"התפיסה שהבניין הוא הנכס, ולא הדיירים, מיושנת"

את מתעשרי ההייטק הישראלים שהשקיעו סכום משמעותי ברכישת חברה מקומית, הפועלת בתחומי הכלכלה המסורתית, ניתן לספור על אצבעות יד אחת. צורי דבוש (אמבלייז) עשה זאת בהצלחה רבה עם חברת מוצרי האלומיניום קליל, בעוד שיאיר גולדפינגר (מיראביליס) ורוני צארום (אקסלינק) בחרו להשתלט על חברות נדל"ן ציבוריות - מדיפאואר ואספן גרופ, בהתאמה.

צארום עשה את הונו הגדול ממכירת הסטארט-אפ אקסלינק בשנת 2000, רגע לפני התפוצצות בועת מניות הדוט-קום, לידי ענקית הטכנולוגיה דאז, חברת קומברס, תמורת סכום מדהים של כ-550 מיליון דולר במניות. שווי חלקו של צארום במכירה הוערך ביותר מרבע מיליארד דולר, והוא מומש במחירי השיא - זמן קצר לפני התרסקות מניות הטכנולוגיה בוול סטריט, שכיווצה את שווייה של קומברס לכעשירית מערכה בשיא.

אספן גרופ  נסחרת כיום לפי שווי שוק של כ-400 מיליון שקל, לאחר שהניבה למשקיעים תשואה חיובית של 85% בחמש השנים האחרונות. צארום, 56, מחזיק כיום ב-48% ממניותיה.

החברה עוסקת ברכישה, השכרה וניהול נדל"ן מניב בישראל ובחו"ל, וכן בהשקעה בחוות סולאריות. לחברה נכסים מניבים בענפי התעשייה והלוגיסטיקה, המשרדים, ההייטק והמסחר, ותיק הנכסים שלה חלש בסוף 2017 על שטחים של כ-370 אלף מ"ר, הנחלקים גיאוגרפית בין הולנד (45%), גרמניה (31%), ישראל (20%) ושווייץ (4%).

"כשיוצא לי, אני מטיס טרקטורון מעופף"

צארום, שנותר צנוע ונעים הליכות גם לאחר שנפל עליו עושר גדול, מתגורר כיום ברעננה עם אשתו וארבעת ילדיו. בשיחה בבית הקפה השכונתי הוא מתגלה כאיש שיחה נינוח, שמדבר בגילוי לב ומוכן לענות לכל שאלה. הוא מבלה כיום, לדבריו, חלק גדול מהזמן עם המשפחה, נהנה מהילדים. ומה לגבי תחביבים? "כשיוצא לי, אני מטיס טרקטורון מעופף".

כמה מזמנך אתה מקדיש לחברה?

"אני לא מעורב בניהול היומיומי (צארום אינו נושא משרה באספן גרופ - ש.ש.), אבל בהחלט תומך במאמצי ההנהלה ושותף בהתוויית האסטרטגיה והחזון שלה. כבעל מניות משמעותי אני מביע את דעתי, אבל ההחלטות הן של הצוות שמוביל את החברה, בראשות היו"ר גיא פרג והמנכ"ל גיא אליאס.

"כשרכשתי את אספן", מוסיף צארום, "ההון העצמי שלה עמד על 120 מיליון שקל, וכיום הוא יותר מחצי מיליארד שקל, כולל השקעות שביצעתי פנימה. החברה מציגה שיפור בתוצאות מרבעון לרבעון ומשנה לשנה, וזה מה שאני מצפה מהצוות שלנו - שיפור מתמיד. אני מבסוט מאוד מההשקעה הזאת".

למה מלכתחילה בחרת להשקיע דווקא בנדל"ן?

"כי חשבתי שנדל"ן הוא השקעה סולידית. להשקיע בהייטק זה טוב ויפה, אבל אתה מכיר את היחס בין הצלחה לכישלון, וחשבתי שנכון גם להשקיע בדברים אחרים, מסוכנים פחות. נדל"ן הוא לא התחום היחיד שבו השקעתי, אבל ראיתי בו הזדמנות מדהימה, כי אם אתה עובד בו נכון, אפשר בצורה רציפה להגיע לעליית ערך הנכסים ושווי החברה שבה אתה מושקע.

