מה עושים כאשר 60 דונם בתל-אביב שייכים ל-800 בעלים?

לאחרונה דנה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה של עיריית תל-אביב בשתי תוכניות המציעות הסדרה למתחמים גדולים בשכונות שפירא ועזרא, שבהן הקרקע רשומה כ"מושע", כלומר, ללא פרצלציה וללא רישום של בעלות או שיוך של החלקות.

שכונת שפירא נוסדה בשנת 1924 בשטח העורף החקלאי של יפו. יותר ממחצית המבנים בשכונה נבנו לפני קום המדינה ובשנות ה-60. הבנייה היא ברובה צמודת קרקע, עד שלוש קומות. חלק גדול מהמבנים במצב פיזי רעוע. לפי נתוני עיריית תל-אביב משנת 2014, בשכונת שפירא קיימות כ-3,568 יחידות דיור בשטח ממוצע של כ-60 מ"ר ליחידה. אוכלוסיית השכונה מונה בין 7,000-9,000 איש והמצב הסוציו-כלכלי שלהם הוא נמוך.

הנתונים האלה, המבוססים על סקרי הלמ"ס, מוגבלים באמינותם. בשכונה יש מהגרי עבודה רבים, שוהים לא חוקיים, דירות מפוצלות, מבני מלאכה שהוסבו למגורים ובנייה לא מוסדרת. בשנים האחרונות השכונה הפכה לאופנתית עבור צעירים ילידי הארץ שרוצים לגור בקרבת מרכז תל-אביב וגם עבור משקיעי נדל"ן. כרבע מהמקרקעין של השכונה, בסך של כ-145 דונם, מאופיין בחלקות "מושע".

תוכנית תא/מק/4455, שהוצגה השבוע בפני הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל-אביב היא יוזמה של העירייה, המבקשת להסדיר את אחד ממתחמי המושע בשכונת שפירא. גודלו של מתחם זה כ-60 דונם וגבולותיו שדרות חכמי ישראל מצפון, ממערב רחוב רבי מאיר בעל הנס/חכמי אתונה, מדרום דרך קיבוץ גלויות וממזרח רחוב שיפר, ובו כ-800 בעלים. רוב הבעלות בשטח היא פרטית, וחלק קטן ממנה שייך לעיריית תל-אביב ורמ"י. מבין הבעלים הפרטיים יש שאינם תופסים חזקה בפועל ויש המתגוררים במתחם.

בעיריית ת"א אמרו: "עיריית ת"א רואה חשיבות רבה בפירוק חלקות המושע, מהלך שיאפשר לתושבים לרשום את קניינם הפרטי בטאבו, באופן עצמאי ובלתי תלוי. לצורך כך הקצתה העירייה משאבים כלכלים וכוח אדם רב כשיעדה הוא פירוק כל חלקות המושע בעיר, עד 2020. הצורך בעריכת תכניות הרה-פרצלציה הוא צורך שהוצג גם ע"י התושבים עצמם, במסגרת מפגשי שיתוף ציבור ובמסגרת תוכניות האב לשכונות.

"עבודה בפינצטה"

אדריכלית התוכנית היא פרופ' איילה רונאל, המתמחה בתכנון "חברתי". לדברי רונאל, אפשר לתפוס תוכנית להסדרת מושע כעבודה טכנית, אך למעשה האתגר הוא חברתי. "יש כאלה שתופסים יותר שטח ממה שרשום בטאבו ויש כאלה פחות, ויש כאלה שבכלל לא נוכחים. היה לנו חשוב לא לפנות אף אחד, לא להרוס בתים, לא להזיז גדרות וגם לא לשים עוד יחידת דיור על גג של מישהו. זה אומר שכל מערכת הפינוי והפיצוי השלילי (כלומר, לקחת מאדם שתפס שטח לא לו. ג.נ) ומציאת פתרונות לכאלה שלא נוכחים ויש להם בעלות בקרקע הם באחריות המתכנן.

"אנחנו מדברים על אזורים מאוד צפופים, עם חלקות מאוד קטנות. זו עבודה בפינצטה. זו הדרך הכי נכונה ומשמעותית לשמר את האופי של המקום. זה אומר שאם שכונות התקווה, עזרא, או שפירא, נוצרו כתוצאה מאיזה קונסטלציה של בעלים אחד שקנה ופיצל, הרי שבאמצעות שימור הבעלויות אתה מייצר את השימור הכי טוב של אופי השכונה. אחר כך באה הגדרת אופי המקום באמצעים פיזיים", היא אומרת.

אחד האתגרים שאיתם צריכה התוכנית להתמודד הוא פיצוי לבעלי זכויות בקרקע שאין להם מבנה בתחומה. רונאל מסבירה שהפתרון הוא בנייה של שני מגדלים בגובה 15 קומות במפגש הרחובות קיבוץ גלויות והר ציון, על מגרש שהוא חלק מהשטח: "לא רצינו לשים את בעלי הקרקע הלא-נוכחים על ראש של מישהו אחר, ולכן מצאנו שנכון יהיה לרכז זכויות בדרך קיבוץ גלויות".

למה בעצם לשמור על האופי הקיים של השכונה, ולא להרוס כליל ולבנות משהו חדש?

