בחודש ינואר 2018 נמכרו ברחבי הארץ 1,780 דירות חדשות - כך עולה מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שפורסמו היום (ה') במסגרת הפרסום החודשי המתייחס לביקוש לדירות חדשות בישראל. על פי הנתונים, מדובר בירידה בכמות הדירות החדשות שנמכרו בינואר 2018 לעומת החודש הקודם וגם לעומת החודש המקביל אשתקד. כך, בחודש דצמבר האחרון נמכרו 1,856 דירות חדשות, נתון המעיד על ירידה בשיעור של כ-4% בחודש. במקביל, בחודש ינואר 2017 נמכרו 2,545 דירות חדשות, מה שמעיד על כך שבחודש הנסקר (ינואר 2018) מספר הדירות החדשות שנמכרו נמוך בשיעור של כ-30%.
בראייה תלת חודשית, הנתונים מעידים כי מספר הדירות החדשות שנמכרו בחודשים נובמבר-ינואר (2017-2018) נמוך יותר בכ-4% ממספר הדירות החדשות שנמכרו בחודשים אוגוסט-אוקטובר 2017.
נציין כי לאחר תקופה ארוכה בת שנה במהלכה לא פרסמה הלמ"ס את היצע הדירות שנותרו למכירה על ידי הקבלנים, בסקירה הנוכחית מופיע נתון זה מחדש. על פי הנתונים החדשים, בחודש ינואר 2018 נותרו למכירה 22,838 דירות חדשות בידי הקבלנים. עוד מעידים הנתונים כי בהשוואה לחודשים הקודמים נראה שהמספר הולך ויורד כאשר בשנת 2017 עמד הנתון החודשי על סביב 23 אלף דירות, קרוב ל-24 אלף דירות, ובחודש ינואר 2017 עמד מלאי דירות זה על מעט יותר מ-24 אלף דירות חדשות.
חשוב לציין כי יחד עם הפרסום המחודש של נתון מלאי הדירות למ"ס פרסמו גם הערה חשובה לגבי נתונים אלה: "לאחר תקופה שבה לא פורסמו נתונים לגבי סך כל הדירות החדשות שנותרו למכירה, בהודעה זו נכללים מספר הדירות שנותרו למכירה ביוזמה פרטית וחודשי היצע לדירות ביוזמה פרטית", כך בלמ"ס. נתונים אלה, בהודעה הנוכחית, מבוססים על סקר חודשי שעורכת הלמ"ס בקרב יזמים וקבלני בנייה (ואינם כוללים נתוני דירות שבהן הגורם המפתח הוא משרד הבינוי והשיכון).
יש להבהיר כי הנתונים כוללים דירות שהונפק להן היתר בנייה (כלומר, דירות במחיר למשתכן נכללות רק אם הונפק לפרויקט היתר). בעקבות החשיבות שמייחסת הלמ"ס, ומתוך רצון לספק נתונים מהימנים לציבור הרחב, אנו שוקדים על מציאת חלופות למקורות המידע הקיימים כיום ומקווים שנוכל לחדש את פרסום הדירות שנותרו למכירה בכלל המשק".
כלומר, הנתונים אודות מלאי הדירות שנמצאות בידי קבלנים אומנם חזרו להופיע, אבל הם אינם הנתונים המלאים שמעידים על התמונה האמיתית והמלאה בענף. במקביל, מדגישים בלמ"ס כי מדובר רק בדירות שהונפק להן היתר בנייה בפועל, כלומר דירות מחיר למשתכן טרם היתר אינן מופיעות וגם דירות שנמכרו בשוק החופשי "על הנייר" בפרויקטים שטרם קיבלו היתרי בנייה.
עוד מעדכנת הלמ"ס בפרסום הנוכחי כי נתוני הביקוש לדירות חדשות עודכנו בהתאם לשיפור שיטת המדידה. "בנוסף לעדכונים השוטפים, הנעשים בעקבות קבלת נתונים עדכניים יותר, קיימים הבדלים בין הנתונים המוצגים בהודעה הנוכחית לבין הנתונים שפורסמו עד כה. זאת כתוצאה מכמה שיפורים ושינויים שהוכנסו לתהליכי האיסוף, העיבוד והפרסום של הנתונים", כך מסבירים בלמ"ס. "ההבדלים העיקריים הם: עיתוי המכירה של דירות שנמכרות 'על הנייר' (קרי לפני התחלת הבנייה) נרשם לפי מועד המכירה בפועל (בשיטה הקודמת דירות אלה נרשמו כדירות שנמכרו בחודש התחלת הבנייה ולא קודם לכן); התאמה ושיפור במודלים הסטטיסטים שמטרתם השלמת נתונים חסרים; כחלק ממעבר למערכת טכנולוגית חדשה לאיסוף ולעיבוד של הנתונים, נעשה רענון של בסיס הנתונים ותיקון של חוסר דיוקים בסיווג מטרת בנייה של דירות חדשות למכירה או לא למכירה".