"אני חושב שבדיעבד הרגשתי שנדל"ן הוא תחום שבו התפיסה יותר מדי מסורתית, ויש הרבה חידושים שאפשר להכניס פנימה. נכון להיום, אלה בהחלט דברים שאנחנו מיישמים באספן גרופ".

מי שהשקיע במניות הטכנולוגיה המובילות, עשה בשנים האחרונות תשואות הרבה יותר גבוהות מאשר בנדל"ן מניב.

"גם אני השקעתי בהן, ועשיתי הרבה מאוד כסף. ב-2007 צפיתי את נפילת השווקים של 2008, וביקשתי ממנהלי התיקים שלי שיסדרו אותם באופן שניתן יהיה להרוויח מהנפילות. די מהר ראיתי שהברוקרים לא מבינים כלום במכשירים שבהם השקיעו, ושהם פשוט אנשי מכירות טובים. ביקשתי שינזילו הכל וישקיעו באג"ח של ממשלת ארה"ב. הם לא הבינו מה נפל עלי. שאלו אותי אם העולם הולך להתמוטט, ועניתי שכן. למזלי, הנזלתי את מרבית הכסף לפני המפולת הגדולה בשווקים באותה שנה.

"כשהכל היה למטה, קניתי מניות טכנולוגיה, כמו סיסקו, גוגל ואפל, וגם של סיטי, כשהמניה הייתה במחיר של דולר וחצי. השקעתי הכי הרבה בחיי במניות, ועשיתי רווח גדול ויפה. זאת הייתה החלטה לוגית, שהתבססה על כך שמדובר בחברות עם מוצרים מדהימים, שהשווי שלהן ירד בגלל הפחד של המשקיעים. למרות זאת, היו כמה לילות שבהם לא ישנתי".

וכיום?

"כיום אני מושקע באופן אחר, עם פחות תנודתיות במניות בכורה של בנקים גדולים בעיקר, שם התשואה די מובטחת".

השקעה פחות סולידית יש לצארום, לדבריו, במניותיה של יצרנית המכוניות החשמליות טסלה, שזינקו במאות אחוזים בשנים האחרונות. עם זאת, טסלה, הפועלת תחת עומס חוב גבוה, הודיעה באחרונה על פיטורים של אלפי עובדים במסגרת תוכנית התייעלות.

"אני מאמין מאוד בטסלה", אומר צארום. "היא נמצאת רק בתחילת דרכה, וצפוי לה עתיד טוב, לדעתי, כי תעשיית הרכב עומדת להשתנות ואנשים אוהבים להזדהות עם חברה שיש לה לא רק מוצר מדהים, שמתחרה בהצלחה בשלמות של מוצרי אפל, אלא גם ערכים כמו שמירה על איכות הסביבה ושימוש באנרגיה נקייה.

"יש אנליסטים שחוזים שטסלה תפשוט רגל, אבל לא הייתי משקיע שם אם לא הייתי משוכנע שהם עושים את הדברים הנכונים. הם יצליחו, לדעתי, כי יש קהילה גדולה של קונים שתומכת בטסלה ואוהבת את המוצר שלה - אנשים טובים, שפיתחו רגש כלפי החברה ומוכנים לעשות הרבה עבורה. והמוצר מטורף, בוא לא ניקח את זה מהם. חצי מיליון איש הזמינו רכב, שמו מקדמה ומחכים לו כבר שנתיים".

מה לגבי השקעות בשוק המקומי?

"אני לא מושקע בו. הכלכלה כאן אמנם חזקה, אבל יש פחות סחירות מאשר בשווקים בחו"ל".

 צארום: "אני מאמין מאוד בטסלה" / מייסד טסלה אילון מאסק, צילום: רויטרס

"אולי עוד אחזור לאקדמיה"

צארום, שגדל ברמלה, למד במגמת חשמל ואלקטרוניקה והתעניין מילדות בתחום המדעים. כשהגיע זמנו להתגייס לצה"ל, ואף שמרבית חבריו למגמה הלכו לעתודה, צארום העדיף שירות קרבי בצנחנים (גדוד 202) בתקופת מלחמת לבנון. בהמשך יצא לקורס קצינים ולקח חלק בהקמת חטיבת גבעתי המחודשת.

