איך בונים ערים לא מקובעות ועצובות שנראות אותו הדבר?

הרפורמה לחוק התכנון והבנייה, הידועה גם כתיקון 101, שקודמה לפני כמה שנים במטרה לזרז את הליכי הרישוי ולהאיץ את קצב הבנייה, קבעה בין היתר כי על כל רשות מקומית לקדם גיבוש "מסמך הנחיות מרחביות", שיגדיר בצורה ברורה לאדריכלים עורכי התכניות וגם ליזמים את חזותו של המבנה וגם את השתלבותו בסביבה.

לכאורה, מדובר בתוכנית מבורכת, שמביאה איתה שקיפות והתייעלות וגם סוג של שפה אורבנית ברורה ואפילו מציבה דרישות לקידום בנייה ירוקה ובת קיימא, ואולם ככל שמתאשרים עוד מסמכי הנחיות מרחביות ויש יותר ניסיון, עולים מהשטח עוד ועוד בעיות וקשיים, מצד אדריכלים ויזמים, שמעמידים את תועלת היוזמה בספק.

כך למשל, ההנחיות המרחביות של חדרה קובעות שלחיפוי המבנים בעיר יותר שימוש באבן נסורה בשורות אופקיות, בגימור חלק מט או מבריק, אבל, שיאסר שימוש באבן עם גידים בולטים או חיפוי באבן בגמר "טובזה" (המראה הירושלמי). ההנחיות של רמת השרון ממליצות שבבניינים חריגים בגובהם ברקמה הקיימת התכנון יהיה "פשוט, מאופק ומינימליסטי" וקובעות שיש להימנע ככל הניתן מ"מחוות אדריכליות לא ברורות", או "קישוטים", כגון קשתות, עיגולים, משולשים וכדומה.

ההנחיות המרחביות של עיריית ת"א-יפו, שהייתה הראשונה להוציא מסמך הנחיות מרחביות, כבר ביוני 2016, קובעות שאסור ששטחה של דירת מגורים יקטן מ-35 מ"ר (בלוד למשל מדובר ב-45 מ"ר), שגובה קומת מגורים בבניין לא יעלה על 3.5 מ', שלא יאושרו אדניות בנויות על חזית המבנה ושסורגים במבנה יהיו בסגנון אחיד. בתל אביב נקבע שהחלק העיקרי של חזיתות הבניין ייצבע בגוון בהיר ושלא יאושר חיפוי קירות בניין בחומרים הבאים: קרמיקה, פסיפס, פורצלן, עץ איפאה ועץ קומרו. בעיר רמת גן, קובעות ההנחיות המרחביות שיועדפו חומרי גמר שאינם מייצרים בוהק או סינוור. הנחיה אחרת קובע שלא יותרו גגות משופעים במבנים שגובהם עולה על 13 מ'. ההנחיות של רמת גן קובעות שלא יהיו מרפסות קופצות, שהמרפסות יהיו חופפות ושבמקרה של תוספת למבנה קיים תהיה התאמה חומרית לגמר המבנה הקיים.

האדריכל רמי גיל, שהיה שותף יחד עם הבריטי ג'ון פאוסון בתכנון של מלון היוקרה The Jaffa, שנפתח לאחרונה ביפו, סבור שההנחיות המרחביות בעייתיות ואף מסוכנות: "הם מדברים כל הזמן בנגזרות משונות על ודאות תכנונית. אבל בעיני יש פירוט יתר של 'עשה ואל תעשה'. הם למעשה מקדשים קנונים של המאה ה-20 ואנחנו במאה ה-21. הם לקחו פחות או יותר ממאפייני הסגנון הבינלאומי, אבל מה לעשות שאנחנו נמצאים במקום אחר? אני לא רוצה שיגידו לי כמה פתחים לעשות ומה גודלם וצורתם, כמה מרפסות ואיזה פרופורציות יהיו לחזית ואיזה גוון. אני נגד. תרבות נוצרת מעשייה, משגיאות ומתיקונים. אי אפשר לחוקק תרבות. נכון שהיו ותהיינה טעויות, אבל יחד עם זאת חופש יצירתי מביא לדברים שהוגי החוק לא חלמו עליהם".

האדריכל אלון בן נון, שבונה בעיקר בנייה רוויה למגורים, סבור שההנחיות המרחביות הן אבסורדיות, לפחות כמו חוק הלאום: "ההנחיות לא דמוקרטיות, ומערערות את האיזון שקיים בחברה דמוקרטית טובה בין הרשות והאזרח. עד די כך זה חמור בעיני. תהליכי ותכנון ובנייה נעשים בשיח. הרשות מפילה הר כגיגית ערימה של הנחיות, שנראות אולי על הנייר, הגיוניות. אחר כך מבינים שהתפתחות של תרבות נוגע למפגש בין בני אדם ושיח ולא להכתבות של רשויות ורגולציות. אני יכול להוכיח לכם פעם אחר פעם שאדריכל גרוע יגיע לתוצאה גרועה גם עם ההנחיות המרחביות הכי פרטניות שיש בעולם. ההנחיות האלה לא עושות כלום חוץ מאשר להכביד עלינו".

