מכירת מניות בחברה המחזיקה מקרקעין אינה מתחייבת בהיטל השבחה

לאחרונה פורסמה החלטת ועדת הערר הפועלת מכוח חוק התכנון והבניה התשכ"ה-1965 והבניה לעניין החיוב בהיטל השבחה בהעברת מניות (ערר 85250/11 אילנה כהן (א. וינטר שירותי חימום בע"מ) נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה חולון ).

היטל ההשבחה משולם על פי התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה בהתרחש אירוע שהוא בגדר "מימוש זכויות", דוגמת, קבלת היתר לבניה, או מכירת המקרקעין. איגוד שימכור נכס מקרקעין, יתחייב בתשלום היטל השבחה וגם במס שבח לפי חוק מיסוי מקרקעין. מכירת מניות "איגוד מקרקעין" (כל נכסיו הם מקרקעין, למעט מזומנים, מניות ומיטלטלין), מתחייבת במס שבח ורכישה על פי חוק מיסוי מקרקעין, אולם, אין הוראת חיוב דומה בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה. בהתאם לפרקטיקה הנוהגת, החבות בהיטל מתגבשת רק כאשר האיגוד עצמו יממש את הזכויות במקרקעין.

לאחרונה, נבחן ענין זה בפני ועדת הערר לחוק התכנון והבניה, אשר לפתחה עלתה השאלה האם מכירת מניות בחברה המחזיקה מקרקעין, מהווה מימוש לעניין היטל השבחה. העוררת פנתה לוועדה המקומית לתכנון ובניה חולון בבקשה לפטור מהיטל השבחה טרם ביצוע העברת מניותיה לבעלי המניות הנותרים (50% בחברה שבבעלותה שני מבני תעשייה ברחוב הבנאי 19, חולון). הועדה המקומית (חולון) סברה כי מכיוון שהחברה הינה "איגוד מקרקעין" לפי חוק מיסוי מקרקעין, הרי שהעברת מניות בין בעלי החברה עונה על הגדרת "מימוש" כהגדרתו בתוספת השלישית לחוק התו"ב.

ועדת הערר בחנה את סעיף 2 לתוספת השלישית לחוק התו"ב, העוסק בשאלת החבות בהיטל השבחה, וקבעה כי העוררת איננה בעלת המקרקעין, אלא החברה, וככל שתהא חבות בהיטל השבחה, החברה היא זו שתישא בתשלום ההיטל.

לאור האמור לעיל, ועדת הערר קיבלה את הערר וביטלה את החיוב בהיטל השבחה. נמצא כי לעניין היטל השבחה ביצוע פעולה באיגוד מקרקעין עדיף על פני מכירת המקרקעין.

מסיבה זו רכישת נכסי מקרקעין באמצעות איגוד מקרקעין עשויה להצמיח יתרון. בשולי הדברים נציין כי ועדת הערר ציינה שחיוב העוררת בהיטל השבחה יכול להיעשות בדרך של הרמת מסך, אשר כתוצאה מכך ניתן יהיה לראות בנכסיה של החברה משום נכסי העוררת.

החלטת ועדת הערר ממשיכה את קו המדיניות של ועדות הערר לפרש את חוק התכנון והבניה במנותק מהוראות חוק מיסוי מקרקעין. כך למשל, בערר משיח נעמי ודן נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה שורקות מיום 13/09/2017 נקבע כי העברת זכויות במקרקעין בין בני זוג במסגרת הליך גירושין מקימה חבות בהיטל השבחה שכן, העברה זו תחשב כמימוש זכויות, המקים את החבות בתשלום היטל השבחה בהתאם לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, וזאת בשונה מחוק מס שבח הפוטר העברת מקרקעין במסגרת הסדר גירושין.