים כי אכן החל מן ההסכם בשנת 2000 לא נכללה התייחסות מפורשת להצמדות כלשהן לדירה ובכלל זה לגינה נשוא המחלוקת. עם זאת ראוי לציין כי בתיאור הממכר בשטר ההעברה באותו הסכם מלפני 17 שנים צוין במפורש כי הממכר כולל את החלק המפורט בשטר המקורי שלפיו החכירה קרן קיימת לישראל לחוכר הראשון ובו צוינה ההצמדה של הגינה לשטח הדירה מפורשות. מכאן שאין בסיס לטענת המשיבים כי במסגרת התקשרות זו נגרעה ההצמדה משטח הדירה. אמנם בעסקת המכר שנקשרה בשנת 2005 לא נכללה כל הפנייה לשטחי ההצמדה ואולם מעיון בשטר העברת הזכויות המלא שהוגש על ידי התובע ואשר נערך על ידי רשות מקרקעי ישראל במסגרת העסקה שנעשתה בין התובע לבין מי שמכרה לו את הדירה 2008, מופיעה הצמדת הגינה באופן מפורש על דרך צירופו של התשריט המקורי הכולל את הצמדת הגינה לשטח הדירה. וזאת חרף העובדה שבהסכם החכירה החדש עניין ההצמדה לא צויין.

מחוזי קבע כי למעט העובדה שעלה בידי המשיבים להצביע על תיאור, שלא כלל את הגינה בחלק מהסכמי המכר המאוחרים, שנובעת ככל הנראה מהשמטה מקרית, לא הציגו המשיבים מסמך בכתב ו/או ראיה מצד מי ממוכרי הדירות המעיד על ביצוע עסקה נפרדת ביחס לרכוש המשותף שהוצמד לדירה.

יתר על כן, כידוע העברת חלק מהרכוש המשותף מדירה אחת לדירה אחרת או מדירה פלונית בחזרה לרכוש המשותף הכללי, טעונה תיקון התקנון. ובכל הנוגע להפיכת שטח משותף צמוד לשטח שאינו צמוד, דהיינו שהינו רכוש משותף של כל הדיירים, חלה הוראת סעיף 62 לחוק המקרקעין, שזו לשונה: בעלי הדירות רשאים לערוך תקנון ולשנות את הוראותיו ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, אולם אין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות או להטיל עליהם חובות או תשלומים מסוג או בשיעור שלא פורשו בחוק זה אלא בהסכמתם, ואין לקבוע הצמדה של חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות. הוצמד חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית, ניתן להעבירו לדירה אחרת בבית ללא הסכמת בעלי הדירות האחרים ובלבד שנתקיימו הוראות סעיף 145.לענין סעיף קטן (א), "בעל דירה" - לרבות המחכיר בדירה המוחכרת בחכירה לדורות ומחכיר המשנה בדירה המוחכרת בחכירת משנה לדורות.תקנון וכל שינוי בו ניתנים לרישום, ומשנרשמו, כוחם יפה גם כלפי אדם שנעשה בעל דירה לאחר מכן.

מכל האמור לעיל עולה כי הגינה נשוא המחלוקת המסומנת בתשריט נרכשה על ידי המבקש כחלק בלתי נפרד מן הדירה וזו לא נגרעה בשום שלב משטח הדירה לטובת הרכוש המשותף הכללי.

ה"פ 51500-12-15 לוי נ' גנון ואח'