תמרור אזהרה למשקיעים: למה נכשל המכרז בכרמי גת?

כרמי גת היא השכונה הראשונה שיצאה לדרך מכוח הסכם-הגג הראשון שנתחם בישראל, בין המדינה לעיריית קריית גת. מדובר בשכונה חדשה הממוקמת בצפון העיר שעל פי הפרסומים המוקדמים אודות הסכם-הגג עתידה לכלול שיווקים בשלב הראשון של סביב 7,000 יחידות דיור.

היום, כמעט חמש שנים אחרי שנחתם הסכם-הגג ושווקו אלפי יחידות דיור בשכונה החדשה לצד מגרשים למאות צמודי קרקע, רוחות השינוי בענף הנדל"ן מתחילות להשפיע גם על הביקוש.

אם בתחילת הדרך דיברו כולם על כך שגבולות הביקוש השתנו, וקריית גת היא כבר לא פריפריה, היום גוברים הסימנים לכך שנהירת הקבלנים וקבוצות הרכישה, לצד נהירת המשקיעים לשכונה החדשה, עשויות להסתיים במפח נפש.

לא רק ריבוי המשקיעים משפיע על השכונה החדשה, אלא גם הסכסוך הארוך שהתגלע בין המדינה והעירייה הנוגע לאי-יישום הסכם-הגג של שני הצדדים, סכסוך שהגיע לבית משפט ולכאורה הסתיים לאחרונה אבל עיכב את העבודות במתחם ויצר אי-אמון בין כל הצדדים וחשש של קבלנים מה יהיה בהמשך הדרך.

 קרית גת מול כרמי גת

מקור הנתונים: יד 2

רק כדי להבין את היקף השכונה החדשה, נציין כי אמנם היעד לשיווק כ-7,000 יחידות דיור בכרמי גת עוד לא התממש, אבל עד כה שווקו בשכונה מגרשים לבניית 5,182 יחידות דיור סך הכל. 3,538 שווקו במסגרת מכרזים רגילים לבנייה רוויה כאשר בחלק מהם זכו קבלנים ויזמים וחלק נרכשו על ידי קבוצות רכישה. במקביל, 1,182 יחידות דיור שווקו בהצלחה במסגרת מחיר למשתכן ועוד כ-462 מגרשים לבנייה פרטית של צמודי קרקע.

רוכשי הדירות במתחם אולי עוד לא מתחילים להרגיש את הבעיה שנוצרה בשל ריבוי המשקיעים בשכונה החדשה, אבל נראה שהקבלנים כבר "מריחים" את השינוי. שתי דוגמאות בולטות לכך אפשר למצוא בעת האחרונה. ראשית, מכרזי הקרקע לבנייה רוויה שפעם נסגרו בהצלחה עם הצעות רבות, הפכו קשים יותר לשיווק. מכרזי מחיר למשתכן שיצאו לשיווק נחלו רק הצלחה חלקית כשחלק מהמגרשים נרכשו וחלק נותרו ללא הצעות. שנית, ל"גלובס" נודע כי מכרז גדול של החברה הממשלתית דירה להשכיר שנסגר לאחרונה בשכונה נכשל אף הוא כאשר אף קבלן או יזם לא הגיש הצעה ותיבת המכרזים נותרה ריקה.

שיחות עם גורמים הבקיאים בנתוני המכרז העלו כי מדובר בחשש לביקוש נמוך בשל העובדה שחלק ניכר מהדירות בשכונה נמכרו למשקיעים, ויזם או קבלן שיזכה במכרז זה מתחייב לבנות ולהשכיר את כל הדירות לתקופה ארוכה, כך שאם החשש הוא מפני ביקוש נמוך להשכרה, המכרז כולו בעייתי.

