החלום הגדול על הפשרת קרקע חקלאית הסתיים בתביעה

תביעה בסך 5.5 מיליון שקל הוגשה לאחרונה על-ידי 37 רוכשי קרקעות חקלאיות, כנגד חברת אקוויטי נדל"ן ששיווקה להם את הקרקעות.

בתביעה טוענים הרוכשים כי הוטעו על-ידי החברה ועל-ידי עורכי הדין, ששכנעו אותם כי הקרקע החקלאית שבאזור פרדס חנה-כרכור, הגובלת בקרקעות של מושב תלמי אלעזר, צפויה לשנות ייעוד למגורים בתוך שנים ספורות, בעוד לימים הסתבר כי הקרקע כלל לא מיועדת לשינוי ייעוד. התובעים מבקשים מבית המשפט לבטל את הסכמי הרכישה, לקבל את כספם בחזרה ולפצות אותם בגין הנזקים שלטענתם נגרמו להם.

בתביעה, שהוגשה לבית המשפט המחוזי בתל-אביב באמצעות עו"ד ארנון גרפי, נטען כי קבוצת אקוויטי, שהוצגה כאחת מהחברות המובילות בארץ בתחום שיווק קרקעות חקלאיות, יצאה בשנת 2011 במסע פרסום נרחב לשיווק קרקעות חקלאיות ביחידות של כ-420 מ"ר, במחיר של 129 אלף שקל ליחידה. בין היתר כללו הפרסומים: "הזדמנות ייחודית ונדירה להשקיע בקרקע חקלאית קרובה לבנייה סמוך למושב היוקרתי תלמי אלעזר, שהפשרתה הצפויה תעלה את ערכה ביותר מ-1,500%". התביעה הוגשה גם כנגד משרד עורכי הדין גלעד שר (שטוען כי שמו שורבב לתביעה בטעות, ראו בהמשך).

 עו"ד ארנון גרפי / צילום: פוטו פראג'

התובעים, שכל אחד מהם הגיע בנפרד לחברה, טוענים כי נאמר להם שהבתים שייבנו בעתיד יהוו למעשה הרחבה של מושב תלמי אלעזר. בצורה כזו, נאמר להם, שוויו של הנכס אותו רכשו יעלה עשרות מונים וידביק את המחירים הגבוהים של הקרקעות לבנייה במושב.

אקוויטי, כך נטען, הציגה בפני הרוכשים מצג שלפיו היא רכשה זכויות בקרקע וכי בכוונתה לקדם מיד עם גיבוש קבוצת הרוכשים מהלך לשינוי ייעוד הקרקע מחקלאות למגורים. "הפרויקט תואר בפני התובעים כאילו הוא מלווה בידי צוות מקצועי ומנוסה, ובכלל זה משרד עורכי דין מוביל ובעל מוניטין, בנק מלווה המספק פלטפורמה מימונית לעסקה, וכן נאמר להם כי הם מיוצגים משפטית בידי משרד עורכי הדין המלווה אותם ברכישת הקרקע", נטען בתביעה.

על-פי הנטען, מציגי החברה הסבירו כי בשלב הראשון תתבצע רכישת הקרקע החקלאית ובשלב השני, שיחל מיד לאחר מכן, יחל הליך להפשרת הקרקע לשינוי ייעודה למגורים. לטענת התובעים, הם הוטעו להאמין כי מדובר באפיק השקעה אטרקטיבי, וסמכו ידיהם על משרד עורכי דין "גדול ומכובד" - גלעד שר - שלטענתם, קיבל על עצמו לייצג אותם ולהגן על האינטרסים שלהם בכל הנוגע להתקשרותם בפרויקט. לטענת התובעים, הם הוחתמו על הסכמים במשרד עו"ד גלעד שר, ובהם הסכם מכר, הסכם אופציה, הסכם שיתוף, כתב נאמנות, הסכם להזמנת שירותים משפטיים והסדרת שכר-טרחה, יפויי-כוח ועוד. "כל זאת בהליך קצרצר ומהיר ביותר, ובוודאי שללא הסבר מעמיק וממצה על העסקה, משמעויותיה, ומשמעות המסמכים עליהם חתמו, ובפרט לא ניתנו להם הסברים לגבי הסיכונים והחסמים המשפטיים תכנוניים להיתכנותו של הפרויקט שכבר היו קיימים וידועים במועדי החתימות על ההסכמים".

