צ'יק-צ'ק לפצל ולמכור: תקדים תכנוני בטיפול בקרקע חקלאית

תקדים תכנוני בתוכנית שאושרה לאחרונה להפקדה בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז מרכז. מדובר בתוכנית המתייחסת למושב כפר חיים שבעמק חפר, במסגרתה מוצע לאפשר פיצול מגרשים מתוך הנחלות בתכנון לצורך רישום (תצ"ר) והיוון המגרשים - ללא צורך בהכנת תוכנית נוספת לפיצול. המשמעות המעשית של המהלך היא שניתן יהיה למכור בתים בנחלה בלי להזדקק להכנת תוכנית (תב"ע) נקודתית.

לדברי עו"ד גד שטילמן, מומחה בדיני אגודות שיתופיות ותכנון ובנייה, מדובר בהסרת מכשול משמעותי בפיצול והוספת יחידות דיור במושבים. לדבריו, "יישום עקרונות תקנון כפר חיים לכלל המושבים בארץ יחסוך לכל בעל נחלה את עלות הכנת תוכניות פיצול 'נקודתיות' ואת הזמן הכרוך באישורן בוועדות התכנון. בהתחשב בעובדה שקיימות 35 אלף נחלות בישראל, ובהן ניתן יהיה בעתיד הקרוב לבנות שלוש יחידות ולפצל מהן שתיים, הרי שיישום התקדים האמור יביא גם לחיסכון של למעלה ממיליון וחצי שעות עבודה לוועדות התכנון וכן לחיסכון של מיליוני שקלים לבעלי הנחלות".

גם בוועדה המחוזית מברכים על התוכנית החדשה. "התוכנית כוללת את כל תחום משבצת מושב כפר חיים, בשטח של כ-2,500 דונם, ומציעה תכנון איכותי הכולל מנגנון חדשני לתוספת יחידות דיור בסמכות הוועדה המקומית באמצעות תוכנית בינוי ו/או תשריט חלוקה", כך נמסר מהוועדה. בוועדה הוסיפו כי "תוספת יחידות הדיור המוצעת במושב הינה מ-160 יחידות דיור ל-300 יחידות דיור שיתווספו בתחומי השטחים המיועדים לבינוי. כמו כן, מציעה התוכנית שינוי ייעוד מקרקע חקלאית למבנים ומוסדות ציבור בצמידות למכללת רופין".

מתכנן מחוז מרכז במינהל התכנון, גיא קפלן, הדגיש כי "במסגרת תיקון תוכנית המתאר הארצית (תמ"א 35) ניתן להוסיף בכל נחלה יחידה שלישית. התוכנית מאפשרת בין השאר את תוספת היחידה השלישית וקובעת שמיקומה המדויק יאושר באמצעות תוכנית בינוי בסמכות מקומית, ללא צורך בחזרה לוועדה המחוזית". עוד נמסר מהוועדה המחוזית, כי התוכנית קובעת מספר מבנים היסטוריים במושב כמבנים המיועדים לשימור, תוך קביעת שימושים מתאימים בתחומם.

לבנות בית ללא פיצול

נזכיר כי מאז התקבל תיקון ב'1 לתמ"א 35 החלו מושבים להכין תוכניות מתאר שמטרתן בניית הבית השלישי ופיצולו.

רק שבשטח, תוכניות קיימות ליישוב כולו, המסמנות את מגרשי המגורים לפיצול בגוף תשריט התוכניות, מכתיבות היום לבעלי הנחלות את מיקום הבתים שייבנו בעתיד, ומונעות למעשה כל גמישות. בנוסף, סימון מראש של המגרשים לפיצול יוצר מצב סטטוטורי המחייב תשלום דמי היוון טרם קבלת היתר הבנייה, וכפועל יוצא מכך גם תשלום 3.75% משווי חלקת המגורים.

כעת, הגמישות שהתוכנית שהופקדה מאפשרת תוביל כאמור לחיסכון כספי לבעל נחלה המבקש לבנות יחידות מגורים ללא פיצול ולכל אלה המעוניינים לדחות את מועד הפיצול.

התוכנית בכפר חיים קודמה על ידי מתכנן ערים אילן אייזן, שמאי המקרקעין נחמיה גנות ועורך הדין שטילמן. השלושה מסבירים כי הקושי המרכזי עליו התגברה התוכנית היה הפיצול התכנוני - כשהשימוש המותר במגרש היה ל'מגורים' בלבד, בעוד ב'חלקה' ממנה נגרע המגרש מותרים גם שימושים חקלאיים ואחרים. בנוסף, המהלך נתקל גם במדיניות רשות מקרקעי ישראל (החלטה 1464) שלפיה ניתן לפצל מגרשים מנחלות, בכפוף לכך שהמגרש המפוצל מהווה יחידה סטטוטורית נפרדת מהנחלה.

