המגדל של דן בצפון ת"א לועג להכרזות על התקררות השוק

מחיר למשתכן? ירידה במחירי הדירות? שימו לב לפרט הבא: בפרויקט "ארלוזורוב 17" שמקימה חברת דן בתל-אביב, רק עלות האלומיניום עומדת על 570 אלף שקל בממוצע לדירה. זו לא טעות: למעלה מחצי מיליון שקל, מחיר דירה בערד או בקרית שמונה, עבור האלומיניום.

דן ואגד, נזכיר, נמצאות כיום במחלוקת עם משרד האוצר על הסובסידיות המשולמות להן מהמדינה (הסובסדיה הממשלתית לדן עומדת על 300-400 מיליון שקל מדי שנה).

כך או כך, היה ברור עוד ב-2002 שמכרה הזהב של החברה הם מגרשים ששימשו מוקדי תחבורה בלב לבן של הערים, ביניהם מוסך דן, שנבנה בשנות ה-30 של המאה הקודמת.

על הקרקע אושרה תב"ע למגדל מגורים עוד בשנות ה-90, עוד לפני הכרזת אונסקו על העיר הלבנה, הכרזה שהביאה להגבלת הבנייה בה. העובדה שהתוכנית אושרה על המגרש טרם הגבלת הבנייה, הזניקה את שוויו למאות מיליוני שקלים. לשם השוואה, את המגרש ברחוב בן סרוק שעליו מקימות היום קנדה ישראל ואקרו נדל"ן מגדל מגורים דומה, מכרה עיריית ת"א ב-2010 ב-305 מיליון שקל.

חלק מהרוכשים יחברו דירות

בסיור ראשון שערך "גלובס" בפרויקט, המוקם על המגרש המיתולוגי שבו פעל מוסך האוטובוסים של דן, הכלוא בין הרחובות ארלוזורוב, דיזנגוף, בן יהודה ווילנה, בולט מאוד המגדל המתנשא לגובה 29 קומות בשני אגפים, שביניהם אטריום שקוף, בתוכו יעלו ויירדו ארבע מעליות שגם הן שקופות. בקומת הכניסה של האטריום לאונג' וספרייה שיעמדו לרשות הדיירים בלבד.

את המגדל תכנן האדריכל משה צור, והקימו שתי חברות ביצוע: אלקטרה בנייה ואשטרום. עלות הביצוע של כלל הפרויקט עומדת על 360 מיליון שקל, ובהיקף של 10,000 שקל למ"ר בממוצע.

המגדל כולל 131 דירות, 119 מהן במגדל ו-12 דירות במבנה נמוך בן שתי קומות מגורים למרגלות המגדל. על גג המבנה המרקמי תהיה קומה ציבורית שבה בריכת שחייה באורך 50 מטרים, ספא וחדר כושר. עד כה נמכרו 118 דירות אך בחברה צופים כי חלק מהרוכשים יחברו כמה דירות ועל כן מספר הדיירים יהיה נמוך מ-131.

שטח המגרש הוא שמונה דונם, מהם יוקצו ארבעה דונם לפארק ציבורי שבו יוכלו לבקר לא רק דיירי הפרויקט. מתחת למגדל הוקם חניון תת קרקעי בן שלוש קומות, אשר הראשונה מהן תהיה ציבורית, תכלול 162 חניות ותופעל על-ידי חברת אחוזות החוף. זאת, במקום חניון דן שפעל במקום לאחר סגירת מוסך האוטובוסים.

בקומה ה-29 מוצע למכירה פנטהאוז הפרוס על פני כל הקומה, 870 מ"ר: 730 מ"ר עיקרי ו-140 מ"ר מרפסות ובריכת שחייה. המחיר המבוקש - 200 מיליון שקל. הלוקיישן והנוף מנצחים, אבל בהתחשב במצב שוק היוקרה כיום, ספק אם החברה תקבל את המחיר שהיא מבקשת כבר 4 שנים.

על-פי נתוני רשות המסים, הדירה היקרה ביותר שנמכרה עד כה בפרויקט כוללת 5 חדרים בשטח 247 מ"ר בקומה ה-26, שנמכרה בינואר 2014 תמורת 22 מיליון שקל. העסקה הזולה ביותר בוצעה באוגוסט 2016, כשנמכרה דירת 2 חדרים בשטח 65 מ"ר בקומה הראשונה של המגדל, תמורת 3 מיליון שקל. דמי הניהול יעמדו על 22 שקל למ"ר (1,430 שקל לדירת 2 החדרים, לא כולל ארנונה כמובן). מרבית העסקאות נעו בטווח שבין העסקה הזולה ליקרה. ייתכן כאמור שנרכשו כמה דירות בקומה אחת במטרה לחברן.

בהשקה שערכה החברה לפרויקט ביוני 2013 היא ציינה כי היקף ההכנסות המוערך הוא 1.3 מיליארד שקל, והרווח הצפוי אחרי מס צפוי להגיע ל-250 מיליון שקל, כנראה רובו מדירת הפנטהאוז. הרווח יחולק לכ-2,000 בעלי מניות בחברת דן. בעלי המניות הם חברי דן שהפכו לבעלי מניות כשהקואופרטיב הפך לחברה בע"מ בינואר 2002. אז נבחר לה דירקטוריון שבראשו עומד כיום שמואל רפאלי.

אם לשכנים לא יהיו מים חמים בגלל הצל על דודי השמש - החברה תשלם

אחת הסיבות לעיכוב בהקמת המגדל היתה התנגדות הדיירים בסביבה, שאף הגישו ב-2008 תביעה מינהלתית נגד הפרויקט לבית משפט השלום בתל-אביב. אלא שבחברת דן החליטו שבמקום להתקוטט עם התושבים בבית המשפט, כפי שהתקוטטו למשל דיירי הרחובות הסמוכים למגדלי אסותא (המגדל המרוחק יותר בתמונה למעלה) עם קבוצת הרכישה שמקימה את הפרויקט, הם ינהלו עמם מו"מ.

המגעים הולידו הסכם פשרה, שלפיו התחייבה דן בין היתר לבחון האם קולטני שמש בבניינים הסמוכים למגדל ייפגעו מהצל שייווצר עם בנייתו, ובמקרה זה תשלם החברה פיצוי לדיירים. בימים אלה, עם השלמת המגדל, החלה החברה לבדוק את השפעת המגדל על הקולטנים.

נוסף לכך, התחייבה החברה לדאוג לשיפוץ הרחובות הסמוכים: וילנה, פרנקפורט ופראג, על-ידי העברת 2 מיליון שקל לעירייה לקרן שתוקם למטרת השיפוץ.