שלא יעבדו עליכם

1. מתכוונים לרכוש דירה יד שנייה, או אפילו דירה חדשה מקבלן? אתם קוראים בעיתונות הכלכלית שמחירי הדירות בתהליך בלימה ואולי אף ירידה בכמה סקרים ואתם רוצים לוודא שהמוכרים לא חיים עדיין בעידן שבו מחירי הדירות ימשיכו לעלות לנצח? בקיצור, אתם רוצים לדעת, כמה שיותר בקירוב, מה מחיר הדירה האמיתי נכון לזמן ביצוע העסקה? ובכן, יש לנו כמה עצות בשבילכם. ראשית, מה לא לעשות ועל מה לא לסמוך:

א. לא לסמוך על סקרי מחירים של דירות - לא של הלמ"ס, לא של השמאי הממשלתי ולא של מכוני מחקר אחרים באקדמיה (כמו המדד של מכון גזית גלוב לנדל"ן) או של לוחות למכירת דירות כמו המדד הלא-ממש-אמין של יד 2 ו"דה-מרקר".

ב. לא לסמוך, כמובן, על מחירים ממוצעים של דירות בערים מסוימות, כי השונות בין שכונות ורחובות מסוימים גבוהה מאוד.

ג. לא לסמוך, כמובן, על מתווכים, אם הם תיווכו בעסקה הזאת. הג'וב שלהם, באופן טבעי, הוא להרוויח כמה שיותר וככל שמחיר הדירה גבוה יותר כך הם מרוויחים יותר.

ד. להפסיק לקנות את המנטרה ש"מחירי הדירות רק עולים". הם לא. בהיסטוריה של שוק הנדל"ן, גם הישראלי, יש תקופות שבהן מחירי הדירות ירדו נומינלית ובוודאי שריאלית.

ה. לא לקנות את הטריק הידוע שיש "כמה מתעניינים" בדירה וכדאי לסגור כמה שיותר מהר מתוך תחושה של דחיפות. זה עובד בשוק של קונים, אבל כרגע מסתמן ששוק הנדל"ן הפסיק להיות שוק של קונים. סבלנות היא שם המשחק. עובדה שיש עדויות לכך שדירות עומדות למכירה לפרקי זמן ארוכים יחסית.

2. עד כאן הדברים שעליהם אתם לא צריכים לסמוך. השורה התחתונה: אטמו את האוזניים כהגנה מכל הפטפטת של האינטרסנטים שמנסים להמשיך ולשווק את בועת הנדל"ן - ככזו שתהיה איתנו עוד 100 שנה לפחות. סמכו רק על העובדות, ובררו אותן בעצמכם. ולמה אנחנו מתכוונים?

שלומית צור, כתבת הנדל"ן של "גלובס", הכינה עבור רוכשי הדירות מדריך לבירור העובדות, בדרך היחידה שמומלצת - המאגר של רשות המסים לעסקאות בפועל, לעסקאות אמיתיות ולא למחירים שמתעופפים באוויר. אם אתם מתכוונים לרכוש דירה במחיר "שמנמן", לפחות הקדישו שעה-שעתיים-שלוש ללימוד העובדות דרך מאגרי אמת.

נכון, המאגר של רשות המסים לא מושלם, הוא גם לא ממש ידידותי למשתמש, אבל אחרי "חפירות" של כמה שעות, אתם יכולים לקבל את תמונת המציאות. התמונה הזאת כוללת את העסקאות האחרונות בבניין או ברחוב שבהם אתם מתכוונים לרכוש, וברחובות הצמודים להם, בהתאם לגודל הדירה, למספר החדרים ולוותק שלה. אתם יכולים לבוא עם המסקנות למוכר או למתווך ולהציב אותו בפני עובדות.

אלו המספרים ואין בלתם, ותפסיקו, עם כל הכבוד, לבלבל לנו את המוח עם מספרים אחרים. היצמדו למדריך המצורף כאן, ואנחנו בטוחים שתופתעו מהפערים בין מה שמבקשים מכם למספרי האמת.

