בנק ישראל מודה: השקעות בנדל"ן עדיפות על מניות

השקעות בדיור הניבו בעשור האחרון תשואות גבוהות מאשר השקעות בשוק ההון, אך בהשוואה ארוכת-טווח של 30 שנה ההשקעות במניות עדיין מובילות - כך עולה מהשוואה שנערכה בבנק ישראל.

מדובר בהשוואה של התשואות הממוצעות ברוטו ונטו שהניבו השקעות בדיור, במניות ובאג"ח ממשלתיות בשלושת העשורים האחרונים (1988-2017). ההשוואה על פני 30 שנה מגלה כי התשואה הממוצעת ברוטו בהשקעה במניות (מדד תל-אביב 125) עמדה על 7.59% לשנה ונטו על 6.06%. לעומת זאת, התשואה על ההשקעה בדירה באותה תקופה עמדה על 5.76% ברוטו ו-4.87% נטו, וההשקעה באג"ח ממשלתי על 3.48% ו-2.66% בהתאמה.

ואולם, ההשוואה שערך בנק ישראל אינה מביאה בחשבון את המינוף הגבוה שלוקחים המשקיעים בדירות - מינוף שאיפשר להם להעלות משמעותית את התשואה על ההון הודות לריבית המימון הנמוכה. לקיחת הלוואות לצורך השקעה במניות נחשבת לנדירה ומסוכנת יותר. בנוסף, משקיעים במניות אינם נוטים להחזיק בהן לאורך שנים רבות, כפי שמניח המחקר. מחקרים הראו כי קנייה ומכירה תכופים של מניות ואג"ח לא רק מגדילים משמעותית את עלויות ההשקעה, אלא גם מקטינים את הרווח, כיוון שהמשמקיעים לא יודעים "לתזמן נכון" את השוק. בבנק ישראל אומרים כי הבדיקה הניחה שהרווחים מהשקעה בנדל"ן יושקעו בחזרה בדירות - הנחה שעשויה לקזז במידה מסוימת את ההתעלמות מהמינוף.

בבנק ישראל מציינים כי בהשוואה בין אפיקי ההשקעה השונים יש משקל קריטי לתקופה שבוחרים להשוות. "אם נבחן את התשואות מהשקעות שהחלו בראשית 2007, ערב המשבר הפיננסי העולמי, נקבל כי השקעה בדירה נשאה את התשואה הגבוהה ביותר מבין החלופות". ואולם, כאשר מתבוננים על ביצועי ההשקעות באפיקים השונים מפרספקטיבה ארוכת טווח (1988-2017), מוצאים כי השקעות במניות הניבו תשואות ממוצעות גבוהות מהשקעות מקבילות בדיור, וגבוהות משמעותית מהשקעות באג"ח ממשלתיות. תוצאה זו נותרת בעינה גם לאחר שמביאים בחשבון את העלויות הכרוכות בהשקעות באפיקים השונים, לרבות מיסוי.

בבנק מדגישים כי השקעה בדירה נבדלת מהשקעות בשוק ההון במאפיינים רבים, ביניהם מידת הנזילות, יכולת הפיזור, רמת המינוף, עלויות העסקה וההחזקה, תנאי המיסוי, המתאם עם תשואותיהם של נכסים אחרים ועוד. גם למאפיינים אלה יש השפעה על החלטות ההשקעה.יחד עם זאת, קיימים הבדלים ברורים בין האפיקים, למשל בגלל המיסוי הכבד יותר שמוטל על רווחים במניות (רווחי השכרת דירה נהנים ממס מופחת של 10% ופטורים ממס עד לשכר דירה של 5,000 שקל). "מתברר כי עלויות ההשקעה שחקו את ההשקעה במניות במידה הרבה ביותר, ואילו ההשקעות באג"ח ממשלתיות ובדיור נשחקו פחות", נכתב בדוח.

בהשקעה בדיור, ככל שמשך ההשקעה ארוך יותר - כך התשואה מושפעת פחות מהוצאות העסקה והמסים. בהשקעות ארוכות פוחתת השפעתן של הוצאות העסקה, בשעה שהטבת המס על ההכנסה משכר דירה הופכת למשמעותית יותר. בהשקעה במניות יש למשך הזמן השפעה פחותה יותר על התשואה נטו.