"תחום ההתחדשות העירונית הוא כמו פרויקט הרכבת הקלה"

היוזמות הממשלתיות השונות להתחדשות עירונית בישראל אמנם החלו כבר בשנות ה-90, אולם בשנים האחרונות הנושא זוכה לתהודה בעקבות אישורה של תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה (תמ"א 38) בשנת 2005. כשברקע פריחתם של פרויקטי פינוי-בינוי ותמ"א 38, התקיים השבוע הכנס הראשון של Dun's 100 בנושא ההתחדשות העירונית בישראל.את הכנס, שבו השתתפו בכירי ענף ההתחדשות העירונית בישראל, פתח צח ברקי, סמנכ"ל בכיר ומנהל אגף כלכלה, מידע ומחקר בדן אנד ברדסטריט. ברקי התריע מפני הפוטנציאל לגל נוסף של קריסות קבלני ביצוע, בין היתר משום שבשנה האחרונה נכנסו לתחום ההתחדשות העירונית קבלנים רבים ללא ניסיון מתאים. לדבריו, "שוק הנדל"ן הוא אחד ממנוע הצמיחה המשמעותיים בתקופה האחרונה, וכדי לשמור על זה צריך ליצור תנאי ודאות טובים יותר בשוק. אנחנו מקווים שהממשלה תשכיל לעשות את זה".

במהלך הכנס, שנערך בשיתוף "גלובס", התקיים פאנל מיוחד בהשתתפות בכירי הענף שדנו בנושאים הבעייתים בתחום ההתחדשות העירונית ובפתרונות אפשריים. את הפאנל הנחה כתב "גלובס", אורי חודי.

- מה מונע מתחום ההתחדשות העירונית להפוך למנוע צמיחה משמעותי במשק?

עו"ד שמואל גרוסמן, שותף במשרד גרוסמן, קורדובה, גלעד ושות': "בעיני, התחדשות עירונית היא מהפכה חברתית. היא מהווה הזדמנות לבעלי הדירות לחזק, לשפץ ולהגדיל את הדירות שלהם - וכל זאת ללא עלות. ההזדמנות הזו ניתנת ברוב המקרים לאוכלוסייה חלשה יחסית. עם זאת, מילת המפתח בפרויקטים הללו היא הפסיכולוגיה, בפרט עם הדיירים".

עו"ד רוית סיני, מייסדת ובעלים של משרד רוית סיני: "פרויקטים של התחדשות עירונית הם תהליך לא פשוט, והדיירים שאני מייצגת מצפים ממני להיות הפסיכולוגית שלהם. לטעמי, הבעיה היא במדיניות שמשתנה כל הזמן ופוגעת באמון. אני מסבירה לדייר מה היזם יכול לתת לו, אבל עד שמגישים סקיצה העירייה משנה מדיניות ואז צריך להסביר לו שהוא לא יקבל את ההגדלה שהובטחה לו. כתוצאה מכך הדייר כבר לא יאמין בפרויקטים כאלה בעתיד ולא תמיד יבין שהעירייה שינתה את המדיניות ולא אנחנו. צריך לחזק את אמון הדיירים כי המדיניות המשתנה של העיריות מאוד בעייתית".

לדברי עו"ד נעה קלאו-לוין, שותפה במשרד גלעד שר ושות', "כשרוכש רוצה לקנות דירה הוא רואה תוכניות ומפרט ויודע מה הוא מקבל. בתהליך של התחדשות עירונית הדייר שותף מההתחלה לתכנון וחוסר הוודאות, והוא נאלץ לחתום בלי לדעת מה הוא יקבל בסוף. אחת הבעיות היא המרקם האנושי והשוני שבין דיירים ושוכרים, כי יש דירות שאנשים שגרים בהן ומחוברים אליהן ולהם יש אינטרס לחזק את המבנה, ויש דיירים שמשכירים את הנכס וחיים ומתפרנסים מהשכירות ולהם יש אינטרס בהריסה. בסוף הרוב מכריע, אבל השוני באינטרסים גורם לעיכובים".

עו"ד נעמה שיף, שותפה במשרד שוב ושות', הוסיפה כי "הבעיה נובעת מהקושי לשלב בין שלושת הגורמים בתהליך. הרשויות שרוצות לקדם את התוכניות אבל מתקשות לאשר אותן; היזמים שרוצים לבנות ולהרוויח; ובעלי הדירות שיש להם רגישות שונה מפרויקט רגיל. צריך לזכור שבעלי הדירות בפרויקטים של התחדשות עירונית מתקשרים עם יזם לתקופה מאוד ארוכה, ולכן הם צריכים ביטחונות יותר גדולים".

- מה הם החסמים המרכזיים בקידום פרויקטים?

