אי ודאות בנדל"ן | הקונים, היזמים והקבלנים - כולם קורבנות

בחיל וברעדה, יזם נדל"ן מגיש הצעה כספית לרכישת קרקע של המדינה - רק כדי לגלות, פעם אחר פעם, שמועד הסגירה של המכרז נדחה ללא סיבה. אחרי הזכייה הוא מבקש לדעת כמה ואיזה דירות הוא יכול להקים על הקרקע - אבל מסתבר שהמספר מאוד גמיש ולא מדויק. וכאילו זה לא מספיק, גם אחרי שהתוכנית כבר אושרה בדרך חתחתים ארוכה, עלולים לצוץ שכנים/דיירים/ירוקים וכיו"ב, שלכל הפחות יעכבו את הקמת הבניין.

ומצבם של הקונים, האזרחים הקטנים, אינו טוב יותר. מי שקונה דירה על הנייר יכול רק להתפלל שמה שמופיע בתרשים "לצורך המחשה בלבד", יהיה דומה למה שהוא יקבל בסופו של דבר בדירה עצמה. שהריצוף, הדלתות והאינסטלציה שהבטיח לו הקבלן, "זה או שווה ערך", יהיו דומים למה שבחר. ואפילו שהקומה הגבוהה של הדירה באמת תהיה בגובה המובטח. וכל זה כמובן אחרי שהוא הפנים שאפילו מועד האכלוס וקבלת המפתח אינו חקוק בסלע (ושאם מדובר בפרויקט מחיר למשתכן מדובר בהערכות בלבד, אבל ש"יגיד תודה שהוא זכה בהגרלה").

גם ביום שהוא נכנס מאושר לדירה, זה כמובן לא נגמר. קחו למשל את פרויקט צוקי השמורה שהוקם בשנים האחרונות בשכונת עיר ימים שבמערב נתניה. אחרי שמרבית הדירות שווקו בשני הבניינים הראשונים, ביקשה וקיבלה החברה היזמית (שיכון ובינוי) היתר מהעירייה לתוספת קומות בבניין השלישי. תוספת שהגביהה לפתע את הבניין משני אחיו הראשונים, והסתירה את הנוף ללא מעט דיירים שקנו דירה. ושלא יהיו אי הבנות: מדובר בהליך חוקי של מתן הקלה בסמכות הוועדה המקומית, אבל זה כמובן לא משכנע את הדיירים המתוסכלים שאיבדו נוף, אוויר ושמש בדירה, ואפילו שלחו לאחרונה תלונה רשמית למבקר המדינה.

ובאותו הזמן, דיירים בעמק יזרעאל, בעמק חפר ובמקומות אחרים התעוררו לפתע בחודשים האחרונים וגילו שהשטחים הפתוחים והפסטורליים מול ביתם קרצו גם למדינה שחיפשה מקום פנוי להקמת מתקני תשתית ולשדה תעופה.

 פרויקט מיוחד: אי-ודאות בענף הנדל"ן / איור: ליאב צברי

איפה להניח את הראש הלילה

העלות של אי הוודאות בכל השרשרת הנדל"נית והתכנונית של ישראל היא עצומה. עוד לפני הגלישה המתבקשת למחוזות האסורים (ע"ע החשדות לשחיתות בעשרות רשויות מקומיות במדינת ישראל, גם מצד יזמים שאולי ניסו לקבל מעט יותר מדי), מדובר במציאות שגובה מחיר כלכלי לא מבוטל. למשל, יזם יציע פרמיה על המחיר במכרז, אף שאין לו מושג כמה מטרים באמת יוכל לבנות על הקרקע, וכל תוספת של קומה או של דירה הוא כמובן משמעותי מאוד בעולם הנדל"ן.

המחיר האישי ברור - של היזמים, של הקונים, של התושבים, אבל גם המחיר למשק עצום. ודאות היא השמן עליו נעים גלגלי הכלכלה. וכשמדובר בענף הנדל"ן - הדורש הון עתק (בין אם מדובר ביזם שקונה קרקע ובין אם בזוג צעיר שקונה דירה) ואופק מקסימלי לטווח של שנים קדימה - אי הוודאות מציבה מהמורות גבוהות מדי בדרכה של העגלה, שגם ככה מתקשה לסחוב בעלייה. די לחזור למספר התחלות הבנייה של יחידות דיור בשלושת הרבעונים הראשונים של השנה - פחות מ-36 אלף דירות, לעומת יותר מ-40 אלף בתקופה המקבילה אשתקד. הירידה נובעת כמובן בראש ובראשונה מאי הוודאות הגדולה שמושיבה קבלנים וקונים על הגדר בהמתנה לוודאות גדולה יותר מחר.

ומעל לכל, בזמן שאתם מתלבטים האם הגיע הזמן לקנות דירה, האם כדאי לחכות למחיר למשתכן, ואם עדיף ללכת על סיכויים גדולים ובטוחים בהגרלה לדירה בפריפריה או שמוטב לבחור בהצעה מפתה (עם סיכויים קלושים) בערי המרכז, ישנם בישראל עוד אלפי אנשים שבשבילם אי הוודאות הנדל"נית משמעותה שאין להם מושג היכן יניחו את הראש הערב או מחר. קל לא לשים אליהם לב, ודאי במדינה שכבר נושקת ל-9 מיליון בני אדם (8.8 מיליון אזרחים ועוד כ-200 אלף זרים), אבל הם בהחלט כאן בסביבה. אין להם כסף לשכור דירה, אין להם סיכוי להשתחל לרשימות הדיור הציבורי, והם מעולם גם לא יחלמו לקנות דירה. מוכרחים לזכור גם אותם.