בעולם המושלם של בנק ישראל

בעולם מושלם, ריבית אפסית מעודדת נטילת משכנתאות נדיבות וזולות לרכישת דירה, אבל היא גם מעודדת יזמי נדל"ן ליטול הלוואות נוחות כדי להציף את השוק בדירות, עבור אותם בעלי משכנתאות נלהבים. ולכן, באותו עולם מושלם, העלייה בהיצע הבנייה של הקבלנים מקזזת משמעותית את העלייה בביקוש של רוכשי הדירות, וממילא גם לריבית הנמוכה של הבנק המרכזי יש תפקיד שולי יחסית בשוק הדיור.

אבל שוק הנדל"ן בישראל, כמו ברבים משוקי הדיור בעולם, רחוק כמובן מלהיות מושלם. זו הסיבה שנגידי בנק ישראל דואגים שוב ושוב לקונן על כך שלוקח 13 שנה לתכנן ולבנות פה דירה. בעוד הביקוש למשכנתאות הופך כמעט מיד לכסף מזומן שמתדלק את השוק, להיצע שאמור לצנן אותו יש קצב משלו. קצב שתלוי בביורוקרטיה תכנונית, במערכת המשפט, בדואופול הבנקים שדואג לווסת שוק ועוד ועוד.

לכן, אולי שלא במקרה, המחקר של בנק ישראל שמצא קשר חלש במיוחד בין הורדות הריבית של הבנק לבין מחירי הדירות בישראל פורסם בשבוע שעבר בשפה האנגלית בלבד. כאילו גם שם מבינים שמדובר רק במחקר אקדמי. לכן אפילו לא יצאה בעניין הודעת דוברות מסודרת, למרות שמדובר כמובן בתחום הכי לוהט בסביבה. לפי המחקר, שערכה כלכלנית הבנק דנה אורפייג, שינוי של 1% בהורדת הריבית אחראי לשינוי של 1.1% בלבד במחירי הדירות הריאליים. לפי המחקר, ההשפעה של הורדות הריבית גם משתנה עם הזמן: מגיעה לשיא אחרי שני רבעונים ואז פוחתת בהדרגה. לאחר מכן, כאמור, השוק לומד לתקן את עצמו ולאזן בין ביקוש והיצע. או שלא.

בפועל, אפשר להתווכח האם הורדות הריבית הן אכן הסיפור המרכזי בטירוף שהתרגש על שוק הנדל"ן למגורים בעשור האחרון. עובדה שריבית בנק ישראל ירדה גם בין 1996 ל-2002, כשמחירי הדירות דווקא ירדו. עובדה שהריבית עלתה מ-2009 ועד 2011, כשהמחירים דווקא המשיכו לנסוק. אבל הנקודה המרכזית היא לא הכיוון אליו צועדת הריבית, אלא גובהה. העובדה שאנו חיים בסביבת ריבית אפסית, כשגם הציפיות הן שהרמה האפסית תישאר איתנו עוד הרבה זמן.

לכן, ברור לגמרי שכשהריבית ירדה בין 1996 ל-2002 מ-17% ל-4%, וגם נעה לאורך תקופה ארוכה על רכבת הרים, היה צריך להיות חובב סיכונים מושבע כדי לקנות פה דירה למטרת השקעה - בריבית שהייתה גבוהה מהתשואה על שכירות וכאשר הכסף ששכב בבנק ייצר תשואה לא רעה.

אבל בשנים האחרונות, ריבית בנק ישראל היא המשתנה הכי רגוע בסביבה. מאז פברואר 2015 היא עומדת על 0.1%. מאז ספטמבר 2011 היא מתחת ל-3.25% (באפריל 2008 היא ירדה לראשונה מתחת ל-3.5%). בעשור האחרון, כשאפיקי החיסכון הסולידיים נעלמו, רכישת דירה הציעה אפיק שנתן תשואה חודשית משכירות שהייתה גבוהה בדרך כלל מעלות הכסף, וגם גילמה הטבת מס ברורה (ודאי על התשואה השוטפת). השקעה כמעט אידיאלית גם לשונאי סיכונים, גם למי שבכלל לא חולם על רווחי ההון במימוש הדירה. וזה, על רגל אחת, כל הסיפור. ולזה אחראית כמובן בעיקר הריבית האפסית, הרבה יותר מאותה "תרומה שולית" שיצאה בחישובי האוקונומטריקה של אורפייג.