בנק ישראל מבקר את מחיר למשתכן: רבע מהזוכים מוותרים

מחירי הדירות אמנם בירידה אך בנק ישראל מזהיר מהתחדשות עליות המחירים במרכז, משום שמאמצי הממשלה להגדיל את מלאי הדירות בישראל אינם מותאמים למפת הביקושים בארץ. 

■ בנק ישראל אופטימי: המשק ממשיך לצמוח, השכר ממשיך לעלות

■ דוח בנק ישראל: ענף ההייטק משגשג ומרים את שאר המשק 

בפרק על שוק הדיור מותח בנק ישראל ביקורת עקיפה חריפה למדי על תכנית מחיר למשתכן של כחלון כשהוא קובע כי רבע מהזוכים בתכנית בוחרים לוותר על הזכייה מסיבות שונות ובהם קושי במציאת מימון וכי 37% ממכרזי התכנית נכשלו בשל היעדר השתתפות קבלנים. הבנק מסביר כי רוכשי דירה ראשונה רבים ממשיכים להעדיף רכישת דירות בשוק החופשי על-פני דירות מחיר למשתכן מהשיקולים הבאים: הם רוצים דירה במיקום שאין בו מחיר למשתכן או שהסיכוי שלהם לזכות בהגרלה נמוך מאד; סוג הדירות שמציע מחיר למשתכן אינו מתאים להעדפותיהם; הם אינם מעוניינים להמתין שנים עד שהדירה ב'מחיר למשתכן' תהיה מוכנה; הפער במחירים בין דירת מחיר למשתכן לדירה רגילה קטן מדי ואינו מצדיק את ההמתנה ושאר החסרונות; והחשש כי דירות 'מחיר למשתכן' ייבנו ברמת גימור נמוכה יותר.

הבנק מציין כי בתכנית התגלו ליקויים הקשורים לתכנון ולנטיית הקלבנים לבצעה ברמת גימור נמוכה - אך מרבית ליקויים אלה נמצאים בתהליך של תיקון. בנושא הפער במחירים בין מחיר למשתכן לדירות בשוק החופשי מציין בנק ישראל מחקר של הכנסת שקבע שגובה ההנחה הממוצעת לדירה במחיר למשתכן נע בין 150 אלף שקל בלבד בפריפריה ל-600 אלף שקל בתל-אביב והרצליה ומעיר כי קיימות דוגמאות לכך שהפער נמחק לחלוטין - כפי שקרה למשל בפרויקט מחיר למשתכן בבאר-שבע, עובדה שגררה ביטולים רבים בפרויקט, על-פי הבנק. בנק ישראל מציין את העלות התקציבית הגבוהה של מחיר למשתכן מבחינת אובדן הכנסות ממכירת קרקע ומצטט בהקשר זה מחקר של הכנסת שקבע כי ההפסד בהכנסות הגיע בשנתיים האחרונות ל-2.1 מיליארד שקל לשנה בממוצע. 

בנק ישראל מחשיב את 2017 כשנה שבה המשיכו מחירי הדירות לעלות, זו השנה העשירית ברציפות, אך הוא מציין כי מאז ספטמבר האחרון נרשמה ירידה של 2.1% במחירים. נציין שמגמת הירידה נמשכה אחרי השלמת הדוח עם נתוני חודש פברואר שהצביעו על ירידה נוספת של 1.2% במחיר הדירות.

מילת המפתח בשוק הדיור ב-2017 הייתה התקררות: ירידה בהיקף העסקאות והתמתנות בקצב עליית המחירים. נכון לתחילת 2018 עומד קצב עליית מחירי הדירות על 0.8% בלבד. על-פי הבנק המרכזי מתחילת גל העליות הנוכחי בשנת 2007 עלו מחירי הדירות ריאלית בשיעור מצטבר של 95%. בגל העליות הקודם שנמשך בין השנים 1989 עד 1996 נרשמה עלייה של 80%.

"בשנים האחרונות הממשלה משקיעה מאמצים רבים בפתרון משבר הדיור", כותבים בבנק ישראל "התחלות הבנייה אכן עלו בשנים האחרונות על 50 אלף יחידות דיור לשנה, המלאי התכנוני אמנם גדל משמעותית אך ההתאמה בין פריסתו הגיאוגרפית לפריסה של משקי-הבית לוקה בחסר ועודף הביקוש לדירות באזור המרכז עלול להימשך גם בשנים הבאות ללא בנייה מאסיבית במסגרת התחדשות עירונית ובנייה על קרקעות בבעלות פרטית".