בעוד בלמ"ס חזרו לפרסם היום את נתוני מלאי הדירות הלא מכורות. הנתונים שפורסמו, גם אם כי הם חלקיים כאמור (ללא דירות ביוזמה ציבורית) כפי שהדגישו בלמ"ס, הם עדיין נמוכים משמעותית מהנתונים שהציג שר האוצר לפני מספר שבועות בוועדת הכספים של הכנסת. נזכיר שכחלון אמר באותו הדיון כי על פי נתוני משרד האוצר מלאי הדירות שלא נמכרו עומד על כ-50 אלף דירות. נתוני הלמ"ס מהיום מעידים על מחצית ממספר זה.
על כך נמסר היום ממשרד האוצר כי: "משרד האוצר מבקש להדגיש כי נתוני הלמ"ס כוללים מכירות במסגרת מחיר למשתכן (כפי שהלמ"ס מציין בהודעתו). המכירות במסגרת תכנית זו מתאפיינות בסמיכות רבה ביחס למועד מתן היתר הבניה, זאת בניגוד גמור למכירת דירות בשוק החופשי. לפיכך, ההאצה שנרשמה בשנה האחרונה במכירת דירות במסגרת מחיר למשתכן יש בה כדי להטות כלפי מטה את מלאי הדירות החדשות שלא נמכרו. ניתוח שערכנו מעלה מתאם שלילי גבוה בין מכירות אלו לבין מלאי הדירות הלא מכורות. בנוסף יצויין, כי נתוני מכירת דירות חדשות כפי שדווחו ע"י הלמ"ס אינם תואמים את הנתונים המנהליים (דיווחי הקבלנים לרשות המסים)".
נסביר כי באוצר מתכוונים לכך שמלאי הדירות שנותר למכירה הולך ומתכווץ משום שמכירות מחיר למשתכן משפיעות עליו בצורה מהותית. מדוע? משום שבמחיר למשתכן בניגוד לדירות בשוק החופשי, הדירות נמכרות בבת אחת בכנסי מכירות וחתימות חוזים עם קבלת היתר הבנייה, בניגוד לפרויקט בשוק החופשי שהמכירות במסגרתו יכולות להימשך תקופה ארוכה, החל משלב המכירה טרם היתר ועד כשהפרויקט כבר מאוכלס. נתוני הלמ"ס ששבו להתפרסם כעת מתחילים מינואר 2017 כאשר המכירות של מחיר למשתכן החלו בנובמבר 2016, ומאז רק התעצמו. ונזכיר שוב, שנתוני המלאי גם חסרים את נתוני הבנייה ביוזמה ציבורית, עוד נתון שקשה להעריך על כמה עומד, אבל אמור להטות את המספרים כלפי מעלה. במקביל, בסוף התייחסות האוצר נכתבה השורה הבאה: "נתוני מכירת דירות חדשות כפי שדווחו ע"י הלמ"ס אינם תואמים את הנתונים המנהליים (דיווחי הקבלנים לרשות המסים)". משפט זה מעלה בעיה אחרת המתייחסת לנתוני הלמ"ס ולעובדה שהם אינם תואמים לנתונים שפרסם רק בתחילת השבוע הכלכלן הראשי באוצר. גורמים באוצר טוענים היום כי הם מתקשים להבין מדוע בלמ"ס לא מתייחסים לנתונים הקיימים מדיווחי הקבלנים לרשות המיסים, מה שגורם לפער בין הדיווחים השונים.
בשורה התחתונה, אף אחד לא שולל את מגמת ההאטה במכירת הדירות, מגמה אותה ניתן לראות גם בנתוני הלמ"ס וגם בנתוני האוצר. אולם, שאלת המלאי, אותן דירות שטרם נמכרו, משמעותית יותר מהכל בשביל להבין עד כמה תוכנית מחיר למשתכן והמצב בשוק משפיע באמת על הקבלנים. אם חלה האטה משמעותית במכירות, המלאי אמור לעלות ולא לרדת, אולם פרויקטים של מחיר למשתכן בהם לא חלה ירידה בביקוש באמת משפיעים על נתון זה (שנכלל בנתוני המלאי). נזכיר באותה הנשימה כי בהגרלה הגדולה האחרונה, נכללו גם דירות קבלן שהומרו לדירות מוזלות במסגרת מחיר למשתכן, כך שגם במקרה הזה מדובר במלאי קיים, שעומד להיגרע עת תסתיים ההגרלה בכל הנוגע לפרויקטים שכבר קיבלו היתרי בנייה. נתוני המלאי אם כך אינם משקפים נתונים מלאים ולכן לא בטוח שיש להתייחס אליהם נכון להיום כאינדקציה אמיתית למצב הקבלנים או לשאלה כמה דירות למכירה עומדות ללא רוכשים.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
