דוח אחד, שתי פרשנויות: מבולבלים? גם בנק ישראל

עמירם ברקת כתב אתמול ב"גלובס" כי "בנק ישראל מודה: השקעות בנדל"ן עדיפות על מניות". מצד שני, מירב ארלוזורוב ("דה מרקר") פירשנה הבוקר את אותו מחקר בדיוק, עם הכותרת: "תתפכחו: השקעה במניות עדיפה בהרבה על דירות". אז נדל"ן עדיף, או שמא מניות עדיפות בהרבה? ואיך קורה ששני כתבים ותיקים ומוערכים פרסמו ביממה האחרונה שתי כותרות הפוכות בתכלית, המנתחות את אותו מחקר בדיוק?

 כותרות דהמרקר וגלובס לדו"ח / צילום מסך

את הסיבה לבלגן ולבלבול כדאי לחפש בבנק ישראל. אותו הבנק שבשנתיים האחרונות לא נגע בריבית, והותיר אותה מדי חודש ברמת שפל של 0.1%. בזמן שנותר לכלכלנים שם, מלבד פספוס תחזיות האינפלציה שנה אחרי שנה ורכישת מט"ח שעלתה לנו עד כה בעיקר בהפסדי עתק, יכלו מאות כלכלני הבנק להתרכז במחקרים שיתוו מדיניות ברורה ויסייעו לאזרחי ישראל לכלכל את צעדיהם הלאה.

אבל במקום זה, קיבלנו אתמול (ב') מחטיבת המחקר של בנק ישראל עוד מחקר שבעיקר כלל הסתייגויות והערות שוליים. מחקר שאפילו לא הצליח להציג מסקנה חותכת בשורה תחתונה, מלבד זו שאומרת שיש הבדל בין עשור אחד (שבו השקעה בדיור ניצחה את ההשקעות אחרות, עם תשואה שנתית ממוצעת של 10.1%, לעומת 1.5% במניות), לבין שלושה (בהם עדיף היה לקנות את מניות מדד תל אביב 125, שרשמו תשואה שנתית ממוצעת של 8%, לעומת 7.5% מדירה). 

מבולבלים? גם כלכלני הבנק. המשפט הכי חשוב במחקר שנשלח היום נמצא בכלל בהקדמה למחקר, שם מצוטטת מסקנה שפורסמה בשנה האחרונה על ידי גוף מחקר אמריקאי (NBER), שערך השוואה מקיפה ב-16 מדינות מפותחות, במשך 146 שנה (1870-2015), כדי לגלות כי השקעות במניות ובדיור הניבו תשואה ריאלית ממוצעת דומה - 6.9% ו-7%. חתיכת הפתעה.

אבל בבנק ישראל נדמה שלא רק שלא יודעים לומר מה יהיה מחר, הם מצליחים לבלבל אותנו גם לגבי מה שהיה אתמול ושלשום. בבנק מונים למשל שורה של יתרונות וחסרונות לכל אפיק השקעה, אבל הם לא מעזים לשקלל במודל שלהם את מרבית ההנחות שאותן הם מציגים. כך למשל, את התשואה על דירה חישבו שם כאילו כל הרכישה בוצעה מהון עצמי (ללא משכנתא), צעד שעומד כמובן בניגוד גמור למה שקורה בדרך קבע בשוק הדיור, ובניגוד גמור ליתרון היחסי המובהק של בנק ישראל (האחראי גם על הריבית וגם על הפיקוח על הבנקים). מחקר של בנק מרכזי שמודד "מחיר דירה ממוצעת" מול "מחיר שכירות ממוצע", למרות ההטיות הברורות בנתונים הללו, יכול היה לכל הפחות להוסיף גם את פרמטר המינוף הממוצע, כדי להוציא אותנו מעט יותר חכמים. ברור לגמרי שמי שקנה דירה ב-100% הון עצמי והיא הניבה לו 10% תשואה שנתית במשך עשר שנים אינו דומה למי שמראש שם רק 10%-20% הון עצמי וכבר מזמן החזיר את סכום ההשקעה כמה וכמה פעמים.

אבל צריך גם להודות ביושר: הכנסת המשכנתאות למשוואה, ודאי בסביבת ריבית אפסית כמו זו ששוררת פה בעשור האחרון, תקפיץ את התשואה מהשקעה בדירה - ותזכיר ליותר מדי אנשים שבנק ישראל הוא האחראי העיקרי לעליות המחירים ולבוננזה הנדל"נית. ואולי זו כשלעצמה סיבה מספיק טובה להתעלם מהמינוף והשפעתו על תדלוק משקיעי הנדל"ן.

 התשואות הריאלית-דיור ושוק ההון