3. מכון גזית גלוב לנדל"ן, שהוא למעשה מכון פרטי בחסות המרכז הבינתחומי, מפרסם או אמור לפרסם מדי רבעון מדד של מחירי דירות. בתחילת השבוע היה דחוף לד"ר אפרת טולקובסקי, מנהלת כללית של המכון, לשחרר את המדד שלהם למחירי הדירות שהציג עלייה של 2.3% במחירי הדירות ברבעון הראשון של 2017, בניגוד גמור לנתונים שהציג הלמ"ס.

העובדה שהנתונים מתחילים לסתור זה את זה לא מפתיעה. דירה אינה מוצר הומוגני ואין איסוף ותיעוד מדויק של נתוני הדירה שנמכרה. לכן בשלושת הגופים הללו מודים בשיחות סגורות: איכות הנתונים ומהימנותם אינן כפי שהיינו רוצים, ולעתים, כשהממצאים מצביעים על עלייה או על ירידה של שברי אחוזים וקצת במחירי הדירות, המגמה יכולה להיות גם הפוכה. המדידות של מחירי הדירות מתבססות על קובץ הנתונים המרכזי של עסקאות נדל"ן המדווחות למערכות המיסוי בישראל - נתונים שפתוחים לציבור ועל בסיסם נכתב מדריך "גלובס" לרוכשי הדירות.

המדד של מכון גזית גלוב לנדל"ן מתבסס על המתודולוגיה של מדד קייס שילר בארה"ב (המדד נקרא על שם של הכלכלנים רוברט שילר, שזכה בפרס נובל, וקרל קייס). המדד הזה בודק דירות שנסחרו פעמיים באותה תקופה ומאפשר לעקוב אחרי אותה דירה כאשר היא מופיעה מחדש בשוק. זה נחשב מדד אמין הרבה יותר מהמדדים של המשרדים הממשלתיים, אם כי גם בו יש בעיות: הוא אינו בוחן את השינוי במחירי דירות חדשות והוא מתעלם משינויים אפשריים בדירה לאורך זמן, כמו שיפוצים, שדרוגים וכדומה.

כמובן, כל מדד תלוי במספר העסקאות שהוא בודק - ככל שהמספר נמוך יותר, המדד אמין פחות. לכאורה, אם כן, המדד של מכון גזית לנדל"ן אמור להיות הכי אמין, ולכן מפליא שדווקא הממשלה, שמחזיקה במידע (באמצעות רשות המסים), שאמורה לבנות מדד שהוא הכי אמין והכי קרוב למציאות, מתעקשת לא לעשות זאת.

אבל פה נגמרות המחמאות למדד של המכון ומתחילות התהיות והשאלות הקשות: ראשית, באתר של המכון, המדד הרבעוני האחרון שפרסם היה ברבעון השני של 2016. לשאלה מדוע לא פורסמו המדדים לרבעון השלישי והרביעי (אגב, הרביעי הצביע על בלימה במחירים), הייתה תשובה די מוזרה מבחינתנו: "תחזוקה לקויה". מוזר שמכון גזית גלובס לנדל"ן, החוסה בצלו של המרכז הבינתחומי ומשתמש במדד אמריקאי כה מפורסם, לא טורח לעדכן את הציבור בפרסומי המכון ונזכר לעדכן אותו רק כשהמדד הצביע על עלייה.

אבל זו לא הבעיה העיקרית עם נתוני המדד. ראשית, ככל שמספר העסקאות בשוק הולך ויורד, הקושי לאמוד את מחירי הדירות הוא רב במשק קטן כמו ישראל. לכן, התבססות על שיטת המכירות החוזרות (קייס-שילר), בעת הזו במיוחד, היא בעייתית בלשון המעטה.

