קרקע חקלאית – סיכונים גדולים

השקעה בקרקע חקלאית היא במקרים רבים כמו להשקיע בחלקה על הירח. סוג כזה של השקעה קיבל תהודה בשנים האחרונות בעיתונות, ברדיו ודרך משרדי תיווך, כהשקעה רווחית מאוד. אך האם זו באמת השקעה רווחית? ראשית עלינו להבין מהי קרקע חקלאית?

קרקע חקלאית היא קרקע שהמדינה הקצתה אך ורק למטרות חקלאיות, אך אין כלל אפשרות לבנות על הקרקע הזו. ואם כך איפה הרווח? הרווח כאן הוא עתידי וספקולטיבי. אם הקרקע הזו בעוד מספר שנים, או עשרות שנים, תופשר לבניה, שווי הקרקע יעלה במאות אלפי שקלים. אבל, לפני שאתם מתלהבים מהעסקה הזו, אחשוף בפניכם כמה נקודות שרוב משווקי הקרקעות כנראה לא מספרים לכם: 

• היטל השבחה - על הקרקע החקלאית נצטרך לשלם "היטל השבחה" עבור עליית ערך השווי של הקרקע, עקב אישור התוכנית לבנייה. היטל ההשבחה הוא 50% מערך ההשבחה של הנכס. לדוגמא: עם הנכס היה שווה 500 אלף שקל וכעת הנכס השביח ושווה 600 אלף שקל, דהיינו הנכס השביח ב-100 אלף שקל, נצטרך לשלם מס שבח של 50 אלף שקל שהם 50% מהרווח - למדריך היטל השבחה.
• מס שבח - במכירה של נדל"ן יש מס שבח. חישוב מס השבח במקרים של קרקע חקלאית הוא מורכב לחישוב. זה תלוי במועד שבו רכשנו את הקרקע, וזה תלוי במדד ובהוצאות קשורות שאפשר לייחס לנכס (להוסיף לעלות הרכישה, וכך להקטין את רווח ההון). אם נניח שקנינו את הקרקע אחרי שנת 2014 ,אז המס שבח הוא 25% מהרווח על הקרקע ומשולם בעת מכירת הקרקע, ודוגמה פשוטה - נניח שקנינו קרקע ב-2016 ב-1 מיליון שקל ומכרנו ב-1.2 מיליון אחרי חודשיים (ונניח שלא היו הוצאות שניתן לייחס לקרקע, ולא היה שינוי במדד), אזי הרווח של 200 אל שקל, והמס - 25% - 50 אלף שקל - למדריך מס שבח.
• מס ערך מוסף - יש לקחת בחשבון את המע"מ, גם כאשר מדובר באדם פרטי. אם רשויות המס יראו בעסקה "עסקת אקראי", למשל במכירת קרקע לקבוצת רכישה, יחויב המוכר בתשלום מע"מ על המכירה. מכיוון שזו עסקה לכל דבר המחויבות בתשלום מע"מ.
• אגרות, היטלים ותשלומים אחרים - חשוב לזכור כי על הנכס ייתכנו תשלומים נוספים שמחייבות הרשויות, כמו היטלי פיתוח, דמי היוון, אגרות היתר, שירותי בנייה ועלויות תכנון.

הסיבה העיקרית שקרקע חקלאית, היא השקעה לא משתלמת היא מפני שהרוב הגדול של הקרקעות הללו אינן מופשרות לבנייה, ונשארות קרקעות חקלאיות. נתקלתי בלא מעט אנשי שיווק המוכרים קרקעות חקלאיות, שמספרים כי התוכנית נמצאת כרגע ב "וועדה המקומית" והקרקע תופשר בעוד מספר שנים. ברוב המקרים זה רחוק מהמציאות. אמנם כל אחד רשאי להגיש את הבקשה לוועדה המקומית, אך אין זה אומר שהוועדה מחויבת להתייחס לבקשה הזו, בפועל התוכנית יכולה להיות מונחת על שולחן הוועדה המקומית עשרות שנים, מבלי שיקרה דבר.

* המדריך נכתב על ידי מערכת אתר הון, מדריכים פיננסים. המידע והנתונים במדריך אינם מהווים המלצה לרכוש או למכור נכסים כלשהם; וכן אינם תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים של כל אדם.