אי ודאות בנדל"ן | במחיר למשתכן, כולם באפלה

לכאורה, תוכנית אחת שהייתה אמורה להניב מקסימום ודאות לקהל היעד שלה היא תוכנית מחיר למשתכן. מדובר במכרזים שהמדינה מפרסמת, על בסיס דרישה למחיר סופי שנקבע לפי ההצעה הנמוכה ביותר למ"ר בנוי, ותוך קביעת מפרט ברור וכללים מפורטים למכירת הדירות המוזלות. הקבלנים והיזמים אמורים לדעת בדיוק מה ניתן לבנות במקום, המפרט הטכני מוגדר, וכך גם מסגרת המחיר וחישוב ההצמדות (מרפסת, חניה ומחסן).

אבל מה שנראה טוב בקמפיין בחירות ובהחלטות מועצת מקרקעי ישראל, לא תמיד מתורגם באותה הצורה בשטח.

נכון להיום אי הוודאות במחיר למשתכן חוגגת. בתחילת הדרך, כל פרויקט מחיר למשתכן שקיבל היתר בנייה יכול היה להתקדם לביצוע הגרלה בין זכאי התוכנית. מאוחר יותר רצו במשרד האוצר להציג מספרים מרשימים וקבעו שמועד ההגרלה יוקדם, והיא תוכל להתקיים כבר כאשר הוגשה בקשה להיתר בנייה והתקבלה החלטת ועדה.

 פרויקט מיוחד: אי-ודאות בענף הנדל"ן / איור: ליאב צברי

"אי-אפשר לתמחר פרויקט כמו שצריך"

בתחילת 2016 החליטו במשרד האוצר ומשרד הבינוי והשיכון כי ההגרלות יאוחדו למסה מרשימה, ובכל כמה חודשים תיערך הגרלה שתכלול אלפי דירות במספר רב של יישובים. עד כה נערכו שלוש הגרלות כאלה. הירידה העקבית בהיקפי העסקאות במהלך 2017 נובעת בין היתר מהחלטה זו, שהושיבה אלפי זכאי מחיר למשתכן על הגדר בהמתנה לגורלם.

וכדי להוציא מספר גדול של דירות מוזלות בהגרלה אחת, היה צורך בשינוי נוסף של תוכנית מחיר למשתכן, והוחלט פשוט לוותר על המגבלות ולקבוע שכל פרויקט שבו זכה קבלן או יזם יהיה כשיר להגרלה, גם אם אין לו היתר הבנייה. כדי לאגור מספיק דירות להגרלות הגדולות נקבע שגם מגרשים שעדיין אינם זמינים לבנייה יוכלו להשתתף בהגרלה. התנאי היחיד היה שמועד מסירת המגרש צריך להיות קצר מ-18 חודשים.

כלומר, ממצב שבו זכאי מגריל דירה שכבר נמצאת לקראת קבלת היתר בנייה (או עם היתר ביד כפי שנקבע במקור) עברו הזכאים למצב שבו הם מגרילים את הזכות לרכישת דירה מוזלת ביישוב מסוים - בלי אפשרות לדעת איזה דירות עתידות להיבנות שם, מתי הן ייבנו, ואפילו מה יהיה המחיר הסופי של אותה דירה (אלא רק מחיר למ"ר, צמוד למדד תשומות הבנייה מרגע הזכייה).

גם הקבלנים והיזמים לא תמיד מרוצים מהמצב. הם הרי אלו שצריכים לעמוד בקשר עם הזוכים, אבל גם להם אין תמיד מספיק מידע כדי לענות על השאלות שלהם. לאחרונה פנה קבלן שזכה בפרויקט מחיר למשתכן במבשרת ציון לבית המשפט בבקשה לקבל צו ארעי שימנע ממשרד השיכון לכלול את הפרויקט בהגרלה הגדולה, משום שהפרויקט נמצא בשלב מוקדם מדי לרישום להגרלה.

"אי-אפשר לתמחר פרויקט כמו שצריך"

גורמים בענף מספרים על מקרים רבים שבהם אי הוודאות מקשה על התקדמות הפרויקט ואפילו על הגשת הצעות למכרזים עצמם.

"לאחרונה התקבלה החלטה של ועדת ערר הנוגעת להיטלי השבחה בפרויקט מחיר למשתכן בטירת הכרמל, ונקבע כי יש להתייחס בחישוב ההיטל למחיר הדירות המלא, ולא למחיר המופחת", אומר ארנון פרידמן, מנכ"ל אשדר.