"בסיום תפקידי כמ"פ, הגיע הרגע שבו הייתי צריך להחליט אם להמשיך בצבא או לא", מספר צארום. "אז הבנתי שהייעוד שלי הוא להיות מהנדס מחשבים, והחלטתי לסיים את השירות".

הוא פנה ללמוד מדעי המחשב בניו-יורק, סיים תואר ראשון ולאחר מכן תואר שני, לא לפני שלדבריו, התלבט אם לפנות ללימודי קולנוע, "ובסוף קיבלתי את ההחלטה הנכונה".

"במהלך הלימודים עבדתי במכון לחקר המוח, שם עשינו סימולציות של רשתות נוירונים גדולות. בסיום התואר השני, התלבטתי אם ללכת לעשות קצת כסף או להמשיך לדוקטורט. ההחלטה הייתה לפרוש מהאקדמיה, והבטחתי לעצמי שאחרי המיליון הראשון, אחזור לעשות דוקטורט. אולי יום אחד עוד אחזור לאקדמיה".

וכך בתחילת שנות ה-90 חזרו צארום ואשתו לישראל. "חיפשתי אז עבודה, ודי הרבה דלתות נפתחו בפני הודות להצטיינות שלי בלימודים בניו-יורק. נכנסתי לחברת אלרון, שם הוצע לי תפקיד של יזם הבית במטרה להקים את ספקית האינטרנט המסחרית הראשונה בישראל, אלרונט, ב-1994. התחום היה בחיתוליו, ובמאמץ רב הצלחנו לחבר את החברות בארץ לאינטרנט. בהמשך, החברה מוזגה לנטוויז'ן והפכה לספקית שירותי האינטרנט המסחרית הראשונה בישראל.

"במקביל, הקמתי פעילות של המרת תכנים על גבי האינטרנט, כמו פקסים, וקיבלתי השקעת סיד מאייב פלד, שהיה מנהל פיתוח עסקי בקבוצת אלרון - השקעה של 50 אלף דולר. את הפעילות הזאת מיזגתי עם פעילות של אראל תקשורת לחברת אראל-נט, שהונפקה לאחר כמה שנים.

"בהמשך החלטתי לעזוב ולהקים סטארט-אפ נוסף, שנקרא אקסלינק, שנועד לחבר טלפונים סלולריים לתכנים מהאינטרנט. כשהתחלנו בתהליך של גיוס הכסף, הבנו שחברות רבות לא באמת יורדות לעומק הרעיון שלנו, ולא מבינות שהטרנד אכן קורה. בסוף הצלחנו לגייס כסף מקרן הון סיכון בשם שרפא, ששמו את החצי מיליון דולר הראשונים כהשקעה. פרק זמן קצר לאחר ההשקעה, פיתחנו אבטיפוס, שאותו הצגנו בפני התאגידים הגדולים".

"ניצלנו מומנטום בשוק הסלולר"

"אחד מיתרונותיו של המוצר שפיתחנו, היה רמת אבטחת המידע מקצה לקצה", מספר צארום. "המוצר עורר התעניינות גבוהה, ודי מהר חתמנו על הסכמים עם התאגידים הגדולים בעולם, וזה הוביל לגיוס שני של 4 מיליון דולר. כשנערכנו לגיוס השלישי, הגיעו הצעות רכש לטכנולוגיות האלה - והלכנו עם קומברס. המנכ"ל, איציק דנציגר, 'בישל' את העסקה, וקובי אלכסנדר סגר אותה, בסופו של דבר".

לדברי צארום, "אקסלינק ניצלה מומנטום של שוק הטלפונים הסלולריים, שבאותה תקופה השתנה משיחות בלבד להעברת תכנים הרבה יותר מורכבים דרכו. מהמעבר הזה נבע צורך עז של חברות הטלפוניה הגדולות להוביל את התחום הזה, בזמן שיכולתן לתת לכך מענה הייתה מוגבלת מאוד. חברות כמו אריקסון או נוקיה רצו להיות שם, וניסו לפתח את המוצר בעצמן, אבל אנחנו הבאנו את המוצר הכי טוב".