שנית, טולקובסקי מעידה שהמדד התבסס על 180 עסקאות לפחות ברמה החודשית. 180 עסקאות ברמה חודשית, מתוך 7,000 עסקאות ביד שנייה, בממוצע חודשי ברבעון הראשון של השנה (2.5%) מהעסקאות החודשיות - זה שיעור נמוך מאוד.

רק כדי לסבר את האוזן, מדד קייס שילר בארה"ב מבוסס על 0.2% ממלאי הדירות באזור הנסקר. מה שאומר דבר פשוט: אם יש בישראל כ-2.4 מיליון דירות (על פי הלמ"ס) ומדד קייס שילר בארה"ב מבוסס על 0.2% ממלאי הדירות (קייס שילר הוא מדד חודשי), אז צריך 4,000 עסקאות במדד החודשי - פי 22 (!) מה-180 שיש במדד של גזית גלוב. ואם ניתן למכון "הנחה", נאמץ גישה מקילה ו"נדרוש" 4,000 עסקאות לרבעון, כלומר כ-1,300 עסקאות מדי חודש - זה עדיין פי 7.4 (!) מכפי שיש במדד של המכון.

שלישית: לא מדובר ב-2.5% שנבחרו באופן אקראי, אלא 2.5% מהעסקאות שנמצאו בשוק קודם לכן, דהיינו משנת 2000 לערך, אז החלו להפיק את קובצי כרמן (קובצי רשות המסים שעליהם מבוסס מדד גזית גלוב).

מה זה אומר? זה אומר שעסקאות מכירה של דירות שנרכשו לפני שנת 2000 בכלל לא מקבלות ייצוג במדד שלהם. אם מביאים בחשבון את העובדה שעד 2008 נכנסו לקובץ רק כ-30% לערך מהעסקאות בפועל - זה מחדד את עיוותי המדד. לכן, כדי שדירה יד שנייה שנמכרה ברבעון הראשון של השנה "תזכה" להיכנס למדד של גזית גלוב, היא צריכה לא רק להיות בשוק משנת 2000 אלא גם להיות מ"בנות המזל" שזכו אז להיכנס לקובץ הכרמן.

לא מפתיע שעם תנאי פתיחה כאלו למדד, בסוף נשארו בו רק 180 עסקאות, מה שמעוות אותו לחלוטין. זאת ואף זאת: סביר שיש הרבה עסקאות שלא יוצגו במדד, בפרט כאלו שהוחזקו על ידי המשקיעים, ועוד יותר מזה מי שקרויים "מרובי נכסים" או "אספני דירות" בלשונו של שר האוצר משה כחלון. למשקיעים הללו יש, קרוב לוודאי, דירות "ישנות" יותר ממשקיעים "חדשים" והם גם המשקיעים הלחוצים ביותר למכור את דירתם, כל עוד מס דירה שלישית עומד על הפרק.

השורה התחתונה: באופן שבו מפורסם המדד (לא רציף), באופן שבו הוא נמדד - רצוי לא לפרסמו בכלל. זה מבייש מוסד אקדמי כמו הבינתחומי ומביש עוד שהוא נושא את שמו של זוכה פרס נובל לכלכלה.

eli@globes.co.il

כך תחפשו מידע על עסקאות נדל"ן במערכת של רשות המסים / שלומית צור

בשנת 2010 השיקה רשות המסים את המערכת "מידע נדל"ן" שחושפת לציבור את פרטי עסקאות הנדל"ן שבוצעו בישראל מאז שנת 1998, על פי דיווחי הצדדים לרשות המסים. הנגשת המידע הזה לציבור לא הייתה יוזמה של רשות המסים - היא מצדה סירבה לחשוף את הנתונים בטענה לצנעת הפרט. היא עשתה זאת רק לאחר הוראת בית המשפט המחוזי בירושלים, שקיבל את הדרישה לחשוף את הנתונים בהתבסס על חוק חופש המידע.

