הסכם יחסי ממון ומיסוי מקרקעין

השאלה, האם זכאי רוכש דירה להקלה בתשלום מס רכישה בגין רכישת "דירת מגורים יחידה" או לפטור מלא ממס שבח בגין מכירה של דירה כזו, כאשר בבעלות בן הזוג שלו מצויה דירה אחרת עוד מלפני הנישואין, היא שאלה שעלתה בפסיקה חדשות לבקרים.

חוק מיסוי מקרקעין קובע חזקה החלה הן על חיוב במס רכישה והן על חיוב במס שבח, לפיה יראו ברוכש/מוכר, בן זוגו וילדיו שלא מלאו להם 18 שנים - כרוכש/מוכר אחד. חזקה זו, המכונה "חזקת התא המשפחתי", רואה בבני הזוג כאישיות משפטית אחת לצורך הדיון בזכאות להקלות במס שבח ומס רכישה. מכאן, כאשר מדובר בבני זוג שצברו נכסים בנפרד טרם הנישואין, נשאלת השאלה, האם נכון להכניס נכסים אלו לתא המשפחתי ולשייך אותם גם לבן הזוג השני ובכך לשלול למעשה את הזכאות להקלות ממס רכישה או לפטור ממס שבח מאותו בן זוג.

ההלכה המנחה מבית מדרשו של בית המשפט העליון בעניין שלמי , קבעה כי הזכאות להטבות הללו תחול ככל שיוצג הסכם ממון הקובע הפרדה רכושית ביחס לנכסים שהביא כל אחד מבני הזוג לתא המשפחתי, וכן ככל שההפרדה הרכושית לא נותרה "על הנייר" אלא התקיימה בפועל. לשם בחינה זו, נקבע שניתן להשתמש במבחני העזר שנקבעו בהוראת הביצוע 5/2011 כדי לאשר או לשלול את ההפרדה הרכושית, והם: מגורים משותפים, מימון משותף, תשלום משכנתא משותף, דמי שכירות המשתלמים לחשבון בנק משותף וכיו"ב.

מאז קביעת הלכת שלמי ניתנו מספר פס"ד בסוגיה ע"י ועדות הערר אשר יישמו את הלכת שלמי . עיון מעמיק בפס"ד אלה חושף אי אחידות מסוימת באופן יישום הלכת שלמי . כך למשל, בעניין רפפורט , אשר ניתן בביהמ"ש המחוזי מרכז, נדון מקרה של נישואים שניים, בהם בני הזוג נישאו לאחר שהיו גרושים מנישואיהם הראשונים. בטרם הנישואים היו לאישה שתי דירות מגורים שנרכשו על ידה, ולבן זוגה היה סכום השווה לשווי מחצית דירת המגורים שהיתה בבעלותו ובבעלות גרושתו. כמו כן, טרם הנישואין, חתמו בני הזוג על הסכם ממון בגדרו נקבעה הפרדה רכושית מלאה בין הנכסים והזכויות שהיו שייכים לכל אחד מהם. יצוין, כי בני הזוג התגוררו במשותף באחת מדירותיה של האישה.

לאחר מספר שנים, רכש מר רפפורט דירה בכספי תמורת הדירה מנישואיו הראשונים, וחוזה הרכישה נערך על שמו בלבד. הדירה האמורה הושכרה לצד ג' וכספי השכירות שימשו לתשלום חלקו בהוצאות משק הבית בדירה שבה התגוררו. מר רפפורט טען, כי לאור הסכם הממון הקובע הפרדה רכושית וכן לאור ההפרדה הרכושית הקיימת בפועל, הוא זכאי למדרגות מס של דירה יחידה.

ועדת הערר אימצה את הלכת שלמי וקבעה, כי לאור קיומו של הסכם ממון הקובע הפרדה רכושית וכן לאור התקיימותם של מבחני העזר שפורטו בהלכת שלמי , אשר מעידים על הפרדה רכושית בפועל, יש להעניק לעורר הקלה בתשלום מס רכישה בגין רכישת "דירת מגורים יחידה". ביחס ל"מבחן המגורים המשותפים", קבעה ועדת הערר כי בני הזוג אינם גרים במשותף בדירתו של מר רפפורט אלא בדירתה של האישה ולכן יש לראות את מבחן זה כמתקיים.

לעומת פסה"ד בעניין רפפורט , בפסה"ד בעניין קויתי , אשר ניתן בביהמ"ש המחוזי חיפה בנסיבות דומות לכאורה, נקבעה תוצאה אחרת. שם נידון מקרה בו טרם נישואיהם של בני הזוג קיבלה האישה במתנה דירת מגורים. בדירה זו התגוררו בני הזוג במשך שנתיים לפני נישואיהם ועוד כשנתיים לאחר נישואיהם, כאשר בן הזוג לא שילם לאשה שכר דירה עבור מגוריו. בשלב מאוחר יותר, רכשו בני הזוג דירה משותפת וביחס אליה ביקש בן הזוג שיעור מס רכישה מופחת, מחמת שדירה זו היא דירת המגורים היחידה שלו. יצוין, כי הסכם הממון ביחס לדירת המתנה נערך לאחר תחילת המשפט בעניין זה.

ועדת הערר קבעה, בהתבסס על הלכת שלמי , כי בני הזוג לא הוכיחו שהתקיימה ביניהם הפרדה רכושית ביחס לדירת המתנה, שכן מגורים משותפים וניהול משק בית משותף שוללים את טענת בני הזוג להפרדה רכושית. בנוסף נקבע, כי הסכם הממון נחתם בעיצומו של הערר דנן, הוא מתייחס רק לזכות הבעלות בדירת המתנה ולא לזכות השימוש בה, וכן לא הוצגה ראיה כי אושר ע"י ביהמ"ש. מכל מקום, נקבע כי בני הזוג לא הוכיחו שפעלו על פיו.

הנה כי כן, נראה כי בנסיבות דומות, לכאורה, בהן בני הזוג התגוררו במשותף בדירה שהיתה שייכת לאחד מהם טרם הנישואים וכן נערך הסכם ממון בין בני הזוג אשר התייחס אך לזכות הבעלות בנכסים, התוצאה אליה הגיעו בתי המשפט היא שונה.

לדעתנו, תוצאה שונה זו היא תולדה של יישום שונה של התנאים שנקבעו בהלכת שלמי , בין היתר של מבחן המגורים המשותפים של בני הזוג כקריטריון לבחינת הפרדה רכושית בפועל וכן של שקלול פרמטרים נוספים כגון עיתוי עריכתו של הסכם הממון ותשלום דמי שכירות לחשבון משותף, אשר היה בהם כדי להביא לתוצאות שונות.