כמו כן מציינים התובעים כי שילמו על הקרקע באמצעות חסכונות ונטילת הלוואות. הכספים הופקדו בנאמנות אצל עו"ד גלעד שר.

"אמירת אמת אינה תנאי הכרחי"

לימים, טוענים התובעים התברר להם כי למצגי קבוצת אקוויטי לא הייתה כל אחיזה במציאות וכי למעשה כבר במועדי הצגת המצגים וחתימה על ההסכמים היה ידוע לנתבעים כי אין סיבה להניח שהקרקע תשנה את ייעודה למגורים, אלא הייתה סיבה להניח שכל תוכנית שתוגש לשינוי ייעוד בעתיד הנראה לעין נידונה למעשה לדחייה מראש. זאת בין היתר מאחר ובשנת 2004 הופקדה תוכנית מתאר מחוזית למחוז חיפה בשם תמ"מ 6 לפיה, האזור בו מצויה הקרקע, הוגדר ביעוד "אזור חקלאי/נוף כפרי פתוח". כלומר, הקרקע מיועדת לשימור לדורות הבאים, ובאזור בעל אופי כפרי פתוח, קיימת מניעה לאשר הפקדה של תוכניות לשינוי ייעוד למגורים.

התוכנית אף הגדירה אזורים שכן מיועדים לפיתוח עתידי, לרבות מגורים, אולם הקרקע המדוברת אינה כלולה באזורים אלה. "אין כל דרך להעריך מתי בעתיד אם בכלל יחול שינוי במצב, אך ניתן להעריך שהשינוי אינו צפוי בעשורים הנראים לעין" נטען בתביעה. "זאת בין היתר נוכח העבודה שתוספת שטחים לפיתוח ביחס לשטחים הוגדרו בתמ"מ 6 ואשר מצויים במרקם שמור משולב לפי תמ"א 35, יכולה להיעשות רק בתוכנית מחוזית ובכפוף לניצול שטחי הפיתוח הקיימים בתמ"מ 6".

יתרה מכך, צוין בתביעה, גם אם בעתיד לבוא ינוצלו כל שטחי הפיתוח שהוגדרו בתמ"מ 6 עבור פרדס חנה-כרכור, סביר להניח שהקרקע לא תיכלל בשטחי הפיתוח שיוגדרו בעתיד נוכח המרחק הרב של הקרקע מהאזורים הבנויים של פרדס חנה-כרכור. "על כן", ציינו התובעים, "אין כל תוחלת בהגשת תוכנית לשינוי ייעוד בקשר לקרקע שכן כל תוכנית מעין זו נידונה למעשה לדחייה מראש". עוד טוענים הרוכשים כי הצפי שהוצג להם להפשרת הקרקע הוא 5-8 שנים.

לטענת התובעים, אקוויטי קיבלה אופציה מבעל הקרקע לרכוש אותה בפרק זמן מוגדר ועל כן "כדי לנצל את חלון ההזדמנויות שנפתח לה מיהרה והעמידה מערך שיווק נמרץ ואגרסיבי מתוחכם וחלקלק שכל האמצעים השיווקיים כשרים מבחינתה למימוש מטרתה זו, כאשר אמירת אמת אינה תנאי הכרחי במסגרת האמצעים השיווקיים", צוין בתביעה.

לטענתם, התנהלות משרד עו"ד גלעד שר חמורה במיוחד בעצם הסכמתו לייצג הן את התובעים והן את קבוצת אקוויטי, והוא למעשה נתן את "חותמת הכשרות" למצגים שהוצגו ובכך תרם להטעיית התובעים.

לטענתם, שר ככל הנראה אף לא ביצע בדיקה מעמיקה של המצב התכנוני של הקרקע. "מדובר בהתנהגות חמורה במיוחד של הנתבעים במעשה או במחדל בהתנהגות או בעצימת עין וחוסר אכפתיות", נטען בתביעה. "אם בתחילתו פורסם הפרויקט בקול תרועה רמה הרי שכיום ברור כי התובעים הולכו שולל רומו ונפלו קורבן לתרגיל הטעיה זדוני וחמור, ממנו סבלו נזקים כספיים כבדים".