העתירה לבית המשפט הוגשה ב-2009 על ידי ד"ר אפרת טולקובסקי ממכון חיים כצמן גזית גלוב לנדל"ן, הפקולטה לניהול באוניברסיטת תל-אביב, וד"ר דני בן שחר מהטכניון. למידע המופיע כיום במערכת יש חשיבות רבה - הוא מאפשר לנו לדעת בכמה מכר באמת השכן שלנו את הדירה או אם בעל הדירה שאנחנו רוצים לקנות ממנו דירה מבקש מחיר מופרז בעדה.

אז איך משתמשים במערכת? הנה מדריך קצר.

1. כניסה למערכת העסקאות

באתר "רשות המסים בישראל" (taxes.gov.il) נבחר בקטגוריה "מיסוי מקרקעין". שם, בדף של מיסוי מקרקעין, נלחץ על הקישור ל"מידע נדל"ן" (שורה שלישית לדברי ההסבר), וכך ניכנס למערכת העסקאות. המערכת תבקש מאיתנו למלא פרטי מידע מסוימים כדי לאתר את העסקה או את העסקאות שאנו מעוניינים למצוא. הפרטים המסומנים בכוכבית אדומה הם פרטים שחובה למלא, ובכל מקרה ככל שימולאו פרטים רבים יותר כך החיפוש יהיה ממוקד יותר.

2. מילוי הפרטים

מאחר שמדובר במערכת המבוססת על דיווחי העסקאות לרשות המסים, שגם בהם יש לעתים אי-דיוקים, בלשון המעטה, עלינו להגדיר למערכת טווח חיפוש שימנע ככל הניתן פערי מידע.

הקטגוריה הראשונה שנידרש למלא היא "סוג הנכס". האופציות לבחירה הן "דירת מגורים", "בניין", "קרקע" וכדומה, אבל כדאי לבחור תמיד, בכל עסקה שאנחנו מחפשים, גם בעסקה של דירת מגורים, באופציה "כללי". זאת משום שבמקרים מסוימים ייתכנו פערי מידע - לדוגמה דירות חדשות שנרכשו במסגרת קבוצת רכישה, המדווחות כרכישת חלק בקרקע.

הקטגוריה הבאה היא "מהות העסקה". גם כאן כדאי לבחור באופציה "הכול", מאחר שיש אופציות בחירה שדומות מדי זו לזו, כמו "קוטג' חד משפחתי" ו"בית בודד", או "דירה רגילה" ו"דירת גן" (בבניינים ישנים הגינות בדרך כלל אינן רשומות בטאבו וייתכן שדירה כזאת לא תיכלל באופציה הזאת).

3. מילוי פרטי העסקה

הגענו לחתך הראשי, שבו נידרש למלא פרטים על הנכס שאנחנו מעוניינים לאתר עסקאות הנוגעות לו.

אם רוצים לאתר עסקה או עסקאות בכתובת מסוימת, למשל כל העסקאות שבוצעו בבניין המגורים שלנו, יש שתי דרכים להגדיר את החיפוש: האחת היא הגדרת גוש וחלקה. המערכת תדרוש מאיתנו להגדיר לה מאיזה גוש עד איזה גוש למקד את החיפוש ומאיזו חלקה עד איזו חלקה (הגוש והחלקה מופיעים בחשבון הארנונה, אך אפשר לחפשם גם דרך אתר מרכז המיפוי לישראל, באמצעות הקלדת הכתובת).

במקרה כזה, נגדיר את החיפוש מגוש וחלקה שנזין עד לאותו גוש וחלקה בדיוק. כלומר, נקליד את הגוש ואת החלקה פעמיים. כך המערכת תאתר עסקאות רק בגוש ובחלקה המדוברים, ולא בחלקות או בגושים נוספים. הדרך השנייה היא הגדרת עיר, רחוב ומספר בית. באופן כללי, הקשת גוש וחלקה עדיפה על הקשת כתובת, שכן לעתים לנכס מסוים יש כמה כתובות שונות.