גורמים אחרים הזכירו את העימות בין העירייה למדינה על רקע הסכם-הגג וטענו כי גם זה חלק מהסיבה לביקוש האפסי. אבל בנקודה זו יש לציין נקודה נוספת הנוגעת למכרז, סעיף שהיה הופך אותו לאטרקטיבי הרבה יותר בכל מקום אחר, ורק מחזק את הטענה כי מדובר בעיקר מחשש להצפת השוק בשירות להשכרה בעתיד הקרוב. בעוד כל מכרזי "דירה להשכיר" מתייחסים לתקופה של 20 שנה במהלכן לא ניתן יהיה למכור את הדירות, בקריית גת המצב המכרז קבע תקופה של 10 שנים בלבד, שאחריה ניתן יהיה למכור את הדירות בשוק החופשי. על הנייר מדובר בסוג של "בוננזה" ליזמים, אבל כאמור, אף הצעה לא הוגשה.

מדירה להשכיר נמסר בהקשר למכרז שנכשל בקריית גת כי "החברה עובדת במלוא המרץ על מנת לעמוד בתוכנית העבודה האגרסיבית של השנה לפיה תשווקנה ליזמים 4,000 יחידות דיור להשכרה ארוכת-טווח. בעת הזו נמצאים בשיווק כמה מכרזים אטרקטיביים כגון כרמיאל, גן יבנה, רמלה ותל-אביב. באשר למכרז בקריית גת להערכתנו המכרז כלכלי ואטרקטיבי. בכוונתנו לבחון שוב את המכרז ואת תנאיו ולהוציאו שוב לשיווק בתוך פרק זמן קצר".

על פי נתוני אתר יד 2, הנוגעים לעיר קריית גת בכלל ולשכונת כרמי גת בפרט, נראה שההיצע מתחיל לגדול בהיקף משמעותי, בין היתר בגלל דירות המשקיעים בכרמי גת. על פי הנתונים, היצע הדירות להשכרה בקריית גת כולה (מודעות שפורסמו) נמצא בעלייה מאז 2016.

בכל הקשור לביקוש, נראה שגם הוא עולה כאשר ב-2017 האמירו החיפושים ביד 2 אחר דירות להשכרה. אולם לנתוני הביקוש צריך להתייחס בזהירות רבה, משום שבעוד המודעות שמפרסמות דירות הן ברוב המקרים דירות אמיתיות שעומדות להשכרה (למעט דירות פיקטיביות שמצליחות לעבור את הסינון), סוגיית המחפשים אינה מעידה בפועל על עסקאות. כניסה למודעה יכולה להיות גם "גישוש" של בעלי דירות להשכרה לראות מה גובה השכירות המבוקשת אצל השכנים, וגם בדיקה האם המחיר יורד או עולה.

עוד נתון שכדאי להתייחס אליו הוא המחיר המבוקש. על פי נתוני יד 2 אומנם נרשמת עליה קלה במחירים, המתאימה לביקוש, אולם מדובר במחירים המבוקשים ואין לדעת באילו מחירים העסקאות באמת נסגרו. במאמר מוסגר נאמר כי אם היה בישראל מסד נתונים הנוגע למחירי השכירות, כפי שקיים במחירי הרכישה, התמונה הייתה בהירה יותר.

גל עופרים, סמנכ"לית שיווק ומוצר באתר יד2, מציינת כי "נתוני היצע הדירות להשכרה בכרמי גת חריגים בהשוואה לנתונים ברמה העירונית, ומצביעים על זינוק של מאות אחוזים בהיצע הדירות המוצעות להשכרה בלוח יד2 בהשוואה ל-2017. כשליש מדירות ה-5 חדרים ויותר מ-20% מדירות ה-4 חדרים שפורסמו להשכרה בקריית גת ב-2018, ממוקמות בשכונת כרמי גת. מכאן שדירות שנרכשו להשקעה בתהליך השיווק יוצאות לשוק עם תחילת מועד האכלוס, ומגדילות את ההיצע בשכונה בצורה משמעותית".

בשורה התחתונה, ההיצע הגדול שיוצא לשוק בכרמי גת בינתיים לא משפיע על מחירי הביקוש. מעניין יהיה לראות מה יקרה שחלק גדול יותר מאלפי הדירות ששווקו במתחם יצאו להשכרה וכיצד זה ישפיע על השוק. בינתיים, כדאי לשים לב לתמרור האזהרה של היזמים שלא ניגשו למכרז להשכרה ארוכת-הטווח בשכונה, ולהיות עם האצבע על הדופק.