"החדשנות בתוכנית כפר חיים היא בניסוח המשפטי של תקנון התוכנית העונה להגדרה האמורה באופן המאפשר להסתפק בתצ"ר לפיצול. בסופו של דבר, המגרש יירשם כחלקה נפרדת בלשכת רישום המקרקעין עם זכויות חכירה לדורות. במצב החדש ניתן יהיה להוריש מגרשים ובתי מגורים ולמכרם באופן מיידי לצדדים שלישיים, ללא מגבלה המחייבת הכנת תב"ע נקודתית".

החדשנות בתוכנית היא התאמת תקנון התוכנית להוראות רמ"י, שמאפשרות היוון ופיצול יחידות.

"שינוי תפיסת עולם"

שטילמן מעריך כי ההשפעה של תוכנית כפר חיים תהיה כעת רוחבית על המגזר החקלאי: "עד היום פיצול של מגרשים נעשה בתוכניות נקודתיות. היו עורכים תוכנית לכל נחלה והיו מסמנים את היחידה לפיצול, הליך שנדרש לעבור בוועדה מקומית ומחוזית ולכן היה הליך יקר וארוך. זה גם לקח שנתיים וגם דרש עשרות שעות עבודה בוועדות המחוזיות.

"מעתה תקנון התוכנית מסדיר שימוש בשטח למגורים בלבד. זה שינוי בתפיסת העולם של רמ"י, ולא היה קל להעביר את זה. זה חשוב כי ההחלטה פותחת פתח גם למקומות אחרים, וכולם רוצים לעשות את הפיצולים הללו".

בקיבוץ אייל כבר מתירים "בינוי אינטנסיבי"

במקביל לתוכנית בנוגע לכפר חיים, הוועדה המחוזית אישרה להפקדה תוכנית דרמטית נוספת בקיבוץ אייל, היכולה לאותת על שינוי מהותי בתפיסה התכנונית לגבי שטחי הקיבוצים הוותיקים. מדובר בתוכנית כוללת, שמאפשרת באופן חריג גם בנייה רוויה בשטח הקיבוץ.

קיבוץ אייל יושב סמוך לכפר סבא ולכוכב יאיר-צור יגאל, והוא שייך למועצה האזורית דרום השרון. בוועדה המחוזית ציינו כי "התוכנית מציעה תכנון איכותי באמצעות ציפוף הבנייה בקיבוץ, לשם ייעול משאב הקרקע תוך הסתמכות על שטחי הציבור האיכותיים המצויים בלב הקיבוץ".

על פי התוכנית, התכנון מציע הסדרת ייעודי הקרקע בקיבוץ תוך הגדלת מספר יחידות הדיור ל-400, וזאת בהתאם לקיבולת הקבועה בתמ''א 35. בתוכנית מוצעת תוספת של 181 יחידות דיור ל-219 יחידות הדיור הקיימות, ובנוסף מציעה 45 יחידות דיור קטנות ששטחן יעמוד על פחות מ-55 מ"ר.

שטח הבנייה העיקרי בתוכנית למגורים עומד על 72 אלף מ''ר, ללא השטח המתייחס ליחידות הדיור הקטנות, כ-21.35 אלף מ''ר לתעשייה, כ-41.2 אלף מ''ר למבני משק וכ-3,100 מ''ר לספורט ונופש. בקיבוץ אייל יושב כבר היום המרכז הלוגיסטי של מגה, בשטח כ-26 אלף מ"ר, וכן עסקים נוספים.
כאמור, במסגרת התוכנית נקבע גם באופן חריג כי הבינוי בשטח הקיבוץ יוכל לכלול גם בנייה רוויה: "התוכנית תאפשר בינוי אינטנסיבי יחסית לקיים בקיבוצים כגון דירות גן-גג ובניינים בגובה של שלוש קומות לפחות, הן בשטח הקיים והן בשטחים החדשים המוצעים לפיתוח", כך נמסר מהוועדה המחוזית מרכז. מתכנן מחוז מרכז, גיא קפלן, הוסיף כי: "הגדלת עיבוי הבינוי הקיים נועדה כדי למנוע פגיעה בשטחים הפתוחים".