תגובת שרשרת בענף הנדל"ן כולו

הקבוצה המכנה את עצמה "רישוי שפוי" פועלת מזה כמה חודשים, תחילה בפייסבוק ואחר גם בעולם המציאות, מול מנהל התכנון, לשיפור ותיקון תחום רישוי הבניה. לטענתם, החל משנת 2016, בעקבות כניסת תיקון 101 לחוק התכנון והבנייה לתוקף, אפשר להבחין בהחמרה במצב המביאה לקושי "בלתי נסבל" בהוצאת היתרי בנייה, המייצר גם תגובת שרשרת בענף הנדל"ן כולו.

אדריכלית דנה וישקין, שמרכזת את פעילות הקבוצה, מאמינה שההנחיות המרחביות "סותרות את ההיגיון הבריא, מבטלות את שיקול הדעת שלנו, האדריכלים, וכופות עלינו לתכנן בניינים באופן הנוגד את האמת המקצועית שלנו".

"ברמת הבניין נתקלתי בכל מיני דרישות מופרכות, שמחייבות לתכנן למשל חללים חשוכים מפני ששליש מהחזית צריכה להיות אטומה, סתם כך, בלי סיבה, או באיסור הפניית המרפסות לכיוון הרצוי, ואפילו בדרישות שמחייבות בפועל לתכנן מסתורי כביסה באמצע הסלון. אלה הבניינים שאנחנו רוצים לתכנן? זו תרבות הדיור שאנחנו רוצים ליצור כאן?

"ברמת המרחב הציבורי הדרישות הנוקשות האלו מייצרות ערים חזרתיות, מקובעות, ערים עצובות. התפקיד שלנו כאדריכלים היא לא לציית לרשימת הנחיות שרירותיות אלא לייצר כאן ערים טובות, נעימות, מרתקות, מרגשות, עשירות תרבותית. תראה את מיטב האדריכלות שנבנית כיום בעולם, את הטכנולוגיות החדשות שמיושמות, אף אחד מהמבנים האלה לא היה עומד בהנחיות המרחביות ההזויות שקיימות בארץ".

תל אביב: "יש מחיר כבד לפרוצדורה"

מיד עם אישור ההנחיות המרחביות של עיריית ת"א-יפו, בשנת 2016, הוגש ערר ע"י עו"ד מיטל טויסטר רוזנטל, שייצגה את לשכת המסחר, ארגון חברות התמ"א שבלשכת המסחר ועוד קבוצה גדולה של יזמי נדל"ן: "הבעיה היא שניתן להגיש את הערר רק בתוך 30 יום מאז הפרסום. בעיר כמו ת"א שהיא שורצת יזמים היה מי שהתארגן, אבל לא בכל מקום זה קורה, שלא לדבר על זה שכל יום יש תיקון חדש או פרסום חדש".

עו"ד טויסטר רוזנטל מספרת שהדיונים בוועדת הערר המחוזית התנהלו בסגנון של מפגשי שיתוף ציבור: "התקיים דיון על הסעיפים השונים, ובהרבה מקומות הוועדה המקומית קיבלה את דעתנו והסכימה לשנות. עד כה התקיימו 8 מפגשים של ועדת הערר ויקח הרבה זמן עד שזה יגמר. הבעיה היא שהיום יש הנחיות מרחביות וזה מה שמחייב.

"למשל, יש דרישה שמרפסות לא יהיו יותר משני שליש מהחזית. הטענה שלנו היתה שבת"א יש הרבה בניינים קיימים שבהם היתה מרפסת לכל אורך החזית. נראה לנו לא הגיוני להגיד לאנשים (בבניינים שנהרסים ונבנים מחדש. ג.נ) שהם מאבדים חלק מהחזית שלהם. אדריכל העיר קיבל את זה שצריך לבטל את הסעיף הזה, אבל כרגע הוא קיים ולכן אנו נדרשים לתקן את ההגשות להיתר. יש מחיר כבד לפרוצדורה".

ההנחיות המרחביות של ת"א שואפות לשמר את רוח אדריכלות עיר הגנים של פטריק גדס ואת הגינה הקדמית הירוקה, אבל עבור היזמים הרעיון הזה מהווה סוג של נטל: "הדבר הכי קשה בהנחיות המרחביות נוגע למרווח הקדמי, שבין המבנה לרחוב. יש שורה של הוראות שנוגעות לבתי גידול לצמחייה, מרתף וכניסה קובעת שכולן יחד יוצרות מצב שבו המרתף החדש (שנועד לחניה. ג.נ) צריך להיות גם נמוך וגם נסוג מהחזית הקדמית. זה גורם לכך שלא פעם החפירה לעומק פוגשת במי תהום וזה מאד מייקר את הפרויקט".

דודו רשף, מנכ"ל משותף בחברת "אקו סיטי", יזמית פרוייקטי תמ"א 38 בת"א, מספר על פרויקט הריסה ובניה מחדש של בניין ברובע 4, שבמסגרתו מתוכנן חניון תת קרקעי במאה אחוז תכסית של המגרש. פקיד היערות המקומי של ת"א אישר את כריתת עץ שנמצא במגרש השכן, במרחק מטר אחד מגבול המגרש, אך התנה את הכריתה בהסכמת דיירי הבניין הסמוך. לדברי רשף, בעבר העירייה לא התערבה בהשפעתם של פרוייקטי בניה על עצים הממוקמים מחוץ למגרש. כיום, לאור ההנחיות המרחביות, עמדת העירייה היא שנדרשת הסכמה של השכנים, כאשר לא ברור בכלל מהו הרוב הדרוש להסכמה זו.