לדברי עו"ד רן ברא'ז, שותף וראש מחלקת נדל"ן בלוי טילר ושות', "אחד החסמים המרכזיים הוא בעלי הדירות. לייצר מכנה משותף בקרב רוב הדיירים זו משימה כמעט בלתי אפשרית כי מרביתם נותנים משקל נמוך מדי לשיקולים כלכליים עסקיים, ומנגד נותנים משקל גבוה מדי לשיקולים רגשיים ובכמה הם משפרים את מצבם ביחס לשכן. לכן, לטעמי, שיעור הרוב הקבוע בחוק גבוה מדי ומייצר חסם מיותר. ממילא כדי לייצר פרויקט נצטרך בסופו של דבר הסכמה של 100% מהדיירים, ואם אין לנו הסכמה מלאה נגיע למפקח על רישום המקרקעין. לכן, איני רואה סיבה שלא להסתפק בהסכמה של 51% מהדיירים".

"אין ספק שהדרישה שקיימת היום לרוב של 80% לפחות מבעלי הדירות כדי להוציא פרויקט לפועל יוצרת מצב של לחץ והתמקחות ומעכבת את התהליך", הוסיף עו"ד מאיר פורגס, שותף בכיר במשרד ש.בירן ושות'. "אין צורך ברוב כה גדול. אם המדינה רוצה להפוך את תחום ההתחדשות העירונית לאסטרטגי ולהתייחס אליו כמקור להגדלת ההיצע היא חייבת לבצע שינויים ולייצר ודאות, כי נכון להיום הממשלה הלאימה את כל המערכת התכנונית. צריך לאפשר דמוקרטיזציה בתכנון ולאפשר למגזר הפרטי לתכנן בלוק עירוני ולא רק בניין בודד".

לטענת עו"ד אבי ארד, שותף בגולדפרב זליגמן ושות', "יש דיירים בלי גבולות שלא מסתכלים על העיקר, ויש רשויות שמשתמשות בהתחדשות עירונית ככלי פוליטי. כל גורם כזה מעכב את התהליך, שהוא ממילא ארוך ומורכב. הפתרון הוא באחידות. צריך לקבוע גבולות לדרישות של דיירים בתמורות, אחידות בין הרשויות לדרישות השונות ואחידות בסל הביטחונות לדיירים. האחידות הזו תוביל להורדת הצורך בהפחתת אחוז החסימה ותאפשר להתחדשות העירונית למממש את עצמה. חבל שבעוד 10 שנים נסתכל אחורה ונגיד שפספסנו הזדמנות אדירה".

- מה לגבי קידום פרויקטים של התחדשות עירונית בפריפריה?

אדר' עדן בר, בעלים ומנכ"ל בר לוי אדריכלים: "יש כאן פרדוקס כי המדינה הצהירה שבכוונתה להוריד את מחירי הדיור ויש לכך השלכות עצומות על התחדשות עירונית, בייחוד באזורי הפריפריה. הרי עליית המחירים היא זו שאיפשרה קידום פרויקטים של תמ"א 38 ופינוי-בינוי גם באזורים מרוחקים, ולכן עד שלא תהיה התייחסות לנושא התחדשות עירונית בפריפריה תמשיך להיות בעייתית.

"בנוסף, צריך לטפל בחסמים מאוד ברורים. המדינה חייבת לטפל גם בנושא הקרקעות המשלימות (הקצאת תוספת שטח ע"י המדינה למגרש הבניין שנועד להריסה במטרה לייצר היתכנות כלכלית לפרויקט, ל.א) ולהגדיל את ההקצאה מ-10% כיום ל-50%. לטעמי, יש מקום לחבר בין התחדשות עירונית ל'דיור למשתכן', כי כרגע תוכניות דיור למשתכן תוקעות את ההתחדשות העירונית".

עופר ברקוביץ, יו"ר "התעוררות ירושלים", עיריית ירושלים, אמר כי "התחדשות עירונית היא הערוץ הדומיננטי לשיפור מצב הדיור בירושלים. המדינה צריכה להכניס את היד לכיס ולהשקיע בשטחים מכפילים שיאפשרו כלכליות ליזמים. בלי זה, לא יהיה באזורי הביקוש מענה לבעיה שאנחנו חווים עכשיו".

צבי פרידמן, מנכ"ל אוצר ירושלים: "אף אחד לא מתייחס לנושא של פינוי-בינוי מעבר לגבולות גדרה-חדרה. זו חובתה של המדינה והיא לא יכולה להתעלם מכך. הרי תוכנית תמ"א 38 נועדה לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, ובית שאן מוגדרת המקום הכי מסוכן מהבחינה הזאת. בעיה נוספת שעדיין לא התעוררה אך יש לתת עליה את הדעת היא סוגיית הדיור החלופי לדיירים. הרי אנחנו מתחייבים לתת לדיירים פתרון בזמן תקופת הבנייה. מישהו התעסק פעם במציאת חוזים ל-120 דיירים בקרבת מגוריהם? יש צורך בתוכנית שתקבע כללים וסטנדרטים גם בעניין הזה".

- איך מתמודדים עם האי-ודאות והשינויים התכופים במדיניות?

