אוכלוסיית ישראל מזדקנת

במדינת ישראל מונה אוכלוסיית הגיל השלישי כ-800 אלף איש ואישה, ומספר זה צפוי להכפיל עצמו עד לשנת 2035. התארכות תוחלת החיים, לצד עלייה ברמת החיים ובעושרם של רבים מקרב אוכלוסיית הגיל השלישי, בשילוב שינוי טעמי האוכלוסייה - התופסת את בתי הדיור המוגן כמסגרת איכותית -  מייצרים הזדמנות עסקית לא מבוטלת. למרות הביקוש התיאורטי הרב, ההיצע של בתי דיור מוגן קטן יחסית ומוערך בכ-12,500 יחידות דיור. בשל כך, המחירים של היחידות הללו מרקיעים שחקים. הרשתות הגדולות בענף, המחזיקות כל אחת מעל שלושה בתי דיור מוגן הן: "משען", "מגדלי הים התיכון", "אחוזת רובינשטיין", "בית בכפר" ו"עד 120". לצידן קיימים מספר רב של מפעילים המחזיקים 1-2 בתי דיור מוגן.

מגדלי הים התיכון היא חברה ציבורית הנחשבת לאחת הגדולות, האיכותיות והוותיקות בתחום. החברה הנפיקה את מניותיה לציבור בת"א בפברואר 2014, ומאז היא מסבה למשקיעים נחת; שווי החברה בהנפקה עמד על 655 מיליון שקל (אחרי הכסף) והיא נסחרת כיום בשווי של 955 מיליון שקל. החברה מחזיקה ב-7 בתי דיור מוגן בתפוסה של 92%, הכוללים 1,650 יחידות דיור באזור המרכז, ובנוסף יש  423 מיטות סיעודיות במחלקות הסיעודיות בבתי הדיור המוגן שלה. מרבית הדיירים משתייכים לאוכלוסיית הגיל השלישי בחתך סוציו-אקונומי בינוני ומעלה, שהתגוררו לפני כן באזור הדיור המוגן אליו הצטרפו.

הכנסות החברה מגיעות משני מרכיבים מרכזיים: תשלום שוטף וחילוט יחסי של הפיקדון בשווי הדירה אשר מופקד על ידי הדייר, ומחולט על פני 12-15 שנה בשיעור שנתי של עד 3.5%. בהתאם לנתוני עבר, דייר שוהה בדיור מוגן במשך 10 שנים, ובתום שהותו יתרת הפיקדון שלא חולטה מוחזרת לו או ליורשיו כשיחידת הדיור שפינה תאוכלס על ידי דייר חדש שיפקיד פיקדון מלא. בנוסף, לחברה הכנסות מהשכרת המחלקות הסיעודיות וכן משירותים שאינם נכללים בסל הבסיסי של הבית. הכנסות אלו משאירות בידי הרשת עודף צנוע של אחוזים בודדים.

ואולם, הבוננזה של החברה נבעה מעליית מחירי הנדל"ן למגורים, אשר תרמה לרווחי הון בשל המיקום האטרקטיבי של נכסיה. בשניםהאחרונות כל אימת שמתחלף דייר בנכסיה, מקבלת מגדלי הים התיכון פיקדון חדש על הנכס שהתפנה, המשקף מחיר יחידת דיור גבוה מהותית מבעבר. כך אירוע של סיום שכירות, אשר במרבית ענפי הנדל"ן המניב הוא אירוע שלילי, הופך בסביבה העסקית של החברה לחיובי.

באוגוסט 2017 חנכה מגדלי הים התיכון את שלבי ב' ו-ג', הכוללים 126 יחידות דיור, בפרויקט דגל עם ארגון הצרכנות "חבר" ביישוב גני תקווה שנפתח באוקטובר 2016. פרויקט זה, המונה 349 דירות, מצוי בשלבי שיווק מתקדמים וצפוי לייצר לחברה רווח יזמי נוסף של 36 מיליון שקל.

לחברה בית דיור מוגן בירושלים, שנרכש ברבעון הראשון של 2014 מקופת חולים מאוחדת והוחל באכלוסו ברבעון הראשון ב-2015. בית דיור מוגן זה מונה 116 יחידות, ומתוכן כ-78 יחידות מאוכלסות. קצב האכלוס איטי יחסית, אך בחברה מעריכים כי בשנה-שנתיים הקרובות ניתן יהיה להגיע לאחוזי האכלוס המקובלים ברשת. בנוסף, היא הודיעה לאחרונה על רכישת קרקע ברחובות תמורת 62 מיליון שקל, לבניית בית דיור מוגן שיכלול 250 יחידות - כחלק מיעד מוצהר של החברה להתרחב בזהירות, כשלא פוסלים שם רכישה או מיזוג בעתיד.

פיתרון לחשש מנדל"ן יזמי או מסחרי

בסביבת המאקרו המקומית, בה רבים חוששים בצדק מהשקעה בנדל"ן יזמי, בשל החשש מירידת מחירים כפועל יוצא מתוכניות הממשלה, ומפני השקעה בנדל"ן מסחרי, מחשש לשחיקה במחירי השכירות, ההשקעה בדיור מוגן למגורים, המהווה שעטנז בין נדל"ן למגורים לנדל"ן מניב, עושה שכל.

נציין כי החברה ודאי שאינה מחוסנת מפני ירידת מחירי דיור חדה, הן בכל האמור בשווי הנכסים והן בכל האמור ביכולתה לגייס דיירים הנשענים על מימוש דירות למימון הפיקדון. ועדיין, השקעה בדיור מוגן היא דפנסיבית יחסית, הן בשל ההיצע הקשיח והביקושים הגדולים, והן בשל העובדה שהדייר הינו בדרך כלל לקוח לשנים רבות ללא בעיות גבייה. 

מצוקת הדיור של צעירי ישראל היא סוגיה לאומית שפתרונה עומד בראש סדר העדיפויות הלאומי, ואולם מצוקה אחרת חשובה לא פחות מתקיימת אצל בני הגיל השלישי - המחפשים אחר פתרונות דיור איכותיים במחירים שפויים, אך אלו חסרים, בלשון המעטה.

השקעה בנדל"ן מניב בישראל הפכה מתחילת 2018 לכזו שרבים מסתייגים ממנה, בשל החשש מעלייה בעלויות המימון של הפירמות הפעילות בענף, לחץ נקודתי של שחיקת מחירי נדל"ן מסחרי על רקע פריחת המסחר באינטרנט, והחשש מפגיעה בשכר הדירה העתידי של המרכזיים המסחריים. התקופה הנוכחית אינה נוחה גם להשקעה בנדל"ן יזמי למגורים בישראל, לנוכח רמות המחירים הגבוהות וההשפעה של תוכנית "מחיר למשתכן" על המכירות בענף.

כניסתה של ענקית הנדל"ן המניב עזריאלי לתחום הדיור המוגן, לאחר שרכשה בתים פעילים והיא שוקדת על פיתוח בתים על קרקעות שברשותה, מלמדת כי גם אצל המומחים לתחום מזהים ערך לא מבוטל בתת ענף זה. השקעה בחברת מגדלי הים התיכון, אשר הינה חברת דיור מוגן ייחודית בבורסה המקומית, עשויה להיות פתרון הגיוני לסיטואציה הנוכחית.