נאמנות במיסוי מקרקעין בין הורים לילדים

רכישת זכות במקרקעין באמצעות נאמן, מותרת ומקובלת במפורש לפי סעיף 69 לחוק מיסוי מקרקעין. לרכישה בנאמנות יש במקרים מסוימים יתרונות על פני רכישה רגילה למשל במקרה של רצון להעברת נכסים במשפחה לדור הבא, או בשל מגבלות רכישה מסוימות, לרבות הרצון להסתיר את זהות הקונה האמיתי.

 המחוקק הסדיר בדין את היבטי המיסוי ברכישה כזו, על מנת למנוע כפל מס בעת העברת הזכות במקרקעין לידי מהנאמן לנהנה. סעיף 69 לחוק קובע כי מכירה של זכות במקרקעין והעברת זכות באיגוד, מנאמן לנהנה, יהיו פטורות ממס, בתנאי שנמסרה הודעה לפי סעיף 74 לחוק הקובע כי כל אדם הרוכש בשמו הוא בשביל פלוני זכות במקרקעין או זכות באיגוד מקרקעין, יודיע למנהל, תוך 30 יום מיום הרכישה, כי רכש את הזכות בשמו הוא בשביל אחר.

 סוגיה שעולה לא מעט היא מקרה בו אדם טוען כי רכש את הזכות בנאמנות או כי הוא הבעלים "האמיתי" הנהנה אולם לא הודיע על כך (בהצהרה כדין) למנהל מס שבח. השאלה שעולה היא האם בבוא היום בו ירצה הנהנה להעביר על שמו את הזכות שנרכשה עבורו בנאמנות - יוכל הוא לקבל פטור ומה תהיה עמדת רשויות המס בקשר עם העברת זכויות בין נאמן לנהנה שלא הוצהרה כדין.

שאלות מסוג זה עולות פעמים רבות במסגרת עסקאות שבוצעו באמצעות בני משפחה ובתוך הסדרים פנים משפחתיים. למשל, הורים אשר בחרו לרשום את הדירה שרכשו לצורכי השקעה, "בנאמנות" על שם בנם/ בתם, ומאוחר יותר הם מעוניינים למכור את הדירה, אך בעת ביצוע עסקת הרכישה לא הצהירו על נאמנות.

מקרה כזה נדון לאחרונה ניתן פסק-הדין של בית-המשפט המחוזי בתל-אביב בעניין מרק מיכאל כהן ואח' שעניינו של פסק-הדין בהמרצת פתיחה מתן סעד הצהרתי לפיו דירה בתל-אביב ודירה בבניין סמוך הינן בבעלות הילדים, לאחַר שהוחזקו בנאמנות, לפי חוק הנאמנות, על-ידי ההורים.

רשות המסים טענה כי אין כל ראיה לטענת הנאמנוּת וזו נטענה אך בעקבות הכַּוונה לממש את הדירות בגין חובו של האב לרשות המסים.

בית-המשפט המחוזי, מפי ס' הנשיא השופט י' שנלר, דחה את התביעה השופט שנלר ציין, כי חוזה נאמנות, ככל חוזר אחר, יכול להיעשות בעל-פה, בכתב או בצורה אחרת; כי ניתן להכיר ב"נאמנות משתמעת"; וכי קיום הנאמנות אינו תלוי ברישום בפנקס כלשהו. עם זאת, עדיין על הטוען לקיומה של נאמנות להרים את נטל השכנוע בעניין זה ובכלל זאת נטל כבד במישור הראייתי.

לגופו של עניין, קבע השופט שנלר, כי היות שבענייננו הכסף לרכישת הדירות בא מההורים והערת האזהרה אף נרשמה על שמם, לא מתקיימות הנסיבות המקימות את "חזקת הנאמנות" ועל התובעים הנטל להוכיח את קיום הנאמנות.

עוד קבע השופט שנלר כי הנסיבות העובדתיות מצביעה על רכישה בידי ההורים, במעורבותם ובאמצעות כספם ומֵעבר לכך לא עלתה תשובה קוהרנטית וסְדוּרה מדוע לא נרשמו הדירות על-שם הילדים מיד עם רכישתן או למִצער נרשמה הנאמנות הנטענת או דוּוחה לרשויות המס כמתחייב מהוראות סעיף 74 לחוק מיסוי מקרקעין. עוד נקבע, כי ה"אינדיקציות" ביחס לבעלוּת בדירות גם מאוחר למועד רכישתן, השכרתן והשיפוץ שבוצע בהן מַצביעות על רכישה ע"י ההורים בלבד.

נציין כי בהתאם להוראות הפנימיות של רשות המיסים, נאמנות בין הורים לילדים תוכר גם אם ההורים הם שנתנו את הכסף לרכישה.

ולהשלמת התמונה נפנה את הקוראים לפסק הדין של בית המשפט העליון בעניין אביגדור זיו העוסק במשמעות אי מתן ההודעה כקבוע בסעיף 74 לחוק.

להרחבה ניתן לפנות למאיר מזרחי ושות'