בראיון שהעניק צארום ל"גלובס" לפני כעשר שנים, הוא אמר על האקזיט: "איכשהו הסתדרו הכוכבים, וזה עבד. אני לא מנסה להמעיט במאמצים שצריך לעשות כדי להצליח, אבל יש גם אלמנט של תזמון, מזל וכל מה שהופך את עולם ההייטק לעולם של הון סיכון".

בתשובה לשאלה כיצד מרגיש אדם ש"נופלים עליו 200 מיליון דולר", השיב אז: "זאת תחושה שקשה לתאר. אתה צריך לצבוט את עצמך כל בוקר כשאתה קם. עד היום קשה לי להאמין שעברתי את החוויה הזאת. זה לא קורה לכל אחד מאתנו, וכל מי שזה קורה לו, צריך להרגיש בר-מזל. זאת הייתה חוויה דמיונית במידה מסוימת".

מדוע מימשת את ההחזקות שלך במניות קומברס, ולא המשכת להחזיק בהן - צעד שבדיעבד התברר כחכם?

"כי חשבתי שכשאתה הופך את התמורה למזומן, ההחלטה מה לעשות עם הכסף היא בידיים שלך. אתה לא יכול לשים את כל הביצים בסל אחד, ואמרתי לעצמי 'בוא נוריד סיכונים'".

אתה מתגעגע לימי הסטארט-אפ?

"אני כיום במקום שונה, ולא מתגעגע לימים של העבודה מסביב לשעון, אבל מעריץ את אלה שעושים את זה".

"אספן ממציאה את עצמה מחדש"

להשקעה באספן (לשעבר חברת מריו לזניק) נכנס צארום בשנת 2005, כשסיכם אליעזר פישמן על רכישת מניות השליטה בחברה לצד צמד שותפים שמהם נפרד בהמשך - שמעיה רייכמן ואהוד עמיר.

"אני לא אשקר לך - לא הכרתי את החברה הזאת לעומק", אומר צארום. "הסתמכתי יותר על דיו דיליג'נס (בדיקת נאותות) שעשו השותפים לעניין הזה, ובהמשך, כשנכנסתי לעובי הקורה, התברר שאספן מפסידה כספים - והייתי צריך להכניס כסף פנימה כדי לייצב אותה. מחברה שמפסידה כסף, עם מאזן של 400 מיליון שקל בערך, אספן גרופ עשתהTurn Around, והיא חברה עם מאזן של כמעט 3 מיליארד שקל כיום".]

בהמשך, הוא מספר, "מיניתי הנהלה וקבענו אסטרטגיה ברורה, שבשלב הראשון אנחנו מייצבים את החברה, ובשלב השני הולכים על עסקאות שנותנות לנו Cash-on-cash מאוד יפה ותשואה גבוהה יחסית. זה לא היה קל למצוא את אותן עסקאות, ולכן נכנסנו לעסקאות מאוד ספציפיות, שעליהן התחרו מעט חברות. דבר נוסף שעשינו, זה למקד את הפעילות בגרמניה ובהולנד, כי חשבנו שאלה שווקים חזקים וסולידיים, ובתקופה ההיא אפשר היה לקבל במדינות אלה תשואה יפה".

למה לא התרחבתם בישראל?

"כי התנאים שהבנקים הציבו בארץ לא היו טובים, ומכיוון שכך, עשינו שחלוף נכסים - וכיום הפורטפוליו מבוסס בעיקרו על נכסים בגרמניה והולנד. המהלך הזה הביא לתשואות נהדרות מאז ועד היום. מאז החברה התקדמה בקצב נהדר מבחינת הכנסות, רווחים ופורטפוליו של נכסים מגוונים. אספן תמיד מחפשת לעשות קפיצת מדרגה מבחינת היקפי הפעילות, ואנחנו מתכוונים להגדיל את פורטפוליו הנכסים שלנו ובוחנים כניסה לטריטוריות נוספות".