עוד נטען בתביעה כי בשנת 2014, אחרי עיכובים, הגישה קבוצת אקוויטי תוכנית לוועדת המשנה של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה פרדס חנה-כרכור, שהחליטה על דחייתה. בהחלטה לדחות את התוכנית ציינה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה: "להמליץ בפני הוועדה המחוזית לדחות את התוכנית מהנימוקים הבאים: מימוש התוכנית מצריך השקעה בתשתיות באופן בלתי סביר במערכת העירונית, תחום התוכנית נמצא מחוץ לתחום הפיתוח העירוני, התוכנית אינה תואמת את תוכנית המתאר החדשה". בעקבות הדחייה דן ועד הרוכשים עם נציגי אקוויטי בשאלה כיצד לפעול לקידום הפרויקט. קבוצת אקוויטי, כך נטען, הציעה לרוכשים להמתין כמה שנים עד לאחרי הבחירות, שהרכב הוועדה ישתנה. ועד הרוכשים פנה למשרדי עורכי הדין שייצג אותם ברכישה, על-מנת לקבל את עמדתו בקשר לאפשרות של הגשת ערר על החלטת הוועדה המקומית, אולם לטענתם, עו"ד שאיתו שוחחו הודיע להם כי "הטיפול של המשרד הסתיים עם העברת הזכויות הקנייניות".

לטענת התובעים, בשלב זה החל ועד הרוכשים בחיפושים אחר משרד עו"ד שיסכים לייצגם, אולם כל המשרדים אליהם פנו סירבו לקבל על עצמם את הייצוג, בנימוק ששינוי הייעוד של הקרקע למגורים איננו אפשרי, לנוכח המצב התכנוני ומיקומה הבעייתי של הקרקע.

על רקע זה פנו נציגי התובעים לקבל חוות-דעת מקצועית משמאי המקרקעין הבכיר רון רודיטי, אשר בדק את מצבה התכנוני של הקרקע, ומסר להם כי "כבר במועד השיווק והמכירה, לא זו בלבד שלא הייתה כל סיבה להניח שהמקרקעין ישנו את ייעודן למגורים, אלא שהיו סיבות להניח שכל תוכנית לשינוי ייעוד שתוגש בעתיד הנראה לעין, נדונה למעשה לדחייה מראש". זאת בין היתר מאחר ומיקום הקרקע על קו התפר בין שטח השיפוט של המועצה האזורית מנשה לשטח השיפוט של המועצה המקומית פרדס חנה-כרכור צפוי להיות חסם משמעותי באשר להיתכנות הפשרת הקרקע. שכן, הישוב תלמי אלעזר שייך מוניציפלית לשטח השיפוט של המועצה האזורית מנשה, ועל כן הרחבה של היישוב נתונה להחלטת המועצה והוועדה המקומית שלה בעוד הקרקע המדוברת אינה משויכת לתחום מועצה זו.

התובעים מבקשים מבית המשפט לבטל את כל ההסכמים שנחתמו עמם, להחזיר להם את הכספים ששולמו בצירוף הפרשי ריבית והצמדה, ולפצותם על הנזקים שנגרמו להם. סך-הכול הם תובעים 5,570,230 שקל.

תגובה: "טענות שקריות"

מהחברה נמסר: "הטענות המובאות בכתבה שקריות ומשוללות כל יסוד. צר לנו כי התובעים בחרו להגיש תביעה חסרת בסיס. איננו מנהלים דין ודברים מעל דפי העיתון, כל העובדות יתבררו בבית המשפט".

מעו"ד גלעד שר נמסר: "לעו"ד שר ולמשרד עורכי הדין גלעד שר ושות' אין קשר לעניין הנדון, ושרבוב שמם לתביעה, וממילא לכתבה אודותיה, הוא מעשה עוול. ביום 1.1.2016, הקים עו"ד שר שותפות חדשה הנושאת את השם גלעד שר שות'. את פעילות הנדל"ן הנרחבת המתנהלת במשרד מנהל השותף עו"ד רימון תלחמי, הנמנה עם המובילים בתחום בארץ, ולפעילות זו אין ולא היה שום קשר לתביעה.

"העניין נשוא התביעה טופל בלעדית בידי עו"ד יהודה מועלם, שהיה בשעתו שותף חוזה במסגרת פירמת עורכי דין שנקראה אז גלעד שר, קדרי ושות', ואשר ממנה פרש מייסדה עו"ד שר לפני שנתיים וחצי. פירמה זו ממשיכה לפעול כיום תחת שם אחר. עו"ד מועלם היה, אישית ובלעדית, הנאמן על כספי הרוכשים, וטיפל בכל הקשור לנשוא התביעה בשנים הרלוונטיות. ככל שיהיה צורך בכך, יוצגו בפני בית המשפט ראיות חותכות כל האמור לעיל".