"אני חושבת שהטרפת של הנדל"ן, של המקדמים, היא בלתי נסבלת ואנחנו מייצרים קטסטרופות. הדבר הכי חשוב היום זה המקדמים - כמה דירות חדשות במקום כמה דירות ישנות. התוכנית הזו לא מדברת על מקדמים. היא מדברת על אנשים, על חיבור למקום ועל אופי של שכונה. יש פה מהלך של שימור מרקם ואופי.
"בגדול, אחרי שיהיה פירוק של המושע, העצמאות תעבור לידי האנשים ואם ירצו הם יוכלו להתארגן ולשנות את התוכנית. ההישג הגדול הוא שהם יקבלו בעלות על הקרקע".

האזור יישאר עני

פרופ' רונאל לא רוצה לדבר על מקדמים או על מכפילי ציפוף, אבל היא גם לא מציעה פתרון מעשי לשינוי המצב הקיים. אזורי המושע הם תמיד מתחמים מבולגנים ומוזנחים שבהם דירות קטנות ורעועות עם תשתיות ברמה נמוכה. נקודת המוצא של עיריית תל-אביב היא שימור המרקם הנמוך ברוח "כפר עירוני", רק שאף אחד לא מעלה על דעתו לברר מה זה בכלל אומר בפועל. שהרי, בסיטואציה הנוכחית אין לבעלי הזכויות במגרשים הזעירים ובדירות הקטנטנות שום תימרוץ להשקיע הון בשיפוץ. כמו שזה נראה כרגע, המושע תבוטל והנכסים ירשמו על שם הבעלים בטאבו ועדיין, האזור הזה יישאר עני ומסכן.

מהעירייה נמסר: "תוכניות לפירוק מושע מציבות אתגרים תכנונים ושמאיים מורכבים ועל כן אין לכרוך בהן יומרות תכנוניות נוספות.

"תהליכי פיתוח ופעולות תכנוניות ראויות יבוצעו כהמשך ישיר לתוכניות הרה-פרצלציה באופן מבוקר ומידתי בשיתוף תושבי השכונות.

"במקביל לעריכת התכניות לפירוק חלקות המושע, מקדמת העירייה מספר רב של פרויקטים של התחדשות עירונית בשכונות המזרח והדרום".

רישום במושע פוגע גם בשווי של הנדל"ן

פירוש השם מושע בערבית, הוא "שותפות". מקור המנגנון הזה נוצר בעבר כאשר הבעלות על הקרקע הייתה קהילתית והנהגת הכפר או החמולה חילקה את הקרקעות שבחזקת הכפר בין בני הכפר או החמולה, או כשכמה יורשים ירשו יחד נכס.

גם אם השותפות לא מעידה בהכרח על חלוקה קשוחה, היא מלמדת על ניהול מתקדם של הקהילה את משאבי הנדל"ן. השיטה הייתה מותאמת לצורכי עובדי האדמה ובמידת הצורך בוטל העיבוד בשיטת המושע אפילו על ידי הפלאחים בעצמם.

השיטה הזו, שהיא המצאה מימי שלטון הטורקי, מייצרת לא מעט עוולות וחוסר שוויון והיא גם מקשה מאוד גם על מכירה, קנייה ומשכון של הנכסים המצויים בתחומי המושע.

השמאי איציק רפאל, ממשרד שמאי המקרקעין קמיל, טרשנסקי, רפאל, מספר שהמושע נפוצה בכל רחבי הארץ ושמבחינה נדל"נית זו סיטואציה פחות מוצלחת. "ברגע שאתה מכניס לנדל"ן, ולא משנה אם זה מבנה או מתחם, יותר מגורם אחד שלא מאותו משפחה, הרי שאין אינטרס אחד. אנחנו כשמאים מביאים בחשבון במקרים כאלה הפחתות שווי שמגיעות מדחייה בהכנת התוכנית, במימוש הזכויות או בענייני המכר.

"באזורי דרום ומזרח תל-אביב ערך הנכס מגלם את העובדה שמדובר במושע. הבנקים יודעים שלכל נכס יש שותפים רבים ולכן לא נותנים משכנתא, או מימון מלא. אי-הוודאות משפיעה על השווי", הוא אומר.

עו"ד צבי שוב מספר על מקרה שבו הוא מעורב כעת, הקשור לתוואי הקו הסגול של הרכבת הקלה העובר בדרך ההגנה במזרח תל-אביב. הקמת קו הרכבת תהיה כרוכה בפינוי של בתים אחדים ובהפקעה של שטחים. "אנחנו מייצגים את בעלי הקרקעות הנמצאות לצד הדרך שרשומות כמושע. מדובר בחלקות גדולות שבהן מתגוררים אנשים בבתים, אך אין שום חלוקה מוסדרת.

"נת"ע, המופקדת על הקמת הרכבת הקלה, ביקשה שכתנאי לתשלום פיצויים נוכיח שמי שגר בבתים הם באמת הבעלים. הצלחנו להראות שהיו תב"עות של עיריית תל-אביב שנתנו זכויות בנייה ושאנשים קיבלו רישיונות עסק ושילמו ארנונה על בסיס תצהירים ולא על בסיס הוכחת זכויות עם חלוקה מסודרת", הוא מספר.