תביעה שמורה כמו יין (לא) טוב

נדמה, שאין מתאימות ממילותיו הנצחיות של יענקל'ה רוטבליט בשירו הידוע "אחרי עשרים שנה", לשמש תפאורה לפרשייה מוזרה שהסתיימה לפני ימים ספורים בבית המשפט המחוזי בחיפה.

תחילתה של הפרשה בהתקשרות בין שני צדדים לרכישת בית מגורים בשנת 1995. בהסכם שבין הצדדים, סוכם כי המוכר מתחייב למסור את החזקה בבית לקונים עד ליום לסוף מרץ 1996, בכפוף לתשלום מלוא התמורה לידיו. כלומר, הקונים לא היו אמורים לקבל את החזקה בבית, כל עוד לא שילמו את מלוא התמורה.

חלפו עברו 21 שנים, ולאחרונה הגיש המוכר לבית המשפט המחוזי בחיפה תביעה כנגד הקונים, בה עתר לביטול הסכם המכר, סילוק ידה של הקונים המתגוררים בבית, ומכירתו לכל המרבה במחיר על ידי כונס נכסים וחלוקת התמורה בין הצדדים. כסעד חילופי דרש המוכר לחייב את הקונה בתשלום יתרת התמורה שלא שולמה לו כל אותן שנים על ידי הקונים (סכום של 60,000 דולר).

לטענת המוכר, הקונים ביקשו ממנו את מפתחות הבית עוד בטרם הושלמה הבניה על מנת לבצע מדידות, פלשו לבית והתגוררו בו עוד טרם שילמו את מלוא התשלומים בהתאם להסכם המכר, ועוד לפני מועד המסירה שנקבע בהסכם המכר.

בדיונים שהתקיימו בתיק התברר כי אין מחלוקת על כך הקונים נכנסו להתגורר בבית שרכשו במהלך שנת 1995, וכי המוכר או מי מטעמו, לא עשו דבר על מנת להוציא את הקונים מהבית במהלך כל השנים שחלפו מאז שנת 1995 ועד מועד הגשת התביעה בשנת 2016.

בית המשפט דחה את התביעה, וקבע כי היות ואין מחלוקת על כך שהקונים מתגוררים בבית עוד משנת 1995, וכי המוכר לא הודיע לה על ביטול הסכם המכר עד לחודש מאי 2016 ולא נקט בפעולה כלשהי לאורך השנים על מנת לפנותם מהבית בו היא מתגוררת למעלה מ- 21 שנים, ברור שפרק זמן כזה לביטול החוזה איננו 'זמן סביר'.

עוד קבע בית המשפט, כי גם אם יש ממש בטענותיו של המוכר כי הקונים פלשו לבית ללא היתר, אין זה סביר כי המוכר התעלם מפלישה כזו שבוצעה בשנת 1995, במשך למעלה מ- 20 שנה, מבלי להגיש בקשה מתאימה לפינוי הבית מחמת הפלישה.

גרוע מכך, המוכר גם לא תיעד הסכמה כלשהי מול הקונים שממנה ניתן להבין כי הוא נותן להם ארכה לביצוע התשלומים. התנהלות כזו מצד המוכר לאורך השנים מצביעה על ויתור על זכות הביטול, שכן ניתן לצפות כי אם המוכר או מי מטעמו הסכימו למסירת הדירה בלא לקבל את מלוא התמורה כנגד המסירה, הם ודאי היו מחתימים את הקונים על מסמך מפורש בכתב שממנו ניתן להבין כי ניתנה להם ארכה להשלים את מלוא התמורה.

בית המשפט גם הדגיש כי אין המדובר בהתנהלות בתום לב של המוכר,שסבור הי כנראה כי הוא יכול להמתין עם הביטול במשך למעלה מ-20 שנה, ולאחר מכן לתבוע את סכום הכסף שנותר בצירוף הפרשי הצמדה וריבית, ובכך להפוך את הקונים ל"קופת חסכון" עבורו.

פרשה זו מדגישה כמה עקרונות חיוניים להתנהלות צדדים להסכם מכר של נכס מקרקעין; היא מדגישה את החשיבות שבתיעוד ומעקב קפדני של כל אחד מהצדדים לעסקת מכר אחר תשלומי התמורה המשולמים לפי ההסכם (העברות בנקאיות, קבלות חתומות, אישורי מסירה ו/או אישורי תשלום), היא מדגישה את החשיבות של מסירת הודעות ביטול לגבי הפרות של הסכם במועד סביר, ללא השתהות, בזמן אמיתי, ולא בדיעבד, והיא ממחישה עד כמה חשוב לדבוק בתנאי העיקרי של כל עסקת מקרקעין, הקושר בין מסירת נכס מקרקעין על ידי המוכר לחזקת הקונה, אך ורק כנגד תשלום מלוא התמורה החוזית המוסכמת בהסכם המכר.

הכותב הוא עורך דין שותף במשרד שיפמן, ספיר שטורם ושות', המתמחה בדיני מקרקעין, התחדשות עירונית ומשפט מסחרי