מחיר למשתכן: באוצר רוצים ללחוץ על הגז במרכז

אם מישהו חשב שתוכנית מחיר למשתכן תתמקד באזורי הפריפריה בגלל מחסור קרקעות באזורי הביקוש במרכז הארץ, הטבלאות המצורפות לידיעה הזו מפריכות זאת מכל וכל. מנתונים שביקש "גלובס" מרשות מקרקעי ישראל על מכרזי מחיר למשתכן שנמצאים עתה "באוויר", כלומר מכרזים לבחירת הקבלן והמחירים ותוכניות השיווקים למחצית השנייה של 2018, עולה כי חלק גדול מהמכרזים מתמקדים בדיוק במרכז הארץ - בלב הביקושים לדירות.

כזכור, עד עתה התמקדה תוכנית מחיר למשתכן באזורי הפריפריה וביישובים כמו קריית שמונה, נהריה, קריית ביאליק ועוד בצפון ושדרות, אופקים, אשקלון, דימונה ומצפה רמון בדרום. חלק מהמכרזים בפריפריה אף נכשלו בחודשים האחרונים, ונראה כי גם האוצר מבין שמכרזי מחיר למשתכן מיצו את עצמם או קרובים למצות את עצמם בפריפריה, ולכן כדי לשמור על המומנטום של התוכנית צריך לשווק קרקעות פנויות במרכז הארץ.

בין הפרויקטים הגדולים במרכז אפשר למנות יותר מ-2,100 דירות בבאר-יעקב, כ-1,300 דירות בדרום תל-אביב, כ-1,300 דירות ברמת-גן, יותר מ-1,100 דירות בקריית אונו (כולל המכרז שכבר נסגר בשבוע שעבר), 1,000 דירות ביהוד, 500 דירות ברמת-השרון ועוד דירות בנס-ציונה, אור-יהודה ורמלה - כולן במרכז הארץ.

המכרז המעניין ביותר הוא כמובן תל-אביב, על מגרש הכדורגל לשעבר של מכבי יפו בן 150 דונם, בו מתוכננת כ-1,300 דירות, מכרז שכבר נדחה בעבר ויהיה מעניין לראות אם ייסגר במועדו או יידחה שוב - וכמובן מה רמת המחירים שתוצע על ידי היזמים הזוכים.

 מגרש הכדורגל לשעבר של מכבי יפו / צילום: תמר מצפי

חשוב להדגיש שחלק מהמכרזים עשויים להידחות שוב או לצאת אל הפועל בגלל שלל גורמים, אם כי הערכות הן שמרבית המכרזים האמורים ייצאו לדרך. כמובן שהזכייה של הקבלן במכרז של רשות מקרקעי ישראל היא רק השלב הראשון של התוכנית. בשלב הזה רשות מקרקעי ישראל מאתרת קרקעות ויוזמת פרויקטים, מכינה חוברת מכרז לשיווק הקרקעות, לוחות זמנים לפרויקט ובתום המכרז קובעת ועדת המכרזים של רשות מקרקעי ישראל מיהם הקבלנים הזוכים - אלה שהציעו כמובן את המחיר הנמוך ביותר למ"ר.

השלב הבא הוא פיתוח התשתיות (מים, ביוב, חשמל, תקשורת ועוד) ומסירת המגרשים לקבלן ולאחריו נדרשים הקבלנים הזוכים להוציא היתר בנייה, המאושר על ידי הוועדות לתכנון ובנייה ברשויות המקומיות. רק בשלב האחרון נכנסים הזוכים בהגרלות של מחיר למשתכן, בו הם מוזמנים לכנס על ידי הקבלן לצורך בחירת הדירה וחתימה על חוזה רכישה. כמובן שיש לא מעט שנרשמים לכמה שיותר הגרלות בבחינת "תפוס כפי יכולתך" ומבטלים לאחר מכן את זכייתם.

כזכור, תוכנית מחיר למשתכן מיועדת לחסרי דירה, שלא היו בעלי זכות בדירה או בחלק מדירה בשש השנים האחרונות ושאין להם זכויות כלשהן במגרש למגורים. בתוכנית אין מבחני הכנסה, זולת התנאים הבאים: זוגות נשואים או ידועים בציבור; יחידים (רווקים, גרושים ואלמנים) מעל לגיל 35; הורה חד הורי עם ילד אחד לפחות או נכים בני 21 ומעלה. על התוכנית נמתחה ביקורת כאילו היא מרחיבה פערים ונותנת הטבות לעשירים, אך מנתוני האוצר עולה כי הרוכשים בתוכנית מחיר למשתכן הם בדיוק קהל היעד של התוכנית: זוגות צעירים ממעמד הביניים ואף למטה מכך. 

