עיוות הנתונים כבר בלתי נסבל

כבר נכתב כאן על בעיית האמינות של מאגרי המידע הממשלתיים על שוק הנדל"ן, ובראשם מאגר המידע של הלמ"ס המבוסס בעיקר על סקרים. כל עוד המגמה בשוק הדיור הייתה מובהקת כלפי מעלה, עיוות הנתונים היה נסבל, אבל הזמנים השתנו והמגמה כבר פחות ברורה. נתוני שוק הדיור של הלמ"ס (שנשאר השחקן הממשלתי היחיד בפרסום מדדי מחירי דיור) מצביעים באופן די מובהק על בלימה. מדד הדיור האחרון הצביע על עלייה זניחה של 0.1%. קשה לקנות את המדדים הללו כשהמגמה לא ברורה וכל שינוי זניח, לכאן או לכאן, הופך לכותרות דרמטיות וחסרות פרופורציה. הבעיות במדדי הדיור של הלמ"ס הן רבו, אבל הנה שתיים מרכזיות.

בעיה מספר 1: אף אחד לא יודע כמה דירות "על המדף"

הראשונה, מדד הדיור עלה ביולי ב-0.1% אבל מחיר דירה ממוצעת ירד ברבעון השני ב-3.8%, שיעור ירידה לא מבוטל. איך זה מסתדר? ההסבר התיאורטי הוא שחל שינוי בתמהיל הדירות שנמכרו. כלומר, העסקות שהתבצעו למכירת דירות כוללות כעת דירות פחות "איכותיות", ולכן המחיר הממוצע במדדי הלמ"ס יורד אבל מדד הדיור עולה. אלא מאי? לא ניתן לקבוע באופן חד-משמעי שזה אכן מה שקורה בשטח, כי אף אחד לא באמת יודע את ההבדל באיכות הדירות (המודל של מדדי הלמ"ס מתיימר לנכות הבדלי איכות כאלה, אבל בהחלט ניתן לפקפק בכך).

מדוע מדדי הדיור ממשיכים לעלות, אם כי בצורה זניחה, אף שמספר העסקאות ממשיך לרדת בצורה משמעותית? לכל היותר ניתן היה לצפות לקיפאון במחיר. וזו הבעיה האמיתית: לו היה למדד הלמ"ס המוניטין של מדד קייס-שילר בארה"ב היינו מרגישים הרבה יותר בנוח עם הנתונים, אבל המרחק בין תוצרי הלמ"ס לתוצרי מדד קייס-שילר רחוק כמזרח ממערב.

בעיית האמינות ומהימנות הנתונים בתחום הנדל"ן מתחילה בנתון הבסיסי ביותר שאמור להיות שקוף לגמרי לציבור: כמה דירות חדשות שהוחל בבנייתן עומדות בשוק "על המדף"? אז זהו, תתפלאו, איש אינו יודע, ודווקא באחת התקופות הרגישות ביותר בשוק הדיור. כבר יותר מחצי שנה שהלמ"ס אינה מפרסמת את הנתון הזה, כיוון שהודתה בעצמה בבעיית המהימנות של הנתונים. ומי ערב לנו שהנתונים הללו, המוסתרים מהציבור, פחות מהימנים מנתוני המדד, שדווקא ממשיכים להתפרסם מדי חודש בחודשו? בפרסום האחרון, לפני כחצי שנה, עמד מלאי הדירות הלא מכורות על כ-32 דירות. ואם נניח שהיום הזה עלה לכ-40 אלף (הרי מכירת דירות חדשות צונחות), היה אפשר לשפוט טוב יותר עד כמה מדד הדיור של הלמ"ס משקף נכונה את מה שקורה למחירים, ולא המחיר הממוצע שירד דרמטית, כ-4%.

בעיה מספר 2: הפחתת המשקל של דירות "מחיר למשתכן"

הבעיה השנייה במדדי הלמ"ס היא הורדת משקל הדירות ב"מחיר למשתכן" בטענה לכאורה לגיטימית שהדירות אינן סחירות בשוק, כי אין אפשרות למכור אותן בחמש השנים הראשונות מיום קבלת המפתח. טענה נוספת, לכאורה הגיונית, היא שמחיר הדירות בתוכנית אינו משקף את מחיר השוק. אז ככה: במדד המחירים לצרכן הכללי נכללים גם מוצרים בפיקוח. כלומר, מוצרים שמחיריהם לא בהכרח משקפים מחיר שוק. לכן הטענה הזאת איננה רלוונטית.

לעניין הסחירות: משך ההחזקה הממוצע של דירה בישראל גבוה מחמש שנים ולכן המגבלה ב"תוכנית מחיר למשתכן" איננה אפקטיבית. כלומר, הדירות הללו היו צריכות להיכנס למדד וכנראה היו תורמות לירידתו, במיוחד כאשר התוכנית צוברת תאוצה. בלמ"ס יודעים זאת היטב, אז למה מתעקשים שם לא לעשות זאת? מה, האם גם היא הפכה לגוף פוליטי עם אינטרס בשוק הנדל"ן? או שמדובר בגוף לא מקצועי שמפספס שוב ושוב במדדים ובגללו לא מתפרסם כבר חצי שנה נתון כה משמעותי כמו מלאי הדירות? אותו גוף לא מקצועי גם נותן למחוז ת"א משקל גדול יותר במדד הדיור ממשקלו האמיתי. האם הלמ"ס, בקיצור, מטה את מדדי הדיור מעלה, ומדוע היא מתעקשת לעשות זאת?

פרופ' דני פפרמן, שעומד בראש הלמ"ס, ממשיך לפרסם מדד לא אמין, מטעה וחסר, שמתקן את עצמו שוב ושוב. זה לא יכול להימשך כך, במיוחד לא בתקופה שבה מגמת המחיר אינה מובהקת. חובתו להיעזר בגופים מקצועיים כמו היורוסטאט, הלמ"ס של האיחוד האירופי או OECD, כדי להגביר את מידת האמון בנתוני הדיור. זו חובתם של פפרמן ושל הלמ"ס לציבור, שכיום מקבל מדי חודש מספרים שלא רק שאינם נאמנים למציאות, הם אף רחוקים ממנה.

eli@globes.co.il