"יש מכרזים של מחיר למשתכן שבהם קבעו שגם הדירות שמתקבלות בהקלה הן דירות מוזלות, ואז חיוב על פי מחיר שוק הוא בעיה. אי-אפשר להתנהל ככה. אין כמעט פרויקט שלא נזקקים בו להקלה של קומות או של יחידות דיור או אפילו 'שבס כחלון' שהמדינה בעצמה מעודדת (תוספת 20% יח"ד). עכשיו אנחנו לא יודעים איך יתנהלו השמאים בוועדות אחרות הלאה, אחרי ההחלטה של ועדת הערר. חשוב להבין שחישוב ההיטל על פי שווי שוק יכול להוביל לכך שכל הליך ההקלה לא היה כדאי מלכתחילה, ולכן הפרויקטים של מחיר למשתכן נכנסו עכשיו לאי וודאות".

אי ודאות נוספת מגיעה מכיוון אחר, שלב בחינת המכרזים. עו"ד אפרים לוי, שותף במחלקת הנדל"ן במשרד עמית פולק מטלון, אומר: "אם לא יודעים מה מדיניות החניות של העירייה במועד הגשת המכרז - כמובן שזה בעייתי. אי-אפשר לתמחר פרויקט כמו שצריך. גם העובדה שאין כמקובל במכרזי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) הליך מסודר של הפניית שאלות הבהרה ופרסום תשובות בפומבי לכלל המתעניינים, מובילה לאי ודאות. וכאשר יש חוסר ודאות ביחס לרכיבים שהם הכרחיים לביצוע תמחור שלם של פרויקט, כגון לוחות זמנים, מדיניות העיריות בנושאים שונים, הקלות וכיוצ"ב, אז התוצאה היא שיזמים גדולים ואמינים בשוק פשוט לא ניגשים למכרז, ויזמים שכן ניגשים למכרז נוטלים סיכונים, שמספיק שחלק מהם יתרחשו, והפרויקט כבר לא כדאי כלכלית, או שיש סכנה אמיתית למימושו".

גם לזכאי מחיר למשתכן יש טענות על חוסר הוודאות בתוכנית. רבים מהזכאים ניגשים להגרלות ולא פעם זוכים בדירה במקומות שהם לא מעוניינים בהם, או אפילו לא מכירים אותם. מי שהוגרל לסוף הרשימה לא יודע האם לבטל את הזכייה כדי לגשת להגרלות אחרות (כי הדירות שיישארו אחרונות בהליך הבחירה יהיו לא מתאימות תכנונית, יקרות מדי וכד'). זוגות אחרים, שנמצאים ברשימת המתנה אטרקטיבית מבחינתם (וזכייתם תלויה במספר הביטולים של זוכים שנבחרו לפניהם), לא יודעים האם לגשת במקביל גם להגרלות במקומות אחרים, מה שאומר שהם "עלולים" כמובן גם לזכות, ומקומם ברשימת ההמתנה יבוטל.

לזכות בדירה במקום שלא מכירים, בעיר שלא רוצים

תופעת ההתנגדויות לפרויקטים מצד הזכאים, מהלך שתופס תאוצה, מוביל גם הוא לאי ודאות בקרב הזכאים. במרבית המקרים, רק חלק מהזכאים מתנגדים לפרויקט ומגישים התנגדות לוועדה המקומית (כמו בפרויקט גליל ים בהרצליה למשל), והאחרים אינם מעוניינים לעכב את הפרויקט אבל נאלצים לחכות להחלטות של הוועדה או במקרים מסוימים להחלטות של בית המשפט.

גם החלוקה לסדרות - כדי לתת ודאות לכל מי שנרשם עד אוגוסט 2016 שבקרוב הוא יזכה בדירה (סדרה א'), הובילה לאי ודאות בקרב זכאי מחיר למשתכן מסדרה ב' ואף מסדרה ג'. זכאי סדרה א' (כ-60 אלף) מקבלים עדיפות על פני הסדרות האחרות, וכלל הזכאים אינם יודעים האם להמתין להזדמנות ולהמשיך לשלם שכר דירה, או לוותר על האפשרות לרכוש דירה בסובסדיה ולחפש מציאות בשוק היד שנייה.

118,000: מספר הזכאים שנרשמו להגרלות מחיר למשתכן

165,000: מספר הישראלים שנוספו (נטו) בשנת 2017

40,132: מספר הזוכים בדירות מאז 2015

54: מספר הדירות שנמסרו לזוכים