הריסת מבנה של שותף תעוכב עד פרוק שיתוף

שיתוף במקרקעין (מה שמכונה : מושאע) הינו פתח למחלוקות בין שותפים. לכן המחוקק וגם בתי משפט נוטים לפרק את השיתוף בין שותפים שלא מגיעים להבנות וזאת בכדי לשחרר את הקרקע ממריבות ובכך לסייע לפיתוח הקרקע.

החוק קובע כי הבעלות של כל שותף מתפשטת בכל גרגיר של החלקה ואין לאף שותף חלק גיאוגרפי מסוים שיכול לנכס לעצמו. יחד עם זאת החוק מרשה לשותף בודד לעשות שימוש סביר שלא מונע שימוש דומה מיתר השותפים.

הקושי במצבים של שיתוף עולה שבעתיים כשאחד השותפים הינו מינהל מקרקעי ישראל. לגוף זה המייצג את מדינת ישראל, קרן קיימת ורשות הפיתוח שיש להם בעלות בלמעלה מתשעים אחוז מהקרקעות במדינה יש הרבה חלקות שהוא במושאע עם בעלים פרטיים.

מטבע דברים מדובר בגוף עם רצונות משלו וקצב משלו שאינם תואמים את הרצונות של השותפים הפרטיים שבחלקה.

במצבים מעין אלו הדרך הנאותה הינה פרוק שיתוף ובכך לפרק את החבילה ולגרום לכך שהבעלים הפרטיים יוכלו לעשות בחלק שלהם ככל העולה על רוחם.

מתעוררת השאלה מה הפתרון כשבחלקה גדולה שמינהל הינו שותף בחלקה , שותף זעיר יכול לעשות שימוש בחלק מהחלקה שתואמת את הזכויות הקנייניות שלו והמידה המגיעה לו לפי החלקים שלו בחלקה?

שאלה זו התעוררה בסוגיה שהתעוררה בפני כב' השופטת סיגלית גץ-אופיר בבית משפט השלום בחיפה.

בעניין הנדון הנתבעים הינם בעלים של חלק מחלקה גדולה מאוד שמנהל מקרקעי ישראל שותף שלהם בשלושים אחוזים מהחלקה. הנתבעים תפסו חלק מהחלקה שתואמת את הזכויות הקנייניות שלהם מבחינת גודל המגיע להם מבחינה מתמטי ובנו מבנה בהיתר. המינהל הגיש תביעה נגדם להריסה וסילוק ידם מהחלק שייחסו לעצמם. הנתבעים טענו כי אין בבניה שבנו או שימוש שלהם כל נזק למינהל מקרקעי ישאל והם לא מונעים שימוש דומה ממינהל בחלקה .

בית המשפט קבל את תביעת המינהל אך תוך מתיחת ביקורת על התנהלות המינהל. בית משפט קבע כי זה מצב לא רצוי שאין פרוק שיתוף במקרקעין ובכך לשחרר את הנתבעים מעול השיתוף הלא מוצלח עם מינהל מקרקעי ישראל.

יחד עם זאת בניה , אפילו בהיתר, אינה מזכה שותף לתפוס חלקה מחלקה כי בניה אינה שימוש סביר. הסיבה היא כי בניית מבנה פירושה למנוע משותף אחר להשתמש באותו חלק הנבנה וזאת בניגוד לחוק הקובע כי לכל שותף יש זכות בכל גרגיר בחלקה כולה ואשר על כן דין הבניה שעשו הנתבעים להרס אפילו שנבנתה בהיתר באשר בנייה בהיתר לא קובעת זכות קניינית. אבל הריסת המבנה תעוכב עד שיהיה פרוק שיתוף בין השותפים.