לדברי עומר גוגנהיים, מנכ"ל אשדר בוטיק, "תהליך העבודה מול הרשויות המקומיות אכן נהיה קטסטרופה. החוקים משתנים כל הזמן. לכן אנחנו היום בדעה שצריך להגיש לעירייה תוכנית בנייה פחות מפורטת כדי להתחיל לקדם את הפרויקט. כך נוכל להבין מהוועדה מה העירייה מעוניינת לאפשר, ולעשות התאמות תוך כדי תנועה מבלי להיתקע בסחבת".

אדר ערן מבל, מערן מבל ארכיטקטורה: "אנחנו עובדים על שכונות שיש בהן 300 יחידות דיור קיימות והתכנון הוא להגיע ל-2,000-3,000 יחידות דיור. פתאום מכריזים על שכונה ותמ"לית (מתחמים מועדפים לדיור שנקבעים על-ידי הממשלה בניסיון להתמודדות עם משבר הדיור, ל.א), וזה חותך את הציפיות למחירים ומשנה את כל התמהיל הכלכלי של הפרויקט. בקנדה, למשל, הבינו שהיזם והעירייה צריכים לעבוד יחד כישות אחת. העירייה מכריזה על מתחמי התחדשות עירונית ועובדים כצוות מול הדיירים. אין צורך לעבור בהמשך אישור של ועדה מחוזית, כמו בישראל. התחדשות עירונית יכולה להצליח רק אם יהיה שיתוף פעולה מול הגופים".

- איך אתם חווים את תהליך העבודה מול הרשויות?

אלי יוסימוב, הבעלים של י.ד.ר ניהול נכסים: "כיום אין משילות. כשאני מסתכל על המערכת, כל עירייה וכל מהנדס קובעים את הכללים שלהם. יש ראש שאומר שהוא רוצה, אבל הגוף עושה כרצונו. חייבים שתהיה קורלציה". בני שילון, מנכ"ל אלמוג 38, סיפר כי "אני מגיע מעולם התכנון ויש מעט מאוד אנשי מקצוע טובים בתוך הרשויות. היזם רץ מהר וקשה למצוא כוח אדם שמצליח לקדם פרויקט בקצב שאתה יכול לקדם אותו".

עו"ד קרן פרשקר, שותפה במשרד רז-כהן, פרשקר ושות': "אישור תקן 21 (שנועד לקבוע את מידת הכלכליות של פרויקטי פינוי-בינוי, ל.א) עשה סדר והעניק ודאות כי כל היזמים יודעים שהכלכליות של הפרויקט תיבחן בהתאם לתוספת המטרים שהם נותנים לדיירים. הבעיה היא שבהתחדשות עירונית נותנים שיקול דעת מופרז לשלטון המקומי, שממילא נמצא בניגוד אינטרסים כי הוא לא רוצה להעמיס על התשתיות. ראוי להכניס ודאות גם לנושא הזה".

לדברי אמיר בהרי מחברת בהרי, "כשהגשם ירד - הוא ירד על כולם. בינתיים אף אחד לא מתפרנס. אם אנחנו מחכים להיתר בנייה 3-4 שנים אז כולם מחכים לפרנסה, וכשמתקבל היתר יכולה להיות הצפה במקום מסוים שתוביל לירידת מחירים - וזה עשוי להיות מסוכן. הבעיה הגדולה ביותר במתחמים של פינוי-בינוי היא שאפשר לתכנן תוכנית נפלאה ואז קורה משהו קטן בשוק וכל התמהיל הכלכלי משתנה".

- אז מה הפתרון?

אדם שפרוך, שותף, יגאל ארנון ושות', אומר כי "שני החסמים העיקריים הם הקרב בין השלטון המקומי לרשויות המקומיות שיוצר חוסר ודאות תכנונית ושינויים תוך כדי תנועה, והפסיכולוגיה של קבלת החלטות בקבוצות בקרב הדיירים. אין אחידות כי אי-אפשר ליישם הכל באותו האופן, גם בין הערים וגם בתוך כל עיר עצמה. יש מהלך שהרשויות מנסות לעשות לעצמן תוכניות מתאר, אבל זה לוקח המון זמן והתוכניות משתנות כל הזמן. אני מקווה שבסוף כשהמהלך הזה יושלם נהיה בוודאות יותר גדולה".

אסף עידוד, מנכ"ל קבוצת חן ואיתי גינדי, סיפר כי "אנחנו בקבוצה החלטנו להיכנס לפרויקטים של פינוי-בינוי מתוך הבנה שלמרות כל הקשיים - התחדשות עירונית היא העתיד. התחדשות עירונית היא כמו הרכבת הקלה, זה תהליך ארוך ואנחנו לא יודעים אם המדינה באמת רוצה בו". ואילו רו"ח עמית בלומנפלד, מנכ"ל אוראקל יזמות ונדל"ן, הוסיף כי "כל מי שיושב פה יכול להעיד שבפרויקטים של התחדשות עירונית אין בוננזות. אחוזי הרווחיות, הן של היזמים והן של הדיירים, מוגבלים. אנחנו בשוק משוכלל ובסוף כל ההצעות תהיינה אותו הדבר - והן לא תהיינה בשמיים".