הפכת לנדל"ניסט?

"אני עדיין לא נדל"ניסט במובן המסורתי, וכנראה שלעולם לא אהיה. אני לא חושב שנדל"ן יישאר כמו שהוא בעולם המסורתי. הוא יעבור עוד הרבה מגמות ושינויים, רק בשל העובדה שנדל"ן משנה את הפוקוס, מהבניין עצמו לאנשים שבתוך הבניין".

יש איזושהי השקה בין הייטק לנדל"ן?

"אני רוצה לשלב את ההייטק בנדל"ן. התפיסה של מרבית בעלי הבניינים, שהנכס הוא הבניין, ולא הדיירים, היא מיושנת. בעולם הנדל"ן המסורתי עדיין בוחנים נכסים, אם הם נמצאים בפריים לוקיישן - מיקום, מיקום, מיקום - זה הכי חשוב. אבל אם נבין שהנכס האמיתי הוא הדיירים, ושאותם אנחנו צריכים לשרת, זה פותח המון אפשרויות, כי אתה מדבר על קהל שבוי בנכסים שלך, שאתה יכול להציע לו שירותים נוספים, כמו לדוגמה ספר, אחות, בייביסיטר או חדר כושר. מי שיידע לתת לדיירים את השירותים האלה בצורה נכונה, יוכל להפיק מכך ערך רב ולהוביל את התחום. אספן כבר הודיעה כי בכוונתה לעשות זאת.

"יש כיום הזדמנות אדירה לשנות את הפרדיגמה של איך העסק הזה מתנהל. WeWork הכניסה לנדל"ן צורת חשיבה חדשה, של שילוב טכנולוגיה וקהילה, באופן שלא היה קיים בעבר, אבל חלקה בעולם הזה קטן יחסית. עדיין 95% משוק הנדל"ן המניב של משרדים שאינם WeWork אינם מטופלים כמו שצריך, ושם יש הזדמנות אדירה.

"השיח באספן כיום עבר ממיקוד בנכסים עם דייר בודד לנכסים מרובי דיירים, ועם זה מגיעות הרבה מאוד הזדמנויות. אנחנו שמים את הדייר במרכז, ובונים סביבו אקוסיסטם מבוסס Wellness (רווחה פיזית ונפשית), שיאפשר לו להרגיש נוח במקום שבו הוא נמצא. שמנו לעצמנו יעד של הבאת חדשנות לנכסי המשרדים שלנו, והפידבקים שאנחנו מקבלים מהדיירים מדהימים. אנחנו מעצבים עבורם חוויה חדשה במקום העבודה, ומאפשרים להם לעבוד טוב יותר.

"אספן עדיין מחזיקה במרכזי לוגיסטיקה מצליחים מאוד, אבל הפוקוס הוא בעיקר רכישה של בנייני משרדים מרובי דיירים, עם דגש על שירות לדיירים. בעבר היינו יותר מבוזרים, וכעת אנחנו הרבה יותר מפוקסים. החברה מסתכלת קדימה וממציאה את עצמה מחדש".

"לשבור את תקרת הזכוכית"

זמן קצר לאחר האקזיט הנאה שעשה עם הסטארט-אפ אקסלינק, מספר רוני צארום ל"גלובס" כי החליט לפעול כדי לתרום בחזרה לקהילה.

"הציק לי שיש פער גדול בין הסטארט-אפ ניישן לבין הפריפריה", הוא אומר. "כשאתה גדל בעולם שבו אין לך מודל לחיקוי, וכשמערכת החינוך היא בעייתית ולא עונה על הפער הזה, ואתה לא מוצא הזדמנויות לתעסוקה והביטחון העצמי שלך נמוך - כל הדברים האלה גורמים לכך שסיכויי ההצלחה שלך קטנים מאוד.

"ואז התגבש בתוכי הרעיון לאתר בפריפריה צעירים בעלי מוטיבציה גבוהה, ולהעניק להם הזדמנות ברמה שווה לזו של אלה שגרים במרכז הארץ. חשבתי שהתהליך של התנסות בהקמת והובלת חברת סטארט-אפ מכנס בתוכו את הכלים הנדרשים כדי לאפשר לאותם בני נוער לעשות צעד משמעותי בדרך להשתלבות באומת ההייטק".