המערכת תיתן לנו פלט מידע שכולל עד 150 עסקאות בלבד. אם הגדרנו חיפוש שמניב יותר מ-150 עסקאות, סימן שההגדרה שלנו הייתה רחבה מדי ויש למקד אותה.

לדוגמה, אם נגדיר שאנחנו מעוניינים בכל העסקאות שבוצעו ברחוב דיזנגוף בתל-אביב, שהוא רחוב ארוך מאוד, בלי שנגדיר מספר בית, מן הסתם המערכת תודיע לנו שיש יותר מ-150 עסקאות ועלינו למקד את החיפוש. לעומת זאת, אם נבקש את כל העסקאות שבוצעו ברחוב קטן ללא מוצא שבו אין בניינים רבים, סביר להניח שהתוצאה תהייה נמוכה מ-150 עסקאות ולא נידרש למקד את החיפוש.

4. מיקוד החיפוש

השלב הבא הוא החתך המשני, שעוזר לנו למקד את החיפוש. בחתך זה שתי קטגוריות מהותיות לחיפוש: התקופה הספציפית שבה אנחנו מחפשים את העסקה או את העסקאות, וטווח המחירים שאנחנו רוצים לאתר. יתר הקטגוריות - מספר חדרים, שטח הנכס ושנת בנייה - מועדות לפורענות ואינן מומלצות לחיפוש. הסיבה לכך היא שבעת הדיווחים על עסקאות לרשות המסים נופלות טעויות רבות בפרטים האלה, במיוחד כשמדובר בבניינים ישנים, שעשויות להיות להם כמה גרסאות ופרשנויות למספר החדרים, לשטח ואפילו לשנת הבנייה.

אם נחזור לדוגמה של חיפוש העסקאות ברחוב דיזנגוף, שמניבה תוצאה של יותר מ-150 עסקאות, יש לנו, כאמור, אפשרות למקד את החיפוש על ידי הגדרת מספר הבית, אך במקרים שבהם נרצה לדעת מה המחירים ברחוב דיזנגוף ולא בבניין מסוים, נוכל להגדיר את תקופת הזמן שבה אנו מעוניינים לאתר עסקאות שבוצעו ברחוב. לדוגמה, מ-1 בינואר 2016 עד היום.

נוכל גם לנפות עסקאות במחירים שאינם רלוונטיים לנו, לדוגמה עסקאות שנמוכות מחצי מיליון שקל, שהן לעתים קרובות עסקאות למכירת חלק בדירה, או עסקת דמי מפתח, או עסקאות יוקרה, שבהן המחיר גבוה מ-8-9 מיליון שקל.

5. קריאת התוצאות

השלב האחרון יהיה הקלדת קוד אבטחה ולחיצה על מקש החיפוש, שיניב לנו רשימה של תוצאות. בתוצאות נראה בדרך כלל את הכתובת המדויקת, את המחיר המוצהר ואת השווי המוערך, שבדרך כלל צריכים להיות זהים, ונתונים על מספר החדרים, שטח הדירה, הקומה, מספר הדירות והקומות בבניין, והצמדות אם יש.

מהסיבות שפירטנו קודם לכן, לא כדאי להתייחס לפרטים כמו שטח ושנת בנייה כעובדות שאין לערער עליהן. פעמים רבות ניתן להבחין בעסקאות שבוצעו באותו בניין, אך שנת הבנייה המדווחת שונה. כמו כן, השטח לעתים כולל מרפסת ולעתים לא.

הפרטים שכן אמורים להיות מדויקים הם המחיר והתאריך, וכדאי גם לשים לב לפרט הנוגע לחלקה של העסקה בנכס הנמכר. לעתים נראה מחיר נמוך באופן משמעותי מזה שהיינו מצפים לו, אך אם נשים לב, נראה שהעסקה משקפת מחצית מהזכויות, 75% מהן או אפילו 25% מהזכויות.

 מדלן