נדחתה תביעה: אזורים לא אשמה באי-קבלת היתר בנייה

ניצחון נוסף לחברת אזורים, בסכסוך משפטי עם רוכשי דירות במגדל עלית רמת-גן, שהקמתו נדחתה עד להודעה החדשה. בית המשפט המחוזי בתל-אביב דחה לאחרונה תביעה שהוגשה נגד החברה, הפעם על-ידי משפחה שלא רכשה דירה ישירות מאזורים, אלא חתמה על הסכם לרכישת הזכויות של רוכש דירה בפרויקט. השופטת אסתר נחליאלי-חיאט דחתה את התביעה וחייבה את התובעים בהוצאות משפט בסך 30 אלף שקל.

מדובר בפסק דין שני שבו נדחית תביעה נגד אזורים בעניין ביטול חוזי רכישת דירות במגדל עלית, לאחר שבנובמבר 2017 דחה בית המשפט המחוזי בתל-אביב תביעה של רוכש דירה בפרויקט לאכיפת ההסכם, וקבע כי החברה פעלה בתום-לב. אזורים יוצגה בשני התיקים על-ידי עורכי הדין אילן סופר ויונתן דורי ממשרד אילן סופר ושות'.

מפסק הדין שניתן כעת עולה כי חברת אזורים רכשה בשנת 2007 את הקרקע בצומת עלית ויזמה הקמת מגדל מגורים בן 60 קומות הכולל 296 דירות. במאי 2012 אושרה התוכנית, ובמרץ 2013 ניתן היתר בנייה חלקי למרתפי חניה, שכלל מספר תנאים לכניסתו לתוקף, ביניהם תנאים שעל החברה למלא המצריכים אישור מגורמים רגולטורים כמו שירותי כבאות, היחידה העירונית לאיכות הסביבה וכדומה. תנאי נוסף קבע כי התחלת הבנייה תהיה תוך שנה ממתן ההיתר.

אזורים שיווקה במקביל את הדירות בפרויקט, בין היתר לבנימין מנשה שחתם עם החברה על הסכם מכר באפריל 2013. ההסכם שנחתם לפני מתן היתר הבנייה, כלל שני תנאים מתלים: קבלת היתר בנייה, וחתימה על הסכם ליווי פיננסי, תוך שנה מיום החתימה על ההסכם. בהסכם צוין במפורש כי אם שני התנאים המתלים לא יתקיימו תוך שנה, ההסכם יהיה מבוטל. בנוסף צוין כי לאזורים הזכות להאריך את תקופת התנאי בחצי שנה.

במרץ 2014 הגישה אזורים בקשה להיתר בנייה, ובמאי 2014, 3 שבועות לאחר סיום תקופת התנאי, החליטה הוועדה המקומית רמת-גן לאשר את הבקשה, אך הציבה שורת תנאים שעל החברה להשלים על-מנת לקבל את ההיתר, וקבעה כי החלטת הוועדה תקפה לשנה בלבד.

בנובמבר 2014, למעלה מחצי שנה לאחר שחלפה תקופת התנאי שנקבעה בהסכם עליו חתמה אזורים עם מנשה, חתם מנשה על הסכם למכירת זכויותיו בדירה למשפחת גלאוברמן. אזורים לא הייתה צד להסכם, וההסכם המקורי עליו חתמה החברה עם מנשה כלל הוראה חד-משמעית שאין להעביר את הזכויות בהסכם לצד ג' אלא בהסכמת אזורים. בגלל הוראה זו כלל ההסכם בין מנשה למשפחת גלאוברמן תנאי מתלה הקובע כי העברת הזכויות מותנית בקבלת אישור אזורים.

במרץ 2015 מסרה אזורים הודעת ביטול למנשה שחתם על הסכם מכר עמה, שבו ציינה כי מאחר שהתנאים המתלים למימוש ההסכם לא התקיימו, ההסכם מבוטל. באוקטובר 2015, חצי שנה לאחר מכן, ולאחר שמנשה הודיע למשפחת גלאוברמן על הודעת הביטול שקיבל מאזורים, הגישה משפחת גלאוברמן תביעה לאכיפת ההסכם בין אזורים למנשה, כך שההסכם בין הצדדים לא יהיה מבוטל. אזורים טענה במסגרת ההליכים כי העברת הזכויות בין מנשה לגלאוברמן בוצעה שלא כדין, ואין כל עילת תביעה נגדה, מאחר שמעולם לא התקשרה עם משפחת גלאוברמן בהסכם כלשהו, ועל כן אין יריבות משפטית כלשהי בינה לבין התובעים.

בית המשפט קיבל את עמדת אזורים ודחה את התביעה שהגישה משפחת גלאוברמן. השופטת נחליאלי-חיאט קבעה כי לא מדובר בהסכם משולש הכולל גם התקשרות בין אזורים למשפחת גלאוברמן, אלא בשני הסכמים נפרדים, ועל כן אין עילת תביעה חוזית נגד אזורים מכוח שני הסכמים אלה. 

עוד קבעה נחליאלי-חיאט כי היה ידוע לכל הצדדים על-פי שני ההסכמים כי העברת הזכויות כפופה לאישור אזורים, שמכחישה כי נתנה אישור כזה, והתובעים לא הציגו ראיה שמוכיחה אחרת. התובעים טענו כי קיימת התכתבות עם אזורים בעניין, אך בית המשפט לא קיבל ראיה זו וקבע כי גם אם הייתה התכתבות בעניין, זו אינה ראיה מספקת, מאחר שלא הוכח כי התקבל אישור של אזורים להעברת הזכויות המופיע בספריה. בהקשר זה, בית המשפט לא קיבל את טענת התובעים כי התעקשות אזורים להציג אישור רשמי של החברה להעברת הזכויות מהווה חוסר תום-לב.

לטענת התובעים, אזורים סיכלה את התקיימות התנאי המתלה לקבלת היתר בנייה, ולכן לא הייתה יכולה להסתמך על כך ולבטל את החוזה. השופטת נחליאלי-חיאט דחתה את הטענה וקבעה כי התובעים לא הוכיחו כי אזורים בהתנהגותה מנעה את קיום התנאי המתלה, ולא הוכיחו כי אם אזורים הייתה פועלת אחרת, כן הייתה מקבלת היתר בנייה.

השופטת ציינה בפסק הדין כי התרשמה כי אזורים לא הייתה פסיבית, ורצתה להוציא לפועל את הפרויקט, אך הדבר לא קרה מסיבות חיצוניות וקשיים רגולטוריים. היא קבעה כי אזורים פעלה באופן סביר, כפי שכל חברה סבירה שמעוניינת להרוויח כסף הייתה פועלת.

עוד ציינה נחליאלי-חיאט בפסק הדין כי אין לייחס למשא-ומתן שניהלה אזורים עם הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רמת-גן - סיכול חוזה. היא קבעה כי בניגוד לטענת התובעים, על אזורים לא חלה חובה לעשות "כל פעולה" לשם התקיימות התנאים - קבלת היתר בנייה וליווי פיננסי, אלא חלה "חובת השתדלות" בלבד.

נחליאלי-חיאט התייחסה גם לדרישת התובעים לקיים את ההסכם, וציינה כי גם אם הייתה מקבלת את טענותיהם, הרי שאין זה סביר שבית המשפט יחייב חברה לאכוף הסכם למכירת דירה בפרויקט שטרם התקבל לו היתר בנייה.

בנוגע לסעד פיצויים נקבע בפסק הדין כי מאחר שאין יחסים חוזיים בין אזורים לבין התובעים, יש לדחות גם דרישה לסעד זה.