 מחיר למשתכן

 מחיר למשתכן

המומנטום עם רוכשי הדירות / פרשנות

כלכלה ושווקים, כמו שוקי המניות ואיגרות החוב, אינם פועלים רק על בסיס נתונים כלכליים כמו היצע וביקוש, ריביות, מיסוי אלא לעיתים גם על ציפיות, על פסיכולוגיה ועל מומנטום. כרגע, העניין הזה שקרוי "פסיכו-כלכלה" או "פסיכו-פיננסים", עובד בהחלט לטובת רוכשי הדירות ולטובת שר האוצר כחלון. המומנטום של החולשה בשוק הדיור, של מכירות זניחות יחסית של דירות חדשות על ידי הקבלנים ומומנטום של רצף ירידות (שישה חודשים) - עובד לטובתו.

מבחינת הקבלנים תוכנית "מחיר למשתכן", תוכנית הדגל של כחלון, היא עננה כבדה שמרחפת מעל לשוק הדיור ומעל לראשם והיא ללא ספק משפיעה על המכירות שלהם בצורה משמעותית מאוד - ואין כמו הדוחות הכספיים של יזמיות הנדל"ן כדי להעיד על כך - טוב יותר מכל הצהרה של הקבלנים עצמם. הבעיה היא שה"עננה" הזו, היא לא בדיוק עננה חולפת, כפי שחשבו שתהיה כמו תוכנית מע"מ אפס, שהתאיידה באוויר. "מחיר למשתכן" איננה דועכת, להיפך, כפי שאפשר לראות מנתוני רשות מקרקעי ישראל היא ממשיכה לצבור תאוצה - ועוד באזורי הביקוש.

אפשר להתווכח אם זה מספק, אפשר גם להתווכח אם התוכנית טובה ועונה במלואה על הצרכים בשוק הדיור, אפשר גם לטעון שהדירות בתוכנית לא עומדות בסטנדרטים של איכות ואפשר להתלונן על אורך הזמן מרגע ההודעה על זכיית הקבלן ועד מסירת המפתחות לזוכים בהגרלה. אפשר להתווכח על כל העניינים הללו שוב ושוב - וזה אכן נעשה - אבל זה ממש לא רלוונטי כרגע. זו התוכנית שנבחרה, זו התוכנית שרצה כבר לא מעט זמן וזו התוכנית, שלמגינת ליבם של כל יזמי הנדל"ן - תמשיך לרוץ, ועוד באזורי ביקוש שלטענתם היו עד כה חסינים מהתוכנית והתנתקו לכאורה מהמתרחש בפריפריה.

אני מניח שעם התקדמות התוכנית יצופו במלוא העוצמה גם הטענות על המחיר הכבד שלה באובדן הכנסות למדינה, שהרי היא מסבסדת את הקרקע בתוכנית. בדוחות האחרונים של מדינת ישראל ל-2016 הסבסוד הוערך באותה שנה בכ-1.1 מיליארד שקל ואילו הסבסוד בחמשת החודשים הראשונים של 2017 עמד על כ-1.3 מיליארד שקל ובסך הכל על כ-2.4 מיליארד שקל שאבדו למדינה בהכנסות.

מאז עברה שנה, התוכנית התקדמה יפה, ואפשר להניח שגם הסבסוד התקדם יפה - קרי קפץ בעוד כמה מיליארדי שקלים. אז לפני שקופצים עם כותרות על אובדן הכנסות או סבסוד של מיליארדי שקלים על חשבון כספי ציבור לטובת "מחיר למשתכן", ראוי לזכור שני דברים: הראשון, שיש רשימה של סבסודים הרבה יותר מרגיזים והרבה יותר גבוהים (פנסיה תקציבית למשל); השני, מה זה בדיוק סבסוד על חשבון כספי ציבור? הסבסוד הזה זורם לציבור שבאמת מגיע לו - מעמד הביניים שמתמודד עם מחירי דיור גבוהים בצורה קיצונית - ולא לציבור מיוחס שזוכה לו רק בגלל מעמדו הפוליטי. סוף-סוף גם לציבור הלא מיוחס מגיע סבסוד ולכן זה לא על חשבון הציבור, זה לטובת הציבור.