סוף היתר בנייה, בקבלת הסכמה תחילה

לאחרונה ניתן בבית המשפט המחוזי בירושלים פסק דין חשוב ומעניין שבו נדונה השאלה המעניינת, האם ניתן לגשר בין דיני התכנון והבנייה לבין דיני הקניין. במוקד פסק הדין עמדה שאלת זכותו של דייר בבית משותף, להפקיע מכלל הדיירים בבניין זכויות שאינן שלו, ולהצמידן בפועל לדירתו, הגם שניתן לו היתר בניה מהרשות המוסמכת.

תחילת של הפרשה בכמה בעלות דירה בבית משותף בירושלים, שקיבלו היתר בנייה מהוועדה המקומית בירושלים, שהתיר להן להרחיב את שטח דירותיהן בכ-50 מ"ר לכל דירה.

בתקנון המוסכם של הבית המשותף, צויין בפרק העוסק בזכויות הבנייה, בין היתר, שאם יאושרו זכויות בנייה לבית המשותף על ידי הרשויות המוסמכות, הן תהיינה קניינם של בעלי הדירות ויחלקו ביניהם על פי חלקם ברכוש המשותף. בפועל, הוועדה המקומית אישרה במסגרת ההיתר שטח בנייה גדול כמעט פי עשרה מחלקן היחסי של הדיירות ברכוש המשותף.

דיירי הבניין לא אהבו בלשון המעטה את הבנייה הצפוייה, ופנו אל המפקחת על הבתים המשותפים בבקשה לצו מניעה כנגד הבנייה הצפוייה. כנגד עתירת דיירי הבניין, העלו בעלות הדירה טענה פשוטה ולפיה, מאחר והושג ההיתר כדין ומאחר ורק הן יכולות לעשות שימוש בהיתר זה (ועל כך אין חולק), יש לאשר להן אותה בנייה שנתאפשרה אפילו לבעלי דירות אחדות בכניסות אחרות של הבניין. המפקחת העניקה צו מניעה לעותרים וקבעה כי בנסיבות העניין, בעלות הדירה יוכלו לבנות על פי היתר, בשטח הסמוך לדירתן רק בהיקף של כשישה מ"ר, כפי חלקן ברכוש המשותף, הרבה פחות משיעור הבנייה שאושר בהיתר הבנייה. בעלות הדירה הגישו ערעור על החלטת המפקחת לבית המשפט המחוזי בירושלים, אך ערעורן נדחה.

כפי שמסביר בית המשפט המחוזי כל בנייה (לרבות הרחבת דירות ותוספת בנייה) טעונה בשני תנאים נפרדים - אך מצטברים - מסוגים שונים בתכלית. האחד, בנייה בהתאם להיתר שניתן כדין; והשני, עשיית שימוש בזכויות בנייה השייכות לבעלי ההיתר. התנאי האחד שאוב מהתחום התכנוני ואילו התנאי השני שאוב מהתחום הקנייני.

בית המשפט דחה את המסקנה (שאותה בעלות הדירה ביקשו להסיק), שקבלת היתר הבנייה, בתוספת העובדה שמלבדן לא יוכל איש לעשות שימוש בהיתר בנייה זה, הקנתה להן זכויות בנייה בחלק מהרכוש המשותף. בלשונו הציורית של בית המשפט, שני התנאים שפורטו (מהמישר התכנוני והמישור הקנייני), "הינם תנאים ממשפחות שונות של זכויות משפטיות. אין מלכות אחת נוגעת בחברתה", ללמדך, שכבודו של ההיתר במקומו מונח, אולם אין בכוחו - לעולם - לאפשר "זליגה" של זכויות קנייניות של אחרים, לבעלי ההיתר.

בית המשפט דחה טענות נוספות של הדיירות שנתלו בלשון התקנון להצדקת עמדתן, בעיקר, על יסוד העיקרון שכל המבקש ליטול חלק מן הרכוש המשותף, זקוק להסכמת כל בעלי הדירות ולא יראוהו כזכאי לבעלות בחלק מן הרכוש המשותף, אלא אם התקבלה הסכמה מפורשת וברורה.

התוצאה בפועל, לא פושטה, שכן הוראות התקנון הקיים, מונעות התרחבות, שכן החלק היחסי האמיתי של זכויות הבנייה, אינו מאפשר ניצולן על ידי כל בעל דירה בנפרד.

מפסק הדין אנו למדים שוב, שהפתרון הנכון במצבים כאלה עבור מי שמבקש לבנות ולהרחיב את דירתו תוך שימוש בזכויות בנייה של בעלים אחרים בבניין, הוא לנהל "קמפיין" שבמסגרתו יציע לשלם תשלומי איזון ליתר הדיירים כנגד הבנייה המבוקשת להרחבת דירתו. שיעורם של תשלומי האיזון ניתן לקביעה וכימות באמצעות שמאי מקרקעין, וקבלת הסכמה מפורשת לבנייה כזו, מצד כולם, ומראש, יכולה להביא לפתרון מוצלח המתגבר על הוראות ארכאיות בתקנון הבניין, המונעות התרחבות וניצול זכויות בנייה לפי תוכנית בניין עיר (התב"ע).

פתרון כזה לא רק שהוא הוגן, הוא גם עדיף לאין שיעור על נסיון לקבל אישור מיתר הבעלים בדיעבד, רק לאחר הפנייה לוועדה המקומית לקבלת היתר, ולאחר שהוצאו הוצאות כבדות מאוד לקבלת ההיתר, אם בסופו של יום, לא ניתן יהיה לנצל את הזכויות המוקנות בו, נוכח התנגדותם של יתר הבעלים בבניין.

■ עו"ד ספיר הוא שותף במשרד שיפמן, ספיר, שטורם ושות' המתמחה בדיני מקרקעין, התחדשות עירונית ומשפט מסחרי