הטעות החלמאית שהטתה מטה את מחירי השכירות והאינפלציה

טעות מהותית בחישוב מדד השכירות של הלמ"ס הטתה במשך שנים את המדד והובילה להטיה גם במדד האינפלציה של ישראל. חשיפת הטעות, הנבדקת כעת, צפויה לגרור תיקון לאחור של המדדים.

במהלך דיוני הוועדה המייעצת שהקימה הממשלה לבחינת מדדי המחירים בשוק הנדל"ן, נחשפה הוועדה לכך שמדד שכר הדירה של הלמ"ס, המהווה 5.7% ממדד המחירים לצרכן (האינפלציה), כלל במשך השנים טעות מובנית וכמעט חלמאית, שהטתה בפועל את המחירים בשוק השכירות באחוזים ניכרים כלפי מטה. תיקון הטעות לאחור יעלה בדיעבד גם את מדד המחירים לצרכן, וישנה את חישובי האינפלציה בשנים האחרונות (ואף עשוי להפוך את שלוש שנות האינפלציה השלילית, 2014-2016), צעד שעלול להביך את ישראל גם מול העולם.

לפי בדיקה שהציג לוועדה עופר רז דרור, כלכלן בכיר שעבד עד לאחרונה במועצה הלאומית לכלכלה במשרד ראש הממשלה, מאז 2008 נוצר פער של כ-25% בין שני סוגי המדידה. לפי החישובים החדשים, מאז 2008 עלה מדד שכר הדירה בכ-65%, לעומת עלייה כוללת של 40% לפי מדד שכר הדירה הישן, תוספת שמגלמת יותר מאחוז אינפלציה בעשור האחרון. 

■ העדכון שפותח תיבת פנדורה | פרשנות, עמירם ברקת

דורון סייג, מרכז הוועדה מטעם הלמ"ס, אמר ל"גלובס" כי הלמ"ס החלה בבדיקות לאמידה "מדויקת וטובה יותר" של ההטיה. לדברי סייג, "הפער שנמצא על ידי רז דרור, בשיעור של 25%, לא חושב על ידי הלמ"ס ואנחנו מבצעים כעת בדיקה טובה יותר. כרגע מדובר בבדיקה ראשונית, אבל לנו נראה שהפער שיימצא בסוף בין המדד שהוצג למדד החדש יהיה נמוך יותר". בכל מקרה, גם בשל קושי לאתר נתונים לאחור, בלמ"ס מתכוונים לפרסם את הנתונים בדיעבד רק מ-2010.

מדד שכר הדירה מפורסם בכל חודש כחלק מפרסום מדד המחירים לצרכן. המדד, המציג את השינוי בדמי השכירות לעומת החודש הקודם, מתבסס על סקר טלפוני של שוכרי דירות שכולל 14 אלף חוזים בשנה.

 הפער בין המדד

אלא שמתברר, כי מרגע ששוכר נכנס למאגר הוא נדגם בכל פעם שבה מסתיים חוזה השכירות שלו - אולם המעקב אחרי שכר הדירה נפסק כאשר השוכר יצא מהדירה. לפי דוח הוועדה המייעצת, מדובר בהחלטה היסטורית שנבעה "מסיבות טכניות, בשל קושי בהשגת פרטי הדייר החדש". בפועל, לכל מי שמכיר את שוק הדיור ברור כי דווקא חילופי שוכרים מהווים לא פעם הזדמנות להקפצת המחירים - ללא שום ביטוי לכך במדד. לפי הדוח, בדיקה שנערכה בעבר בלמ"ס העלתה ששוכרים שהחליפו דירות שילמו בממוצע 6.6% יותר משוכרים שנשארו בדירותיהם.

הוועדה מציינת במפורש כי מאחר שהדירות יצאו מהמדד בעת חילופי שוכרים, נוצרה הטיה ברורה בנתונים. "בפרט, בשוק המצוי במגמה של עליית מחירים, צפויה הטיה כלפי מטה במדד שכר הדירה, הואיל וחלק מהדיירים עוברים לדירה אחרת בשל דרישה לדמי שכירות גבוהים יותר", כותבים אנשי הוועדה, "לחילופין, בשוק המצוי במגמת ירידת מחירים, ההטיה עשויה להתרחש כלפי מעלה, שכן המשכיר עשוי להוריד את שכר הדירה בעת התחלפות דיירים כדי להימנע ממצב שבו הדירה נותרת ריקה".

לפי המלצות הוועדה, הנתונים יתוקנו בקרוב לאחור ומעתה והלאה דירה תישאר במאגר הנתונים גם לאחר החלפת שוכר. כדי לצמצם הטיות, בלמ"ס קיבלו אישור משפטי לדרוש משוכר שעזב את דירתו שבמדגם להעביר להם את פרטי השוכר החדש. מעבר לכך, הלמ"ס גם פועלת לקבל נתונים מחברת חשמל, כדי לוודא שכל חילופי שוכרים יירשמו במאגרים.

נזכיר כי מאז 1999 מדד מחירי הדירות (מכירה) אינו חלק ממדד המחירים לצרכן, ובמקומו מחושב השינוי במחירי שכר הדירה. בלמ"ס מדגישים כי ההטיה המוטעית לא השפיעה על כל מרכיב הדיור בשכירות, התופס נתח משמעותי של כ-24% בתוך מדד המחירים לצרכן, אלא רק על אותם 5% מהמדד שבוצעו באמצעות החישוב המוטה (החישוב המשלים מתבסס על מחירים ממוצעים). הרציונל להכניס את מדד שכר הדירה (ולא את מחירי הדירות) בתוך האינפלציה, נבע בעיקר מהרצון לתת משקל נכון לעלות הדיור, בניכוי פרמיה של השקעה ורצון להשיא ערך בקרב מי שרוכש דירה (ולא שוכר) בשוק. החל מאפריל הקרוב, לפי המלצות הוועדה, יפורסמו מדי חודש גם מדדי שכר דירה בחלוקה לפני מחוזות.