על המדינה להיכנס לנעלי המשקיעים

בכינוס לסיכום פעילות מטה הדיור בשנת 2017 הכריז שר האוצר משה כחלון, בין השאר, כי המשקיעים היו אחד הגורמים לעליית המחירים ויציאתם מהשוק היא אחת מהסיבות לבלימתה. ואכן, כניסתם של המשקיעים לפעילות משמעותית בשוק הנדל"ן משנת 2008, מהווה מרכיב חשוב במפת הגורמים שדחפו לעליית מחירי הדיור בעשור האחרון. מגמת הקיטון בשיעור רכישות המשקיעים הזו היא טובה, אך אינה מספיקה. גם היום, מוסיפים משקיעי הנדל"ן לרכוש כדירה אחת מתוך חמש שנמכרות, וממשיכים לדחוף מעלה את מחירי הדיור.

מי הם אותם המשקיעים בנדל"ן? רובם נמנים עם העשירונים העליונים: במחקר שערכנו במרכז אדוה, מצאנו כי 71% מן ההכנסות מתשלומי שכר דירה הגיעו לכיסיהם של שלושת העשירונים הגבוהים. העשירון העליון לבדו גרף בשנת 2015 כ-6.3 מיליארד שקל, שהיוו כ-45% מכלל ההכנסות משכר דירה. המשמעות היא ששוק השכירות הפרטית הוא ביסודו הסדר של העברת הון מהשכבות הנמוכות אל השכבות המבוססות, ומהווה גורם חשוב בעיצוב מפת האי שוויון בחברה הישראלית.

המשקיעים אמנם מחזיקים בדירות להשקעה משיקולי רווח, אך הם אלו אשר מציעים את דירותיהם עבור המשפחות המתגוררות בהן בשכירות. בשנת 2016, 27.2% מכלל משקי הבית בישראל התגוררו בשכירות, נתון הנמצא בעלייה בשנים האחרונות. עובדה זו מעידה על כך שישנו חלק משמעותי, הולך וגדל, בציבור אשר אינו מסוגל או אינו מעוניין לרכוש דירה.

למעשה, נמצא כי עבור כ-60% ממשקי הבית בישראל, רכישת דירה באזורי הביקוש ללא הון עצמי משמעותי, גוררת עמה פגיעה ברמת החיים עקב ההוצאה הגבוהה על המשכנתא. מציאות זו נשארה בעינה גם לאחר ההנחות שמספקת תוכנית הדגל "מחיר למשתכן". אלה שאינם מסוגלים או מעוניינים לרכוש דירה, נאלצים היום לשכור דירה בשוק פרוץ כמעט לחלוטין, שהוסדר באופן חלקי בלבד במסגרת "החוק לשכירות הוגנת".

אלא שהוצאת המשקיעים מהשוק היא רק חלק אחד של המשוואה. חלקו השני והחסר של המשוואה הוא היעדר היצע חלופי. ללא חלופה כזו, יציאתם של המשקיעים משוק הדיור, סופה לפגוע במשפחות המתגוררות כיום בשכירות.

הפתרון צריך ויכול לבוא על ידי כניסתה של המדינה במקומם של המשקיעים, ביצירת אופציה ציבורית בשוק השכירות. על פניו נראה כי החברה הממשלתית "דירה להשכיר" כבר פועלת בכיוון זה, אלא שמספר הדירות הנבנות במסגרת תוכנית זו נמוך למדי, ואינו צפוי לגדול בשל הכלל המותיר ליזמים למכור את הדירות בתום 20 שנות שכירות. זאת ועוד, בשל הצורך לשמור על רמת רווחיות המשתלמת ליזמים, נותרים מחירי השכירות גבוהים מדי.

את הפתרון יכולה לספק המדינה בעצמה, בצורה של יוזמה ממשלתית לבניית היקף גבוה של דירות המיועדות לשכירות ארוכת טווח במחירים שבהישג יד, באזורי הביקוש. הפתרון הזה הוא ישים ומבוסס על התנסותן של ארצות רבות, בעיקר במערב אירופה, שם עומדים היקפי הדיור בשכירות בבעלות ציבורית על 15%-30% מסך הדירות במדינה. יישומו של המודל הזה בישראל מהווה הרחבה ושיפור מהותי של הדיור הציבורי. אלא שהיום איכותו הנמוכה, מיקומו המרוחק והיקפו הזעיר של הדיור הציבורי, הסובל גם מהזנחה ותת-תקצוב, אינם מאפשרים לו להוות חלופה רלוונטית למרבית המשפחות המתגוררות בשכירות. משפחות אלו, ממעמד הביניים ומהעשירונים הנמוכים, משוועות לפתרון דיור בשכירות יציב, איכותי ובהישג יד.

יתר על כן, חשיפת גלובס מאמש, לפיה מדד מחירי הדיור של הלמ"ס היה מוטה כלפי מטה ומחירי השכירות עלו הרבה יותר מכפי שדווח, רק מחזקים את הצורך בפתרון.

■ הכותב הוא חוקר במרכז אדוה.