אי ודאות בנדל"ן | קזינו הקרקעות של מכרזי רמ"י

חלק ניכר מהקרקעות במדינת ישראל מנוהלות על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) אשר יחד עם משרד השיכון אחראית לשיווק קרקע לבנייה, בין היתר למגורים. 

הצצה לרשימת המכרזים הפתוחים באתר רמ"י מאפשרת להבחין מיד במספר רב של כוכביות המופיעות לצד חלק ניכר מהמכרזים. הכוכביות מסמנות כי המכרז עודכן, וברוב המקרים העדכון הוא דחיית מועדים, שוב ושוב ושוב. מתוך 50 המכרזים הראשונים שמופיעים באתר, ל-44 מופיעה כוכבית עדכון.

אם לא די בכך, חלק ניכר מהמכרזים כלל אינם כוללים את חוברת המכרז, שבלעדיה אי אפשר לקבל פרטים או להתכונן להגשת הצעות. לכן, היעדר חוברת משמעותה בפועל היעדר מכרז תקף. ברשימת המכרזים באתר רמ"י, ל-32 אין חוברת. 20 מהם שייכים למסלול מחיר למשתכן, מה שמעיד שגם מכרזים אלו השייכים לתוכנית הדגל של האוצר ומשרד השיכון עוד לא "אפויים" עד הסוף.

"כל הדחיות במכרזים, המשמעות שלהן ליזם היא עלויות לא צפויות וזה גם מונע מאיתנו לגשת למכרזים אחרים", מסביר שי הניג, מנכ"ל אפגד. "לכל מכרז צריך להנפיק ערבות עם ההצעה וכל ערבות של מכרז היא גבוהה מאוד, מיליוני שקלים. קורה לא מעט שרמ"י משווקת קרקע, מוציאים מכרזים לא מוכנים, ואז מוציאים דחיות. לדוגמא, ניגשנו למכרז ביבנה. הוצאנו ערבות ביום חמישי כדי להגיש את ההצעה ביום ראשון, וביום ראשון קיבלנו הודעה שהמכרז נדחה - וזה היה אחרי שהגשנו את ההצעה. ככה הערבויות שהוצאנו שוכבות חצי שנה, ואנחנו משלמים כמובן עמלות.

"וזה לא הכל: בינתיים יש עוד מכרזים, וגם עליהם צריך ערבות. כל עוד לא יודעים אם זכית, הערבות באוויר. ואם הגעתי לתקרת הערבויות, אני לא יכול לגשת לעוד מכרזים. זה רע למדינה, כי יש מכרזים שלא ניגשים אליהם ולדעתי זו אחת הסיבות לכך. ככה הם עובדים כבר שנים.

"לפני חצי שנה זכינו במכרז מחיר למשתכן באשקלון ל-250 יחידות דיור. עשו כבר הגרלה, ויש 250 זוכים. אבל בשטח, עוד אין אפילו תיק מידע בעירייה. הזוכים מתקשרים אליי, ואין לנו תשובות כי אנחנו בעצמנו עוד לא יכולים להתקדם. האדריכל לא יכול להתחיל לעבוד בכלל".

גם גלעד יפרח, מנכ"ל חברת גלעד מאי, מסביר עד כמה אי הוודאות הקשורה למכרזים מקשה על הפעילות. "לאורך השנים אנחנו נתקלים שוב ושוב בדחיות של מכרזים, לפעמים ברגע האחרון. יש לזה הרבה השלכות. זה בעייתי מאוד ולצערי נראה שזה רק הולך ומחמיר. בגליל ים למשל, התב"ע עוד לא הייתה בתוקף והיו הרבה שאלות. זו אחת הקרקעות היקרות במדינה, ולמרות שהיו לנו הרבה שאלות לקראת המכרז, לא עשו סיור קבלנים. ניסינו בכל דרך לקבל הבהרות לשאלות מסוימות שהיו בוערות, ולא קיבלנו תשובות לא במשרד השיכון, לא ברמ"י ולא ברשות המקומית.

 פרויקט מיוחד: אי-ודאות בענף הנדל"ן / איור: ליאב צברי

"מכרז אחר שניגשנו אליו, בעיר שדרות, היה אמור להיסגר בחודש מאי, אבל היו שלוש דחיות וכולן ממש ביום האחרון. ובין דחייה לדחייה מכניסים עדכונים. לפעמים העדכונים האלו מינוריים, שינוי במספר הדירות שיימכרו בשוק החופשי או שינויים גדולים יותר, אבל יש גם לפעמים שינויים מהותיים. למשל, ימים ספורים לפני התאריך האחרון פתאום מעדכנים מפרט של מחיר למשתכן. יש לכך השלכות כספיות משמעותיות ולפעמים אין די זמן לעבוד על הצעה רלוונטית שתשקף את המפרט החדש.

"עוד שינוי שנתקלנו בו ברגע האחרון היה כזה שאפילו לא היינו מודעים אליו כשהגשנו את ההצעה, בגלל שהוא היה כל כך מאוחר. היה שינוי של זמני תשלום. הייתה פעם שבה האריכו את מועדי התשלום ועם זה אין בעיה, אבל היה גם קיצור מ-180 ל-90 יום. קשה מאוד להתנהל ככה. זה גרם לא פעם לכך שהחלטנו לא לגשת למכרז. לפעמים יש הרגשה שלא באמת יודעים מה קונים, ומה יאשרו בסוף, ממש חתול בשק".

יזמים וקבלנים מספרים כי גם אם אי הוודאות במכרז נפתרת, והם מגישים הצעה וזוכים במגרש, ההתנהלות מול הרשויות המקומיות בהמשך בעייתית בפני עצמה. גם אם המגרש שבו מתוכנן להיבנות פרויקט הוא זמין לבנייה, אין לדעת מתי הרשות המקומית תאפשר את קבלת היתר הבנייה לפרויקט. לא פעם ברשויות המקומיות מנסים להפעיל לחץ על משרד הבינוי והשיכון או רמ"י, אם בדברים הקשורים לעבודות הפיתוח למשל ואם בכל הקשור לסכסוך זה או אחר, והזוכה במגרש ניצב בעין הסערה. בקרית גת, למשל, הסכם הגג אפשר שיווק של אלפי יחידות דיור על ידי המדינה אולם הרשות המקומית שבינה לבין רמ"י התפתח סכסוך מתמשך, לא הוציאה היתרי בנייה בחלק מהמגרשים.