השינויים במיסוי מקרקעין לדירות מגורים , הוראת קבע

בשנת 2013 התקבל תיקון מס’ 76 לחוק מיסוי מקרקעין שכלל שינויים מהפכניים בשימוש בפטורים ממס שבח המיועדים למכירת דירת מגורים.

לגבי חלק מהוראות החוק החדשות נקבעו הוראות מעבר החלות בתקופת המעבר (01/01/2014 31/01/2017). החל מה- 1.1.18 תיקון מס' 76 לחוק מיסוי מקרקעין הופך להוראת קבע. ברשימה זה נסקור מספר שינויים ביישום הוראות הפטור שיחולו עם כניסתה של תקופת הקבע .

החלת הוראת החישוב לינארי במכר דירת מגורים

בתיקון מס' 76 נקבע שיעור מס חדש לגבי דירות מגורים שנרכשו לפני יום המעבר. על השבח הריאלי שנצמח מיום רכישת הזכויות ועד ליום המעבר יחול מס בשיעור 0%, ועל השבח הריאלי שצמח מיום המעבר ועד ליום המכירה חל שיעור מס של 25% .

בהוראת המעבר לחוק הוגבלה האפשרות למכירה במס מוטב ל-2 מכירות לתקופת המעבר. מגבלה נוספת למכר דירה תוך שימוש בהוראת החישוב לינארי בתקופת המעבר היא שבמכירה של לפחות אחת משתי הדירות בתקופת המעבר, המוכר יהיה זכאי לפטור, (קרי, חלפו 4 שנים ממועד בו מכר דירה בפטור ממס).

בתום תקופת המעבר, החל מיום 1/1/2018 ואילך, יחול שיעור המס החדש על מכירת דירות מגורים מזכות שנרכשו לפני יום המעבר, ללא מגבלות. לרבות, הסרת המגבלה הנוגעת למספר הדירות הנמכרות בשיעור המס החדש.

כמו כן בתקופת המעבר היה קיים ספק (בקשר לדירה השנייה בלבד) אם ניתן למכור חלק בדירה בחישוב לינארי או שיש למכור את כל הזכויות בדירה על מנת ליהנות הקלת מס זו. לטעמנו, החל מ - 01/01/2018 יש לפרש את הוראת חוק כמתירה מכר של חלק בדירה במס מוטב.

לצד ביטולו של מסלול הפטור הכללי והחלת שיעור מס חדש על דירות מגורים, הותיר המחוקק על כנו את מסלול הפטור ממס שבח לדירת מגורים יחידה.

בהוראת המעבר נקבע כי אם ב- 1/1/2014 המוכר החזיק ביותר מדירת מגורים אחת, הוא לא יהיה זכאי להשתמש במסלול הפטור של דירת מגורים יחידה בתקופת המעבר, וזאת אף ביום המכירה היה בעל דירת מגורים אחת בלבד!

בתקופת הקבע, בחינת מניין הדירות של המוכר תיבדק במועד המכירה בלבד. כלומר, גם אם היו למוכר בעת ובעונה אחת שתי דירות במהלך ארבע השנים שקדמו למכירה, ובמועד המכירה נותרה בידו דירה אחת בלבד, יהיה המוכר זכאי לפטור המיועד למכירת דירת מגורים יחידה.

כמו כן, במסגרת תיקון מס' 76 לחוק הוארכו תקופות הצינון הקבועות בסעיף 49ו לחוק. בהתאם למצב החוקי טרום תיקון 76, תקופות הצינון נעו בין שנה לארבע שנים והיו תלויות במשתנים שונים. במסגרת תיקון 76 שונו תקופות הצינון ל- 4 ו- 3 שנים. לעניין זה אין שינוי בתקופת הקבע.

לגבי מכר דירה שהתקבלה לאחר ה- 1/8/2013 במס מוטב כדי למנוע "שכפול" של השימוש בשיעור המס החדש בתקופת המעבר, נקבע בהוראת המעבר כי יראו בתקופת המעבר את נותן המתנה כמוכר הזכויות לעניין בחינת הזכאות לשימוש בשיעור המס המוטב. מגבלה זו אינה רלוונטית יותר לאחר ה-01/01/018 והמשמעות היא כי אין צורך ב"תקופת צינון" בשימוש במס המוטב.

בנוסף במקרה של מכר בין קרובים, לא ניתן היה לעשות שימוש בהוראת החישוב הלינארי בתוקפת המעבר. מגבלה זו גם בוטלה בתקופת הקבע.

ולבסוף, בשל ביטול המגבלה לעניין דירה יחידה ניתן יהיה גם בתקופת הקבע לעשות שימוש בהוראת החוק המתירה מכר 2 דירות קטנות והחלפתן בדירה אחת (סעיף 49ה לחוק).

להרחבה ניתן לפנות למאיר מזרחי ושות'