הסכם ממון חוסך המון

האם הסכם ממון הקובע הפרדת רכוש, ונחתם בטרם נישואים, הופך דירה אשר תירכש על ידי בן הזוג שלא החזיק בדירה טרם הנישואים לדירה יחידה, ומזכה את בן הזוג האמור בהטבה במס רכישה?

בית המשפט המחוזי מרכז נדרש לנושא במסגרת ערר על החלטת מנהל מיסוי מקרקעין שהנושא נדון בפניו.

השתלשלות הפרשה:

כשנה וחצי לפני נישואיהם, רכש בעלה לעתיד של העוררת דירה. זמן קצר לאחר מכן חתמה העוררת על הסכם ממון עם בעלה לעתיד, במסגרתו נקבעה הפרדה מוחלטת בין הנכסים הקיימים, ואף בנכסים עתידיים, למעט רכוש שיירשם על שם שני בני הזוג.

כעבור כמה חודשים, בשעה טובה, נישא הזוג. כעבור כמה חודשים נוספים, העוררת רכשה דירה על שמה בלבד, ודיווחה למנהל מיסוי מקרקעין על שומה עצמית בסך הנדרש עבור רכישת דירה שהיא "דירה יחידה". מנהל מיסוי מקרקעין ביטל את השומה שנקבעה, בנימוק כי מדובר בדירה "נוספת" של העוררת, ולא, כפי שהצהירה, ולכן העוררת פנתה לבית המשפט המחוזי.

בית המשפט נדרש לשאלה, האם לאור כוונתם של בני הזוג והתנהגותם בפועל ולפי הסכם הממון שנוצר טרם נישואיהם, יש לחייב את העוררת במס רכישה מופחת החל על "דירה יחידה", או לראות בעוררת כבעלת דירה "נוספת", ומכוח זה, לחייבה במס רכישה מלא, מהשקל הראשון. מדובר בפער משמעותי.

בית המשפט קבע כי יש לקבל את הערר בהתבססו על הלכה של בית המשפט העליון, בה נקבע כי על דירה שנרכשה טרם נישואין, אין חשש לתכנוני מס בלתי לגיטימיים, מכיוון שבנקודת זמן זו, אין תא משפחתי, והדירה אינה מיוחסת לשאר בני המשפחה כדירה נוספת.

כמו כן, קבע בית המשפט, כי אין לראות בעוררת ובעלה כתא משפחתי וכ "רוכש אחד" ביחס לדירה שנרכשה קודם לנישואיהם, כך שיש להעניק לעוררת את ההטבה של מס רכישה מופחת.

רשות המסים ובתי המשפט נמצאים בחיכוך מתמיד בנושא של הפרדת רכוש באמצעות הסכם ממון מול חזקת השיתוף בתא משפחתי: בדיוני המס, חותר מפקח המס לבטל את ההפרדה הרכושית, מתוך מטרה להכניס את הדירה שנטענת כלא שייכת לתא המשפחתי הרוכש את הדירה החדשה, ולחייב במס מלא על מלוא שווי הרכישה של הדירה השנייה את שני בני הזוג.

הבדיקה העיקרית היא האם בן הזוג שטוען כי אין לא חלק בדירה קיימת נהנה בזמן הווה מהדירה. במקרה כזה יטען כלפיו פקיד המס, כי חרף אי רישומה של הדירה על שמו, יש לו זיקה והנאה ממנה, ולכן לצורכי מס, ייחשב כבעלים שלה, חרף הסכם ממון והעדר זכות קניינית בה. בתי המשפט, מנגד, חוזרים ומאששים בפסיקותיהם את חולשתה של חזקת השיתוף בתא המשפחתי ביחס להפרדת רכוש באמצעות הסכם ממון, כפי שנקבע בפסק דין זה.

טוב תעשה רשות המסים אם תתקן את ההנחיות המקצועיות שפורסמו בנושא בשנת 2011 ותעדכן את עמדתה לאור ההלכות והפסיקות הסותרות.

■ הכותבת היא רואת חשבון, סגנית מנהל מיסוי מקרקעין (חיפה) לשעבר