בנק ישראל מרחיב בפרק על המשקיעים בדירות תוך שהוא נמנע מלהזכיר את עצמו כמי שאחראי לריבית האפסית בשנים האחרונות ולהשפעותיה על שוק הנדל"ן. הבנק מציין את הירידה החדה בפעילותם בשוק, הודות להעלאות המס שביצע כחלון והכוונות להטיל מס על בעלי שלוש דירות ומעלה. הבנק מציין כי משך האחזקה בדירות להשקעה התקצר מ-20 ל-16 שנה מה שעשוי להעיד כי המשקיעים "מעריכים שעליית המחירים המהירה הגיעה למיצוי והם רוצים לממש את רווחיהם".

מצד שני מציין בנק ישראל את העלייה המהירה שנרשמה בשנים האחרונות במספר משקי-הבית המחזיקים בבעלותם שתי דירות ומעלה: מ3.2% מכלל משקי-הבית בשנת 2003 ל-9.9% ב-2015. הבנק מציין כי עלייה זו נבעה מהשחיקה בתשואות על השקעות פיננסיות וירידת ריבית המשכנתאות "בעקבות המשבר הפיננסי העולמי" שהעלתה את עדיפות ההשקעה בדירות.

הבנק מעיר כי בהשוואה בין השקעה לדירה להשקעה במניות יש להביא בחשבון מצד אחד את המיסוי הנמוך יותר על הכנסות מהשכרת דירה (לעומת שוק ההון) אך מצד שני את עלויות העסקה הגבוהות יותר. בשורה התחתונה סבור הבנק כי אפיק ההשקעה בדירה להשכרה זוכה לעדיפות על-פני השקעה בשוק ההון רק בתום שמונה שנים מרגע הרכישה.

להערכת הבנק משקיעי הנדל"ן שהתייאשו משוק הדירות להשכרה לא יחזרו כעת לשוק ההון אלא יפנו לאפיקי השקעה בסוגי נדל"ן אחרים ובהם נדל"ן מניב בחו"ל, נדל"ן מסחרי בישראל או השקעה בקרנות נאמנות המתמחות בנדל"ן. לגבי השקעות של ישראלים בנדל"ן בחו"ל מציין הבנק כי זו גדלה בשנים האחרונות מאפס ל-1.7 מיליארד שקל ב-2017, אך עדיין מדובר בסכום נמוך לעומת ההשקעה בנדל"ן בישראל, שעמדה בשנים האחרונות על 22 מיליארד שקל לשנה בממוצע. 

ממשרד האוצר נמסר בתגובה לדוח בנק ישראל: "משרד האוצר הצליח להוריד את מחירי הדיור לאחר 12 שנים, להפחית מסים ולהצמיח את הכלכלה הישראלית, למרות הקשיים והמכשולים שהערים בנק ישראל. לצערנו הרב, בנק ישראל ממשיך לנהוג במדיניות כלכלית שמשרתת בעיקר את האינטרסנטים. כלכלת ישראל נמצאת במצב הטוב ביותר זה עשרות שנים בזכות 3 שנים של עבודה קשה וצעדים אמיצים שהוביל משרד האוצר בראשות השר משה כחלון עבור אזרחי ישראל ולמרות התנהלות של בנק ישראל".

"המשך ירידת במחירי הדירות תהיה חיובית למשק" כך אמרה נגידת בנק ישראל ד"ר קרנית פלוג. במסיבת עיתונאים לרגל הצגת הדוח השנתי של בנק ישראל ל-2017 התייחסה פלוג לירידה של 2.5% במחירי הדירות מאז ספטמבר. פלוג אמרה כי "נקטנו בצעדים שמבטיחים את היציבות הפיננסית ולכן למשק יש כושר ספיגה גם לירידה חדה".

פלוג הוסיפה כי יש מקום להעלות מיסים על מנת להמשיך ולהגדיל את ההוצאה הממשלתית בעיקר בתחומים כמו השקעה בתשתיות ובחינוך, זאת על רקע ממצאים שהציג מנהל חטיבת המחקר בבנק ישראל ד"ר מישל סטרבצ'ינסקי לפיהם הגירעון המבני של הממשלה גדל ב-2017 ב-1.4 נקודות האחוז בגלל התחייבויות שנטלה על עצמה הממשלה למימון תוכניות חברתיות. בנק ישראל מעריך כי התוכניות ובהן משפחה נטו והגדלת קצבאות הנכות יגדילו את ההוצאה הממשלתית השוטפת ב-12 מיליארד שקל לשנה.

בנושא אחר התייחסה פלוג להעלאת הריבית על האשראי שהבנקים גובים מעסקים קטנים ובינוניים. פלוג אמרה כי העלאת הריבית הזו מושפעת לא רק מעלייה בסיכון של עסקים אלה אלא גם מכך שהבנקים מנצלים את העובדה שלעסקים אין אלטרנטיבה לגיוס אשראי.