מחלצים קבלנים מבועת הנדל"ן

השנה היא 2011. שוק הנדל"ן נכנס לקיפאון בזמן שקצב התחלות הבנייה שובר שיאים חדשים. נגיד בנק ישראל דאז סטנלי פישר, מזעיק את שר הבינוי והשיכון בממשלה אריאל אטיאס, ודורש מאטיאס להאט את קצב שיווק הקרקעות לבנייה. "מה שאנחנו לא רוצים זה לבנות הרבה יותר מדי, ואז להיכנס למצב שאי אפשר למכור אותן. זה יכניס את הקבלנים לבעיות. זה יכניס את הבנקים לבעיות", הסביר פישר לערוץ 10 את פשר הדרישה מאטיאס.

שבע שנים אחרי, ושוב שוק הנדל"ן בקיפאון. היצע הדירות גדל שוב בקצב מסחרר. תחזית האימים של פישר מתממשת, וקבלנים נתקעים עם דירות ללא רוכשים. הפעם לא ברור אם השר משה כחלון, כמו אטיאס, התבקש להגיע לשיחה בהולה עם נגידת בנק ישראל קרנית פלוג. כן נראה שהשניים פועלים יחד כדי להזרים שוב אוויר חדש לבועת הנדל"ן המקרטעת.

אחרי יותר משנתיים וחצי בתפקיד שר האוצר, נראה שכחלון יכול לשבת במשרדו בירושלים ולצפות בחזונו מתגשם. יציאת המשקיעים ותוכנית מחיר למשתכן מתחילות לייבש את הקבלנים בשוק החופשי, ולשנות כיוון במגמת המחירים. לפי הלמ"ס, הקבלנים הממונפים מתחילים להילחץ תחת עומס החובות, ומציעים דירות במחירים נמוכים יותר ויותר בחודשים האחרונים. הבעיה, שדווקא בנקודה הזו, כחלון נקט צעד שגורם לרבים להרים גבה.

לאחרונה הוחלט לצרף להגרלות החדשות של מחיר למשתכן גם קבלנים שנתקעו עם דירות ללא קונים בשוק החופשי. הדיל הוא כזה: קבלנים שרוצים למכור את הדירות במסגרת המחיר למשתכן, מחויבים להעניק הנחה ממוצעת של לפחות 200,000 שקל ממחיר השוק. בתמורה, המדינה התחייבה לפצות את הקבלן ב-137 אלף שקל. מבחינת הקבלן, מדובר בעסקת חלומות. הוא מקבל על הדירות סכום שמתקרב למחיר השוק שביקש, וגם חוסך לעצמו את כל הוצאות השיווק והפרסום שיתגלגלו כעת על חשבון האוצר. הציבור במקרה זה מממן לעצמו הורדת מחירי דירות, שגם כך הייתה מתרחשת אילו הדירות היו נמכרות בשוק החופשי.

כלומר, אין אבסורד גדול מזה.

אבל ישנה כאן בעיה נוספת - הפעם בצד הביקוש. רוכשי דירות רבים במחיר למשתכן לא מצליחים לקבל משכנתא בשל מגבלות הון נוקשות שהוטלו על הבנקים. כאן, במקרה או שלא, מחליט בנק ישראל להתגייס לטובת העניין, ולראשונה מאז תקופת פישר ואטיאס, מבצע מהלך מקל בתחום המשכנתאות.

בהודעה שיצאה החודש מצהיר בנק ישראל על הפחתה של 15% בדרישות ההון שבנקים יצטרכו לרתק עבור מתן משכנתאות בשיעור של 60%-75% משווי הדירה. במילים אחרות, השינוי אמור להוזיל את המשכנתאות עבור דירת מגורים ללקוחות עם הון עצמי נמוך - קהל היעד של דירות המחיר למשתכן. ההקלה אמורה בנוסף לצמצם את ההון העצמי שהבנקים ידרשו מהלווים להביא מהבית.

בנק ישראל טוען, שמדובר בניסיון להקל על הזוגות הצעירים. לטענתו, רבים מרוכשי הדירות משלימים גם כך את ההון העצמי הדרוש באמצעות הלוואה יקרה ומסוכנת יותר של אשראי צרכני. מנגד, לפי דיווחי יועצי משכנתאות עצמאיים, יש גם לא מעט שמוותרים על הלוואה יקרה זו, מה שמפחית מהביקוש לדירות, ומגביר עוד את הלחץ על הקבלנים להוריד מחירים.

אבל גם כך בכל מקרה המהלך של בנק ישראל מעורר כמה שאלות נוקבות. רק לפני כשנה הביעו בבנק ספק ביכולתם של משפחות רבות, בעיקר מהעשירונים התחתונים, לעמוד בהחזרי המשכנתא בזמני אבטלה או ריבית גבוהה. האם הפתרון למלכודת החוב הזו הוא להפוך את החובות ליותר זמינים וזולים עבור אוכלוסייה זו? האם בנק ישראל החליט להקל את תנאי המשכנתא במקום לצמצם את הצורך בה על ידי החזרת מחירי הדיור לקו השפיות?

פלוג וכחלון כלואים בתוך כלכלה שהקטר שלה מורכב מנדל"ן ומחובות. הם חוששים מירידה במחירי הדיור, בטח בחדות, אבל מנגד לא יכולים לספר את האמת לציבור. כך יוצא שהם משחקים משחק כפול מול הציבור. מול המצלמות כחלון מספר לנו בכל הזדמנות שהקבלנים הם המכשול הגדול שמונע הורדות מחירים. אך כשהמצלמות כבות, הוא רץ לחלץ אותם מכספנו. בנק ישראל תחת פלוג מפרסם אזהרות מפני הר המשכנתאות, וביד השנייה דואג להזרים לנו עוד מהן, ובזול.

בשורה התחתונה, כולם מנסים למשוך את המסיבה, בתקווה שהיא לא תיגמר במשמרת שלהם, אלא שהפעם נראה שהקהל התעייף, ומתחיל לנטוש אותה.

■ הכותב הוא עיתונאי עצמאי.