הוועדה המקומית שנתנה היתר לנתבעים קבעה כי לוועדה במקרה דנן. מתן ההיתר למי מהנתבעים, בידיעה שמתנהל הליך במסגרת תיק זה ו/או בידיעה שמדובר במקרקעין ב"מוש"ע", מאלצת את המתנגדים לבקשה לנהל הליכים בבתי המשפט. במסגרת מתן ההיתר, קובעת הוועדה כי : המבקש מנצל פחות מהמגיע לו מזכויותיו היחסיים באור המגורים ולכן אין פגיעה בזכויותיהם של יתר השותפים בית משפט מותח ביקורת על החלטת וועדה מקומית בקובעו כי הועדה המקומית לתכנון ובניה הסתמכה בהחלטתה על ממצאים ומסקנות שלכאורה ניתן היה להגיע אליהם רק לאחר חקירה ודרישה, ביצוע תוכניות מדידה בשטח תוך הצעת תוכנית חלוקה לכלל המתחם, במסגרתה יש להתחשב בצרכי ציבור, שוויו של כל מגרש ומגרש במקרקעין בהתאם למאפייניו, וזכויות שאר השותפים למקרקעין. יוצא איפוא, כי הוועדה התערבה בקביעתה זו בזכויות קנייניות, תוך הסתמכות על מסקנות שאין להן על מה לסמוך.

הנתבעים טענו לתביעה בררנית באשר לטענתם יש בחלקה כ 30 מבנים ללא היתר ודווקא תבעו את הנתבעים שהם בעל מבנה להיתר היחידי. בית משפט קבע כי בעניין אכיפה בררנית נקבעה בפסיקה כי ראשית, יש לבחון מהי קבוצת השוויון של הטוענים. רק אם מתברר ומוכח כי הרשות לא פעלה כלפי שווים מהותית לטוענים לאכיפה בררנית, ניתן לבחון את הטענה.
שנית, יש לבחון אם מדובר באכיפה סלקטיבית פסולה, או רק באכיפה חלקית לגיטימית, למשל כחלק מקביעת סדרי עדיפויות והקצאת משאבים מוגבלים.
שלישית, יש לבחון אם הוצגה תשתית ראייתית מספקת. מי שמעלה נגד הרשות טענה של אכיפה בררנית, ולכן הוא מבקש לפסול את ההחלטה, עליו הנטל להפריך את חזקת החוקיות ממנה נהנית הרשות. לטענה של אכיפה בררנית יש להניח תשתית עובדתית מבוססת ( בג"ץ 6396/96 זקין נ' עיריית באר שבע, פ"ד נג (3) 289). יחד עם זאת בית המשפט מתח ביקורת על התנהלות מינהל מקרקעי ישראל וקבע כי הנתבעים עשו כל שביכולתם על מנת להביא לפירוק השיתוף, הגם שאין בכך כדי להכשיר בנית מבנה תוך עשית דין עצמי ללא הסכמת השותפים למקרקעין.לעומת זאת, התובעת ישבה עד כה ונקטה בגישת "שב ואל תעשה" ו/או לא הצהירה, אף לא בכתבי בי הדין בתיק זה, כי במסגרת תוכנית העבודה הקיימת צפויה הגשת תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין המצויים במתחם הגדול.פועל יוצא מהתנהלות התובעת הוא, שלמעשה לא קיים "אופק" ו/או תכנית עתידית לשותפים במקרקעין, להם ניתן לצפות כמועד לפירוק השיתוף במקרקעין, אשר יאפשר את בניית בתי המגורים, בניה ,שכך יש לשער, היתה מטרת רכישת הזכויות במקרקעין. הותרת המצב הקיים מבלי שתהא לשותפים במקרקעין זכות לבנות במקרקעין ומבלי שהתובעת תציע תוכנית לחלוקה, ללא תחילת תהליך של פירוק שיתוף, משתקת הלכה למעשה את הבניה במתחם ענק, וזאת על אף מצוקת הדיור הקיימת באזור זה, כמו גם בכל האזורים במדינת ישראל. לכן קיימים כאמור שיקולים המטים הכף לטובת עיכוב ביצוע פעולת ההריסה, על מנת לאפשר לתובעת לפנות בתביעה לפירוק שיתוף, שייתכן שיש בה כדי לייתר את הצורך בהריסת המבנה.

ת"א 11113-08-09 מדינת ישראל נ' אגבריה מחמוד ואח'