החזון של צארום תורגם להקמתה של עמותת יוניסטרים לפני 17 שנה, שבה הוא משמש יו"ר. העמותה פועלת במטרה להוביל לשינוי חברתי, באמצעות הכשרת בני נוער וצעירים ליזמות עסקית וחברתית. העמותה הוקמה מתוך מטרה להעניק לנוער ולצעירים שגדלו בפריפריה החברתית והגיאוגרפית את הכלים לקבוע את עתידם בעצמם, לפרוץ את המסגרת שבה הם גדלים, ולהצליח ברמה האישית בעולם היזמות והעסקים.

התוכנית הרב-שנתית של העמותה פועלת כיום בכ-60 יישובים ברחבי המדינה, עם יותר מ-2,000 בני נוער ו-3,000 בוגרים מכלל המגזרים.

"בשנת 2001, והאמת שעדיין גם כיום, מרבית הסטארט-אפים הוקמו על ידי בוגרי הטכניון ויחידת 8200 בצה"ל", אומר צארום. "פתאום אתה מביא לצעירים מהפריפריה את ההזדמנות לעשות דברים לא פחות גדולים ומדהימים - אז ברור שהרעיון התקבל בשמחה ובזרועות פתוחות".

עמוד התווך המרכזי של יוניסטרים, מספר צארום, היא הקהילה העסקית. "יש לנו כ-4000 אנשי עסקים בכירים שהם מנטורים, המעבירים סדנאות, והם המלווים העסקיים של החברות שנוצרות. הם המודל של בני הנוער שלנו, שמייצר בעבורם גשר שמאפשר מוביליות כלכלית וחברתית", הוא אומר.

מי מתקבל לתוכנית?

"יש מערכת של קריטריונים מאוד ברורה, שמאפשרת לנו לאתר את בני הנוער המתאימים לתוכנית. אנחנו לא מסתכלים על הציונים שלהם בלימודים, אלא רוצים לראות בנבחרים את אותו ניצוץ בעיניים ואת הרצון להצליח. אנחנו מחפשים אצלם את הכוח הנפשי לשבור את תקרת הזכוכית.

"יש לנו תכנית הערכה ומדידה, שעוקבת אחר התקדמות הבוגרים שלנו. ברגע שנכנסת ליוניסטרים, אתה חתמת חוזה 'לכל החיים'. השאיפה היא להביא את בני הנוער לנקודות השפעה בחברות גדולות, כדי שיוכלו לייצר מעגלים של שינוי ויהפכו בעצמם למודל לחיקוי בקהילות שמהן הגיעו.

"אנחנו זוכים לתרומות מחברות גדולות כמו ג'יי.פי.מורגן וסיטי, שמבינים את הצורך והחשיבות להכניס אנשים מהפריפריה לתוך התעשייה - ויש הצלחות לא נורמליות. לדוגמה, בוגרת שלנו מעכו בשם אסמא התקבלה באחרונה כאנליסטית לפייסבוק, ולאורך כל תהליך המיון והקבלה לחברה, שידוע כתהליך ארוך וקשה, לא עשו לה שום הנחות. אבל הם גם ידעו שהיא באה מיוניסטרים, וזה כמובן נתן לה ערך מוסף.

"נוסף על כך, יש לנו בוגרים רבים שעובדים כיום בפאלו אלטו נטוורקס, אינטל, צ'ק פוינט, רפאל אלביט וחברות הייטק נוספות. כל הצלחה כזאת הופכת להיות מודל לחיקוי".

רוני צארום

גיל: 56
מצב משפחתי: נשוי + 4
מגורים: רעננה
תפקידים: בעל השליטה באספן גרופ, יו"ר ומייסד של יוניסטרים וסטארט-אפים נוספים
השכלה: תואר ראשון ושני במדעי המחשב מאוניברסיטת סיטי של ניו-יורק
תחביבים: טיסה בטרקטורון מעופף, הטסת מסוקים, משחקי מחשב